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Por Ignasi Vives. Abogado de Sanahuja & Miranda y especialista en derecho de familia, civil y administrativo
El mercado de la vivienda de alquiler ha sufrido un aumento considerable en estos últimos años. Todo parece indicar que está cambiado la cultura de adquirir una vivienda en propiedad, y paulatinamente cada vez más se apuesta en España por alquilar una vivienda. Por ello, antes de firmar un contrato de alquiler, y muy especialmente al dejar la vivienda, debemos tener en consideración diversos aspectos que son muy relevantes y van encaminados a evitar problemas cuando se resuelve el contrato, y se entrega o se recibe la vivienda.
1. Diferencia entre rescisión y resolución de un contrato de alquiler
Como cuestión previa debemos diferenciar entre la rescisión y la resolución de un contrato de alquiler. Cuando hablamos de rescisión de contrato de alquiler debemos tener claro que ésta sólo puede establecerse mediante sentencia judicial, y no por mutuo acuerdo de las partes. Debemos acudir al auxilio judicial solicitando la rescisión del contrato de arrendamiento cuando alguno de nuestros derechos sea lesionado, ya sea por ejemplo porque el arrendatario no paga el importe de la renta, o bien porque el arrendador no mantiene las condiciones de habitabilidad mínimas de la vivienda. Por ello, cuando el propietario o el inquilino vean que no se cumplen las condiciones pactadas en contrato, podrán solicitar al Juez la rescisión del contrato de arrendamiento.
Otro supuesto totalmente distinto es el que denominamos resolución de contrato. Cuando nos referimos a la resolución del contrato (que también puede ser judicial), sobre todo hacemos referencia a que ambas partes, de mutuo acuerdo, desean poner fin al contrato de arrendamiento. Evidentemente el hecho de que las partes acuerden poner fin al contrato de forma amistosa, es la forma más habitual de la extinción del contrato de arrendamiento.
Ahora bien, la resolución del contrato no únicamente consiste en la entrega de llaves del inquilino al propietario, sino que se deberán tener en cuenta ciertas formalidades y requisitos para evitar discusiones y perjuicios para ambos.
2. La fianza
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 que cuando se celebre un contrato de arrendamiento de vivienda será obligatoria la exigencia y prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de la renta. Es decir, el nuevo inquilino deberá entregar como mínimo al propietario el importe de una mensualidad del alquiler. Hacemos referencia al como mínimo ya que es práctica habitual que los propietarios soliciten dos meses de fianza, e incluso hay supuestos en que se solicita aval bancario de hasta 6 meses.
Durante los tres primeros años de duración del contrato la fianza no se podrá actualizar de conformidad con el aumento del IPC, a diferencia de la mensualidad de la renta, que sí que se puede y debe actualizar cada año. Ahora bien, una vez hayan transcurrido los tres años, el propietario podrá exigir al inquilino la actualización de la fianza.
A pesar de que cualquier persona que haya arrendado una vivienda es conocedor de que debe prestar una fianza, mucha gente desconoce realmente cual es la utilidad de la fianza y cómo se debe utilizar, y en su caso devolver a la finalización del contrato.
Técnicamente la fianza no es más que una garantía del arrendador de la vivienda (propietario) para cubrir aquellos posibles daños o desperfectos que el inquilino puede causar en la vivienda, siempre que no sean debidos al uso normal de la vivienda. Es evidente, por lo tanto, que si la fianza actúa como garantía de posibles daños o desperfectos, en el momento de la resolución del contrato se deberá devolver.
Lo más habitual en el momento de resolver el contrato es que el inquilino y el propietario se reúnan en la vivienda para que éste último pueda comprobar que la vivienda se encuentra en perfecto estado, y que no hay ningún desperfecto que se pueda reclamar al inquilino. También se deberá comprobar que la vivienda está tal y como se encontró, es decir, con los mismos muebles y electrodomésticos que había en el momento de la entrega. Por esta razón, es muy aconsejable que en el momento de firmar el contrato de arrendamiento, también se anexe una relación de todos los bienes y enseres que hay en la vivienda en el momento de la entrega, y en qué estado se encuentran. Con esta relación, en el momento de la resolución del contrato se podrá cotejar que la vivienda está en las mismas condiciones en las que se entregó.
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