Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Las entidades financieras parece que no recuerdan la moraleja del lobo cuando de manera reiterada en el inicio de cada nuevo periodo anual, ahora a la vuelta de vacaciones, nos alertan sobre los peligros de la burbuja inmobiliaria, (parece que es un concepto que de forma recurrente vuelve a surgir) sobre el riesgo de parón de las ventas, sobre el riego del compromiso que asumen los compradores al firmar una hipoteca o sobre la necesidad de reducir la actividad constructora, o en otros casos practican otra técnica como es, augurar momentos malos para, si llegan, poder utilizar «el tenia razón, ya lo avisamos´´. Pero la realidad parece mantenerse tozuda y el mercado mantiene, aunque con alguna reducción, su velocidad de crucero; siempre existirían razones exógenas que lo justifiquen (nos acaban diciendo).
Realmente lo expuesto anteriormente es la situación que se vive en el sector inmobiliario desde hace varios años, con lo cual parece que de poco nos pueden servir los estudios que se realizan por ciertas entidades u organismos, si todos apuntaban a que llegaría una cierta crisis en el sector hace tiempo, y cuando esto no sucede nos explican que es debido a «no sé que factor incontrolado´´, lo cual nos obliga a tener que actuar y tomar nuestras propias decisiones en función de cómo nos vaya a cada uno.
el mercado mantiene, aunque con alguna reducción, su velocidad de crucero
Ésta es una situación delicada, ya que en un mercado tan atomizado como el inmobiliario, con entornos tan amplios y diversos en sus características y con un colectivo de futuros adquirentes con necesidades y gustos dispares, nos puede llevar a creer que estamos en un mercado muy delimitado y concreto, sin que nos pueda afectar lo que suceda en otros «mercados´´ y esto no es así, porque lo que todo lo que sucede en otros entornos acaba influyendo.
En la línea de la exposición, debemos tener en cuenta que muchas situaciones y medidas tienen una transversalidad que afectan a varios sectores al mismo tiempo. Por ejemplo, unas medidas económicas de carácter laboral pueden afectar a la capacidad de ahorro y consecuentemente a las posibilidades de obtener financiación para la compra de una vivienda. También puede incidir tanto en el ritmo como en el volumen de las ventas, las actuaciones de otros promotores en entornos geográficos distintos, acaban teniendo también su repercusión. Y por supuesto con mayor incidencia en actuaciones próximas.
Actualmente el precio, que no el valor, de los solares para poder edificar están experimentando un crecimiento exponencial. Es cierto que ya hace tiempo que viene sucediendo, pero en los últimos meses la situación ha llegado a la que podríamos llamar «de alerta´´.
El precio medio de los solares, (base de cualquier proyecto inmobiliario) ha experimentado un aumento del 44,1% en el año 2.004, según datos facilitados por el servicio de estudios del Banco de España, mientras que el precio de la vivienda aun siendo significativo, tan solo ha tenido un incremento medio del 17,2%. Si se compara con los veintisiete puntos que le separan del suelo, cuya razón del incremento, está en primer término, no en la escasez del producto; son otros factores los que inciden, como el optimismo del sector. Los adquirentes de suelo, (los promotores) parecen considerar en ocasiones, que como se ha mantenido el incremento de precios de las viviendas de manera sostenida durante años, que cualquier precio aplicado a un suelo es válido, en la medida en que este después se repercutirá en el producto final (generalmente el piso) y por lo tanto, se podrán mantener los márgenes.
El precio medio de los solares, ha experimentado un aumento del 44,1% en el año 2.004
En este análisis generalmente no se tiene en cuenta que en ocasiones, que el tiempo «ha hecho buenas´´ malas compras, dicho de otro modo, se han adquirido suelos a unos precios superiores a lo que los parámetros del mercado podían aportar como razonables, pero como las viviendas seguían subiendo los precios, al final «los números´´, es decir el margen, se mantenía.
Ello nos ha llevado a dos situaciones, la primera es que los propietarios de solares han comenzado a poner precio a su producto sin atender a más razones que su deseo de beneficio, muy loables, pero también se han apuntado a este proceso un volumen significativo de promotores, que han visto como podían obtener los beneficios esperados tan sólo con la venta del suelo sin llegar a efectuar la promoción (evitando los consiguientes riesgos empresariales).
Ahora se ha llegado a un punto en que los precios de las viviendas están en unos niveles tales que resulta difícil poder repercutir el incremento de los costes del suelo, con lo que comienza a incidir en los márgenes de las operaciones. A medida que se mantenga esta situación el beneficio del sector será menor, y posiblemente esta afirmación pueda llegar a levantar ciertos comentarios en el sentido de considerar que ya era el momento de que se ajustaran los beneficios. Pero los profesionales del sector saben que el porcentaje de beneficio sobre un proyecto se ha mantenido estable en el tiempo, los incrementos de precios han sido debidos a la repercusión de los costes.
Mayor volumen de los importes financiados no comporta necesariamente un mayor volumen de ventas del número de viviendas
Deberíamos poder disponer de datos a nivel global que nos avisaran, no de la llegada de la reducción en las ventas, (que no se está produciendo, al menos de momento, tan solo se concretan las ventas en un momento mas avanzado de la obra) sino del riesgo de que el sector alcance unos niveles excesivamente altos en sus costes y que no les permita obtener el beneficio resultante para poder mantener la actividad empresarial como hasta ahora está sucediendo.
Con un aumento de los costes totales del proceso de construcción de viviendas del orden del 23,7% en el año 2.004 (incluido el mayor coste del suelo y la repercusión de los costes de construcción), y un incremento del producto final en el mismo periodo de tiempo tan solo de 13,7% según datos de la Asociación Hipotecaria Española, se genera un diferencial que repercute negativamente en los márgenes empresariales, y con una previsión de incremento para este año del 12%, del precio de la vivienda y del 8,7% para el año próximo abocaría al sector a una situación de riesgo empresarial, por la perdida continuada de margen.
Pero, tan solo pretendemos reflexionar sobre un momento concreto de la evolución del mercado, que si no se reconduce nos podría llevar a dificultades, pero no por las ventas, que tan solo han ralentizado su proceso, aunque podría quedar afectado si los precios siguen la espiral ascendente.
se ha llegado a un punto en que los precios de las viviendas están en unos niveles tales que resulta difícil poder repercutir el incremento de los costes del suelo, con lo que comienza a incidir en los márgenes de las operaciones
Ya se ha agotado incluso el recurso de generar viviendas de menos metros para que el precio final no estuviera muy alto con relación a las posibilidades del adquirente, Pero no es así el volumen que mantienen los saldos hipotecarios con unos crecimientos del 25,2% (en mayo 2.005) con relación al año anterior. Mayor volumen de los importes financiados no comporta necesariamente un mayor volumen de ventas del número de viviendas, ya que el aumento de producción se ha situado en todo al 15%.
La situación, podríamos concluir, no es necesariamente preocupante en todo caso, nos obliga a estar vigilantes ante el aumento progresivo de los costes, la ralentización en la venta y la necesaria, por otra parte, adecuación de los precios de las viviendas a las posibilidades reales de los adquirentes. Con ello la actuación del sector debe estar enfocada a la gestión y ajuste de los costes de producción a fin de que los precios se mantengan en una horquilla razonable, teniendo en cuenta, eso si, la dispersión de mercados tan significativa que existe, según sea la Comunidad Autónoma analizada..
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