Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Cristina De Santiago Álvarez. Directora de Procesal y Arbitraje de Arte Abogados.
Sumario:
1.- Introducción y contexto normativo
2.- Estado de la cuestión en compraventas efectuadas con anterioridad al 1 de enero de 2016
2.1.- Las obligaciones del promotor para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta
2.2.- Breves requisitos que deben darse para reclamar la responsabilidad de las entidades financieras ante el incumplimiento o insolvencia del Promotor
2.3.- Sobre la necesidad de demandar al Promotor para solicitar la responsabilidad de la entidad financiera
2.4.- El plazo para reclamar
3.- Breves conclusiones
En breve: Los últimos ocho años hemos estado escuchando sobre los devastadores efectos de la crisis en España, especialmente, en el sector inmobiliario. Afortunadamente, casi parece ocioso hablar de este tema, debido, en gran medida, a la recuperación económica de nuestro país, sin perjuicio de los matices y retos que el nuevo panorama político presenta en el horizonte.
1.- Introducción y contexto normativo
No obstante, los efectos y consecuencias de esta crisis para los particulares siguen presentes en nuestra realidad jurídica. Prueba de ello, son las casi seiscientas mil personas atrapadas en proyectos inmobiliarios que nunca llegaron a ejecutarse. Los esqueletos de los edificios sin construir y las miles de empresas atrapadas en un concurso de acreedores, dan buena cuenta de la gravedad de lo ocurrido.
Ante este panorama, la pregunta que surge de forma inmediata es: ¿se pueden recuperar las cantidades entregadas a cuenta para la compraventa de un piso sobre el plano? La respuesta debe ser afirmativa, en los términos que veremos.
El Tribunal Supremo ha declarado, junto con la responsabilidad de los promotores por el incumplimiento del contrato, la de las entidades financieras por las cantidades anticipadas en aquellos supuestos en los que no se exigiera al promotor la constitución de seguro o aval para la apertura de la cuenta de promotor.
El contexto normativo sobre el que pivotan las resoluciones de nuestro Alto Tribunal -y en las que centraremos el análisis del presente artículo -, puede ser resumido:
- Ley 57/1968 de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en lo sucesivo, la “Ley 57/1968”), promulgada con la finalidad de proteger al comprador que ha entregado cantidades a cuenta del precio final.
- Disposición Adicional 1ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, “LOE”) que completa este régimen reforzando las garantías que del comprador y terceros adquirentes de viviendas.
Estas dos disposiciones, a su vez, han sido derogadas por la Ley 20/2015, de 14 de julio de Ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (en lo sucesivo, la “Ley 20/2015”) en vigor desde el pasado 1 de enero de 2016 y desarrollada por el Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras. Si bien, las novedades que introducen estas normas exceden del análisis del presente artículo.
2.- Estado de la cuestión en compraventas efectuadas con anterioridad al 1 de enero de 2016
La gran mayoría de los afectados por la insolvencia o el incumplimiento por parte de los Promotores han tenido lugar con anterioridad a las mencionadas reformas, por este motivo, nos centraremos en el régimen anterior pues permite ofrecer una respuesta a los problemas jurídicos que la crisis del sector inmobiliario en estos años atrás ha dejado sobre la mesa.
2.1.- Las obligaciones del promotor para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta
Siguiendo el tenor literal de la Ley 57/1968 son obligaciones del Promotor: (i) garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o por aval bancario solidario (art. 1.1) y (ii) percibir las cantidades anticipadas a través de una entidad bancaria en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes (art. 1.2).
La LOE mantiene estas obligaciones y añade que: (i) este régimen también será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa y (ii) la garantía se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario.
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