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Por Gloria de Zunzunegui Ruano. Directora General de Publimetro Exterior
Las comunidades de propietarios se ven obligadas a acudir a métodos para obtener ingresos extras, y la publicidad es o ,mejor dicho, puede ser, uno de ellos, llegando a insertarse en los edificios no solo para adornar, como cualquier otro monumento histórico, sino para “paliar”, parte o en su totalidad, esos gastos imprevistos
• Los soportes más habituales son las lonas publicitarias, las medianeras y los carteles luminosos de coronación de edificios
• En el caso de la lona medianera, se explota una pared y no una fachada en rehabilitación. No es necesario un andamio, ni unas obras, con un permiso de publicidad es suficiente. Los contratos suelen tener carácter anual y se renuevan casi automáticamente.
• Para la instalación de soportes publicitarios se necesita el acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios que sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación, ya que estamos alquilando un elemento común
• Sobre el dinero que se llevan los vecinos las ganancias pueden ser muy variables dependiendo de la ubicación y el tamaño. Se calcula que podrían embolsarse entre 10.000 y 30.000 euros, aunque las cifras se disparan si tocamos zonas como la Gran Vía madrileña.
Al igual que el resto de las empresas o los ciudadanos, las comunidades de propietarios están padeciendo la crisis que afecta a la economía del país. Cada vez aumenta, en mayor porcentaje, la morosidad en las comunidades, principalmente como consecuencia del impago de cuotas; peor aún si la citada comunidad, además, se enfrenta a una derrama o una ITE (Inspección Técnica de Edificios) desfavorable, lo que le obliga en un plazo determinado a acometer una obra, fundamentalmente de revocación de fachadas, arreglo de cornisas, etc.
Ante esta situación, la comunidad de propietarios se ve obligada a acudir a métodos para obtener ingresos extras, y la publicidad es o ,mejor dicho, puede ser, uno de ellos, llegando a insertarse en los edificios no solo para adornar, como cualquier otro monumento histórico, sino para paliar parte o en su totalidad esos gastos imprevistos.
¿QUE PUBLICIDAD PUEDO INSTALAR EN MI EDIFICIO?
Los soportes más habituales son las lonas publicitarias, las medianeras y los carteles luminosos de coronación de edificios.
Puede que nos encontremos ante la situación de tener un edificio que tiene que acometer una obra en fachada, entonces nuestro objetivo será analizar si puede ser el soporte para una lona publicitaria de gran formato.
Si no existe esa necesidad de obra, la lona no podrá ser una forma de ingreso extra, pero puede que el edificio cuente con una pared ciega, por lo que podríamos convertirla en una medianera.
El concepto de medianera también está muy relacionado con el mundo de la publicidad exterior en edificios, pero a una escala mucho menor y siguiendo parámetros muy diferentes. Para empezar, en este caso se explota una pared y no una fachada en rehabilitación. No es necesario un andamio, ni unas obras, para colocar una lona medianera. Con un permiso de publicidad es suficiente. Los contratos de este tiempo entre empresa con licencia para colocar publicidad y vecinos tiene un carácter anual y se renueva casi automáticamente cada doce meses.
Y, por último, puede que los exclusivistas busquen azoteas en edificios de gran visibilidad para la instalación de un rotulo luminoso de coronación de edificios, en este caso los contratos se firman por periodos de 1 a 3 años.
Pero, ¿sirven todos los edificios como soporte publicitario? No, no todos los edificios son susceptibles de convertirse en una superficie publicitaria temporalmente, tienen que cumplir una serie de requisitos, legales, y de interés publicitario simultáneamente.
CRITERIOS LEGALES
El primero de todos, y sin este no tiene sentido seguir con el proceso, es el acuerdo por mayoría cualificada. El acuerdo lo deben tomar las 3/5 partes de los propietarios que sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación. La doble mayoría es un requisito imprescindible que exige la Ley de Propiedad Horizontal, ya que estamos alquilando un elemento común.
Una vez la Comunidad, en sus 3/5 partes, este de acuerdo, es necesario revisar algunas excepciones en la normativa de publicidad exterior, que suelen variar en función de la comunidad autónoma, o incluso de la ciudad en la que nos encontremos (distancia con ciertas carreteras o calles, centros históricos, periodos permitidos para la instalación de la publicidad como navidad, ciertas fiestas populares como al feria de Sevilla,.., etc…).
Después tendremos que ponernos en contacto con un exclusivista de publicidad exterior para someter nuestro objetivo a una valoración, meramente publicitaria.
Este criterio es igual para lona de gran formato, medianera o rotulo luminoso de coronación de edificio.
CRITERIOS PUBLICITARIOS
Los mejores emplazamientos no son fáciles de localizar, se buscan fachadas en avenidas principales, esquinas o localizaciones con gran tránsito de vehículos y/o personas, que no estén tapadas por árboles, que sean visibles desde más de un ángulo, o que sean edificios muy emblemáticos. Algunos pueden llegar a tener tanta aceptación que se convierten en verdaderas insignias regionales y de las características de interés publicitario del edifico dependerá la oferta que pueda hacer el exclusivista.
La venta o cesión de derechos publicitarios de una medianera o azotea para la instalación de un luminoso de coronación de edificio es distinta; el procedimiento, una vez conseguido el acuerdo necesario en la comunidad y siempre y cuando se piense que es susceptible de convertirse en soporte publicitario, es la búsqueda de un exclusivista que ofrezca credibilidad a la comunidad de vecinos y ofrecérselo para su valoración.
¿Y AHORA QUE?
Si los dos puntos anteriores convergen, un edificio que va a realizar una rehabilitación de fachada y un exclusivista que está interesado en su comercialización, faltan todavía algunos trámites para terminar el proceso.
1.- Redacción y firma de un contrato de exclusividad en la comercialización de la fachada de la Comunidad de Vecinos a la Empresa Exclusivista. En este documento vendrá reflejado la cantidad que se va a pagar, las condiciones en las que se va a hacer, el inicio y fin previsto de la obra, etc.
En algunas ocasiones, las Comunidades de Propietarios prefieren que sea el exclusivista (empresa publicitaria) quien pague directamente a la empresa constructora, no siendo lo más común; puede hacerse, y de hecho se hace, en este caso redactar un contrato a tres partes, Comunidad, Constructora, Exclusivista y es éste último el que pagará, quedando bien claro en el contrato la cantidad total (para que no surjan los temidos y ya que…) a la constructora directamente.
2.- Tramitación de la licencia de instalación de andamios. El Ayuntamiento correspondiente, después de comprobar que el soporte cumple con todas las necesidades y exigencias de seguridad, evacuación y estética, concederá la correspondiente licencia de obras (instalación de andamios en vía pública) a la empresa constructora y con ésta, el exclusivista de publicidad exterior solicita la correspondiente licencia publicitaria previo pago de la tasa correspondiente.
Así mismo, es recomendable, por un lado, presentar un proyecto de lona publicitaria visado por un arquitecto, y contratar un seguro de responsabilidad civil para garantizar cualquier daño que pueda ocasionar el soporte; como hemos comentado esta parte es solo recomendable, no de obligatorio cumplimiento, pero será una seña de seriedad de la empresa que va a comercializar la publicidad.
3.- Todos los impuestos y tramitación de licencias de obra, correrán a cargo de la empresa constructora o de la propia comunidad de vecinos.
4.- Todos los impuestos y licencias relacionados con la instalación de la lona publicitaria correrán a cargo del exclusivista y será este el que los tramite ante el correspondiente ayuntamiento, a través de las ECLUS.
No todos los edificios tienen que pagar las mismas tasas municipales por instalación de lona publicitaria sobre andamio, dependerá de varios factores.
Así, si es un edificio que vuela sobre suelo privado, en este caso y solo en este caso, el anunciante estará exento de pagar tasas municipales, pero si el edificio vuela sobre suelo público depende a su vez de la zona en la que esté. La mayoría de las ciudades tienen dibujado un plano de tasas en función de la zona donde estén ubicados, así por ejemplo, en Madrid, en la Puerta del Sol y otras zonas consideradas como zona 1, se pagan 20 € por metro cuadrado de lona instalada y nos podemos encontrar edificios de la Avenida de América que pueden ser muy interesantes, desde el punto de vista publicitario en el que por ser zona o 3 o 4 se pagan entre 7 y 13 euros, 1 metro cuadrado.
Este punto, aunque no lo parezca a priori, puede ser decisivo en la decisión de un anunciante; un buen edificio en la zona 1, de 700 metros cuadrados de fachada (lona publicitaria) tendrá que pagar 14.000 € al mes de tasas publicitarias al ayuntamiento, mientras que otro en la Avenida de América, del mismo tamaño, en zona 4, pagará por la licencia 4.900 €, la diferencia es considerable, y el pago de estas tasas es mensual, por lo que anunciantes con campañas de 2/4 meses de exhibición pueden plantearse una zona u otra (siempre que las dos sean buenas en cuanto a visibilidad y cumplan con su estrategia de marketing en cuanto a público que suele transitar por ellas, etc.)
En el caso de las medianeras y rótulos luminosos de coronación de edificios, las licencias se solicitan con proyecto de obra firmado por un arquitecto al ayuntamiento y se conceden habitualmente por periodos de tres años, el pago en este caso ( que corre también a cuenta del anunciante) es mucho menor que en el de las lonas de fachada. Igualmente son también menores las rentas que reciben las comunidades, convirtiéndose en muchos casos en una cantidad fija al mes por un soporte instalado en una pared ciega o en su azotea, que no provoca ninguna molestia a los vecinos.
Seguro que después de leer este artículo, más de una Comunidad de Propietarios se plantea utilizar su edificio como soporte publicitario, bien sea por unas obras y con algo temporal (lonas de gran formato) o porque tienen una medianera o una azotea que consideran que puede ser interesante para un anunciante.
Sobre el dinero que se llevan los vecinos no existe ninguna tarifa estipulada y las ganancias pueden ser muy variables dependiendo de la ubicación y el tamaño. Se calcula que entre 10.000 y 30.000 euros podrían llegar a embolsarse los vecinos, aunque las cifras se disparan si tocamos zonas como la Gran Vía madrileña.
En todo caso es el presidente de la comunidad de vecinos el que debe poner el precio y las condiciones. Éstos, según recomienda el Colegio Profesional de Administradores de Fincas en Madrid a 20 Minutos, deberían de firmar cláusulas como la retirada de la publicidad una vez concluido el tiempo acordado o un seguro por si causase algún desperfecto.
Un punto en común entre este soporte y las lonas nos lo encontramos al hablar de tarifas. Resulta casi imposible conocer cuánto se embolsa una comunidad de vecinos por tener una de sus paredes forrada de publicidad. Eso sí, lo que sí está claro es que sus cuentas anuales presentan superávit tras superávit y las cuotas mensuales de gastos se ven reducidas notablemente.
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