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Por Blanca Ochoa, Abogada de Clifford Chance.
La posibilidad de prohibir a los propietarios morosos el disfrute de elementos o servicios comunes, siempre ha sido una cuestión legalmente controvertida. Por vez primera, el Registro de la Propiedad admite la inscripcion de una cláusula que prohíbe a un vecino moroso utilizar la piscina comunitaria y la pista de tenis.
Por primera vez se declara ajustada a derecho una cláusula en Estatutos en la que se establece como sanción la prohibición de que los morosos utilicen ciertos elementos comunes
La Resolución aclara que las limitaciones de uso de servicios communes solo afecta a los clasificados como estéticos o no esenciales como jardines, piscinas, pistas de tenis o zonas de recreo
En el contexto del incremento de la morosidad en el seno de las comunidades de propietarios, una reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado nos ofrece una nueva medida para combatir el impago de los propietarios.
La resolución de la DGRN 23 de octubre de 2012. Supuesto de hecho
En la Resolución de 23 de octubre de 2012 (la «Resolución») la Dirección General de los Registros y del Notariado considera ajustada a derecho la cláusula estatutaria en la que se establece como medida sancionadora la prohibición de que los propietarios morosos utilicen ciertos elementos comunes.
Esta es la primera vez que la Dirección General de los Registros y del Notariado se pronuncia sobre este tema. La Resolución abre la puerta a establecer en los estatutos de las comunidades medidas adicionales a las establecidas por la legislación sobre propiedad horizontal para luchar contra la mora de los propietarios.
El supuesto de hecho al que se refiere la Resolución es la inscripción en el registro de la propiedad de una modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios que introducía un nuevo artículo con la siguiente redacción: «Los propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad, ordinarias o extraordinarias, tendrán vedado el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis.»
Ante la negativa del registrador de la propiedad competente a inscribir dicha cláusula estatutaria, la comunidad de propietarios interpuso recurso contra su calificación, que fue resuelto por el Centro Directivo mediante la citada Resolución.
Los argumentos empleados por la DGRN y su fallo
Los argumentos de la Dirección General de los Registros y el Notariado para declarar la procedencia de la inscripción de este tipo de clausulas estatutarias, son los siguientes:
• La existencia de dos tipos de elementos comunes: en primer lugar, los indispensables para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad separada sobre los elementos privativos, como son los que afectan a la estructura, seguridad o configuración exterior. Por otro lado, aquellos otros elementos comunes por destino, estéticos o no esenciales, cuyo régimen jurídico queda, desde un principio, definido por la voluntad negocial manifestada en el título constitutivo o en los estatutos.
• El régimen jurídico de la propiedad horizontal: se rige, en primer lugar, por las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal y, en segundo lugar, por la autonomía de la voluntad, plasmada en el título constitutivo y en sus estatutos, en cuanto no se opongan a la propia Ley de Propiedad Horizontal y sus normas imperativas.
Los estatutos delimitan el contenido del régimen de propiedad horizontal y es posible que incluyan pactos que no afecten a la estructura esencial del régimen de propiedad horizontal y guarden coherencia con el mismo.
• La posibilidad de atribuir el uso exclusivo sobre un elemento común a determinados propietarios con la consiguiente exclusión de tal uso a los demás.
• Las normas sobre contribución de los propietarios a las mejoras sobre determinadas instalaciones (art. 11.2 LPH) que en determinados casos permiten privar de la mejora o ventaja a los propietarios que hayan decidido no contribuir a su instalación.
• Las consecuencias previstas en la Ley de Propiedad Horizontal para el caso de impago de cuotas por parte de los propietarios (afección real del piso a los gastos, suspensión del derecho de voto, procedimiento especial para el cobro). Que dichas previsiones sean de carácter imperativo, no excluye que la voluntad negocial establezca previsiones paralelas y complementarias a las en ellas previstas para caso de impago. Tales previsiones son coherentes con la finalidad del legislador de que cada copropietario contribuya al pago de los elementos comunes para no perjudicar a los demás, que entre tanto, tendrían que suplir con su propio patrimonio la falta de pago del propietario moroso.
• La sanción prevista en el art. 7.2 LPH al propietario que desarrolle en el piso o local actividades prohibidas en los estatutos, consistente en la privación temporal del uso del elemento privativo en virtud de sentencia. Ello demuestra que no es contrario al régimen de esta forma de propiedad la privación del uso de determinados elementos cuando existe justa causa.
En base a todos los argumentos anteriores, la Dirección General de los Registros y del Notariado considera ajustada a derecho la cláusula estatutaria en la que se establece la prohibición temporal de disfrutar de ciertos elementos comunes a los propietarios morosos que no contribuyan a su mantenimiento y conservación.
La Resolución destaca que en el caso en cuestión solo se limita el acceso a la piscina y a la pista de tenis, que son elementos comunes especiales o no esenciales para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. Considera que tales elementos comunes tienen un carácter meramente eventual, que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.
En consecuencia, una clausula estatutaria de este tipo ayuda a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos comunes y se impone como sanción a los propietarios que no cumplan las normas comunitarias que regulan el sostenimiento del inmueble.
Comentarios a la Resolución
Una cláusula estatutaria de este tipo puede resultar muy útil como herramienta contra la morosidad en las comunidades de propietarios, junto con las que ya ofrece la normativa actual, como son la afección real del piso a los gastos comunes, la suspensión del derecho de voto de los propietarios en mora y el procedimiento judicial especial para el cobro.
Habrá que analizar en cada caso concreto si cabe adoptar alguna medida de este tipo, en función del tipo de elementos comunes que existan en cada comunidad. En aquellas comunidades en las que existan elementos comunes de los clasificados como estéticos o no esenciales (jardines, piscinas, pistas de tenis, zonas de recreo, etc.) será factible incluir en los estatutos este tipo de limitaciones de uso, mientras que en aquellas en las que solo existan elementos comunes indispensables no se podrán incluir.
Sería conveniente considerar en cada caso concreto la posibilidad de incluir en los estatutos alguna disposición de este tipo. La modificación de los estatutos para incluir una nueva disposición requerirá la unanimidad de los propietarios, salvo en Cataluña donde se podría adoptar por el voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios que representen las 4/5 partes de las cuotas de participación. Sería aconsejable que si se quisiera adoptar una medida de este tipo, se hiciera antes de que existan propietarios que adeuden cantidades a la comunidad, ya que una vez se haya producido una situación de mora la adopción de un acuerdo en este sentido sería mucho más conflictiva.
Consideración aparte merece como se podrá hacer efectiva en la práctica una medida de este tipo, los medios efectivos para que se cumpla, y los potenciales conflictos a los que pueda dar lugar.
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