Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Con prisas y al parecer sin mucho concierto se ha llegado a la conclusión, por parte de quienes tienen el deber y la obligación de velar por su correcto desarrollo, que efectivamente la economía no está en uno de sus mejores momentos (por usar un eufemismo que evite palabras más duras). Ahora, cuando ya no quedan más opciones y además forzados por las circunstancias (y las indicaciones de organismos internacionales) hay que actuar se toman medidas de ajuste, de recorte del gasto y en definitiva acciones para reducir el alto nivel de déficit público (el endeudamiento de las Administraciones, que es la diferencia negativa entre los ingresos y gastos que registra).
Cierto es que estas medidas eran (y son) muy necesarias para mejorar la situación económica general y poder frenar una situación falta de actividad e iniciar una recuperación a un nivel mayor y a un ritmo más rápido, pero la duda está en saber si ahora van a servir para ello o tan sólo, dado que llegan tarde (y posiblemente mal) van a servir para evitar continuar acentuando los déficits, tanto financieros como estructurales. Si es así, aun siendo necesaria su reducción, ya no es suficiente.
Oficialmente hace tan sólo unos días habíamos salido de la recensión (entendida esta como una bajada del Producto Interior Bruto real, durante un período prolongado de tiempo). Se anunciaba, como una mejora de la economía, los primeros datos de crecimiento positivo (0,1%), aunque es cierto que el resto de los indicadores, como el consumo, o el crédito, entre otros se mantenía en niveles mínimos. La necesidad de tener un referente que permitiera pensar con cierto optimismo, hizo que incluso la bolsa (ese mercado tan volátil, tan poco previsible y en ocasiones tan lejos de la realidad) lo festejara con una pequeña, aunque siempre bienvenida, volátil subida de sus indicadores.
Ahora nos encontramos con un nuevo escenario no previsto, aunque si temido. La necesidad de la aplicación de unas duras medidas (anunciadas y pendientes de concretar en un Real Decreto en el momento de escribir este artículo) que pretenden reducir el gasto público en tan solo dos años, a través de la disminución de las inversiones públicas con ajustes estructurales, en muchas ocasiones necesarios consecuencia de un desarrollo deficientemente planificado, o la rebaja de gastos no productivos, que han vivido un proceso inflacionario durante varios años.
También se plantea una reducción de los ingresos familiares, con una actuación directa sobre los funcionarios y pensionistas en un primer término, aunque esta reducción salarial, por el efecto de la oferta/demanda, se extenderá también, de forma inevitable al mercado laboral en general, lo que va a comportar una menor disponibilidad de liquidez en manos de la población, reduciendo a su vez, la actividad de todos los mercados, desde los básicos de la alimentación, hasta el de la vivienda.
Cuando una empresa se encuentra en una situación en la que sus resultados económicos no son satisfactorios, consecuencia de un desmesurado nivel de gasto, ya sea en inversiones o en gasto corriente, (generalmente muy superiores a las necesidades reales de la actividad), existen dos formas básicas de resolverlo.
La primera sería la reducción de los gastos, comenzando por los no necesarios y posteriormente con una racionalización de los imprescindibles para la continuidad la actividad de la empresa. La segunda forma es el incremento de la actividad, producir más, vender más y en definitiva generar más ingresos que equilibre el balance y la cuenta de resultados.
Lo correcto no es actuar tan sólo sobre una de las variables, reduciendo el gasto como parece ser el esquema propuesto. Reducir el gasto en un primer momento puede ayudar inicialmente a equilibrar la cuenta de resultados, pero si no se complementa con una mayor actividad empresarial, la consecuencia final podría llegar a la perdida de posición en el mercado.
Este planteamiento, que está en los genes de los empresarios, que saben que sólo con actividad se generan resultados positivos, no parece existir en la Administración. Aplicar exclusivamente el criterio de reducción del gasto, sin tener en cuenta que los ingresos de la Administración vienen dados por la actividad económica del país, puede llevar a la situación de la empresa que tan solo se preocupa de reducir sus gastos y termina fuera del mercado.
El disminuir la capacidad de compra, en definitiva de consumo de la población puede hacer que la recesión cueste más en superarse y el dejar menos capacidad económica en manos del mercado nos puede abocar a una espiral de “reducir gastos para equilibrar, mientras que la reducción desequilibra”.
Sin pretender entrar a valorar cada una de las medidas que se adoptan, ya sea la reducción los salarios o de las ayudas sociales etc., que serían objeto de otro foro, o la parálisis que se va a producir en las inversiones productivas como las infraestructuras que van a quedar pendientes “sine die”, lo cierto es, que la capacidad global del país, entendida como la que dispone cada una de las diferentes unidades familiares (resorte final para superar una recesión) se va a ver muy afectada y por lo tanto puede llegar a producir el efecto contrario.
La misma reflexión se podría plantear en cuanto al incremento de los impuestos. Es cierto que el aumento del IVA en un 1%, (al margen de otros impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas (CC.AA.) como los Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales (A.J.D. y T.P.), que también pueden ver incrementado su nivel de recaudación según declaraciones de algunos de sus responsables) debería mejorar las arcas del Estado por el incremento de la tasa de recaudación, aunque para ello se debiera mantener una premisa y es que el consumo y las transacciones fueran las mismas que el año anterior. Si la capacidad de compra y endeudamiento de las familias se reduce, esta condición previa no se cumplirá y aun incrementando el porcentaje, la recaudación en valores absolutos descenderá.
Si se focaliza en el sector inmobiliario la repercusión de estas medidas, deberemos valorar la incidencia del incremento de los costes de adquisición que supone esta subida del IVA, en la tibia recuperación que se esta generando en la venta de viviendas.
El incremento tanto del IVA, como de los A.J.D. y T.P. (que se pueden producir próximamente), puede llegar a comportar un aumento del coste de la vivienda del 2%, cifra que es significativa, aunque no se puede considerar por si mismo el detonante para decidir una compra. Si atendemos al precio medio del m2 de un piso, que es 1.865,70 € según ha publicado el Ministerio de Vivienda correspondiente al primer trimestre de este año 2.010, el mayor coste que comportaría para una vivienda de 90 m2 la aplicación de este incremento sería de 3.358,26€, cifra que puede representar los ingresos familiares de casi de 2 meses
Aun siendo importante para una economía domestica media este incremento de los costes (representa la reducción que el sector inmobiliario ha asumido en los precios en el primer trimestre de este año), no es en sí mismo, y de forma aislada un factor determinante, aunque si muy importante que impida una compra. Sí lo es la falta de financiación que siguen soportando los potenciales compradores.
Atendiendo a la evolución de las cifras de hipotecas con un saldo vivo según la Asociación Hipotecaria Española (A.H.E.), de 1.071.511 M€ se produce un incremento interanual tan sólo del 1,11% a Febrero de 2.010, frente a un crecimiento en la misma fecha del año anterior del 2,8% y un saldo de 1.059.703 M€, lo cual pone de manifiesto que todavía no se ha llegado a un nivel de actividad hipotecaria que pueda consolidar una evolución positiva del mercado.
Por ello en un momento en el que las entidades de crédito han comenzado a recuperar un cierto nivel de actividad en cuanto a la concesión de hipotecas para la compra de pisos, atendiendo a lo que en el sector financiero consideraba una cierta estabilidad por parte de los solicitantes del préstamo. Estas medidas anunciadas (el incremento de impuesto y el escenario de una reducción de los ingresos) al menos en la forma en que se están presentando, pueden llevarles a temer que la morosidad crezca, cuando ya se han alcanzado cifras del 5% y que ello repercuta nuevamente en mayor rigidez y menor disponibilidad para la concesión de una hipoteca para la compra de un piso.
Con ello no pretendemos minimizar el coste y el efecto psicológico del incremento de los impuestos, pero si resaltar que comportará una mayor repercusión (tememos que negativa) en las futuras ventas las consecuencias en la evolución de la economía y la reducción de la capacidad de generar consumo. La generalización de unas medidas, sin contemplar situaciones y mercados (como el inmobiliario) que podría aportar cierta capacidad de recaudación, comporta que todos los sectores van a quedar afectados y por su magnitud, aunque también por la precariedad en la que se está sustentando el incremento de actividad del sector de la vivienda. Ello nos obligará nuevamente a revisar estrategias, formulas y esquemas para poder cumplir el cometido que demanda el mercado. Cubrir oferta y demanda de viviendas.
Debemos constatar aun en un escenario como el expuesto, que el mercado está vivo. No tan sólo se mantiene un nivel de actividad que comporta incrementos interanuales significativos (aunque en volumen absolutos siguen siendo reducidos). También se esta generando unas nuevas condiciones en el mercado consecuencia de las actuaciones pasadas, con la gran dispersión de construcciones realizadas, con concentraciones importantes en entornos no poca densidad demográfica, lo que apunta en un horizonte próximo a zonas geográficas en que la demanda será intensa en términos de relación con la oferta existente. Por ello debemos insistir en la necesidad de explorar las nuevas oportunidades que la cambiante economía y el mercado van generando. Recordemos que es en entornos difíciles cuando surgen nuevas oportunidades, la historia ha de servir para aprender, nunca para aferrarnos a ella. El mercado ya ha realizado un ajuste tanto en producción como en los agentes intervinientes, ahora se trata de ajustar la actividad, la oferta, en definitiva el producto (entendido como global) a ello.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
#ads1{display: none !important;}
#ads2{display: none !important;}
#ads3{display: none !important;}
#ads4{display: none !important;}
/*.code-block {display: none !important;}*/
#economist-inarticle{display: none !important}
#publicidad{display:none;}
#cortardivhglobal{display: none !important;}
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
