La permuta inmobiliaria, una interesante desconocida

Por: MAAB CONSULTING

En breve: Esta figura del mercado inmobiliario no es común. Pero de su existencia aún hoy en día se desprende la necesidad de analizarla. La permuta inmobiliaria (o swapping) es una opción diferente e interesante, que desliga de un contrato inmobiliario el término de dinero. De ahí que, por ejemplo, existan en la actualidad portales de Internet dedicados a ello y que lo estén fomentando. Lo esencial es que la hipoteca aquí se sustituye por otra obligación contractual: la de entregar otro inmueble a cambio.

SUMARIO:

1. Introducción
2. Ventajas e inconvenientes de la permuta inmobiliaria
3. Impuestos tras una permuta
4. Tipos de permutas inmobiliarias
5. Permuta de “cosa ajena”
6. La permuta inmobiliaria en España
7. Conclusión: la “media naranja inmobiliaria”

1. Introducción

El concepto de permuta es, según el diccionario: “intercambio de una cosa por otra sin mediación de dinero, salvo excepciones”. A través de un contrato de permuta de bienes es posible intercambiar desde inmuebles o coches a barcos, u otros objetos. En términos legales, cada una de las partes interesadas está obligada a dar alguna cosa para recibir otra a cambio. Ello está recogido en nuestro Código Civil -artículo 1.539-. En general, no concurre mediación de dinero pero, como en muchos aspectos de la vida, existen salvedades. Y esto se debe a que en alguna ocasión sí se admite como pago una parte en metálico. En estas situaciones, puede darse algún tipo de conflicto ya que podría confundirse con una operación de compraventa. Con el fin de evitar este problema, los contratantes han de incluir la intención manifiesta de estar pactando una permuta, como señala el artículo 1.446 del Código Civil. De no haber indicación explícita de ello, se considerará como permuta siempre que el valor del objeto sea superior a la parte abonada con dinero. De lo contrario, la ley lo clasificará como compraventa.

La obligación de las partes en un contrato de permuta inmobiliaria es transferir la propiedad, cual sea, del objeto a permutar. Así como a proceder a su entrega, cubrir todo tipo de gastos e impuestos y responder ante cualquier vicio oculto o defecto. En cualquier caso, la obligación de la parte cesionaria sólo estará cumplida cuando la entrega del inmueble se efectúa en las condiciones pactadas.

Un aspecto clave a tener en consideración es la identificación de las fincas objeto de permuta respecto a otras que no lo son. A tal efecto, se puede consultar en el Registro de la Propiedad o en el Catastro, y realizar una solicitud sobre las certificaciones del Registro sobre ese inmueble en concreto.

2.Ventajas e inconvenientes de la permuta inmobiliaria

Para optar por una permuta inmobiliaria se debe estar en posesión de una vivienda. Desde hace unos años hasta hoy, el llamado swapping se ha convertido en una curiosa alternativa a la compraventa convencional si hablamos de adquisición de viviendas. Sobre todo a raíz de la última crisis económica de 2008, tras la que muchas familias no disponían de acceso a un crédito hipotecario.

¿Y qué ventaja tiene esta fórmula? La respuesta la encontramos en los vaivenes de la ley de la oferta y la demanda. Si hay demasiada oferta y poca demanda, como en los citados tiempos de recesión económica, y no logramos vender nuestra vivienda -por no poder hacer frente a su pago, o por otra razón- podemos cambiarla por otra más asequible, ahorrando tiempo y dinero.

Sin embargo, aún siendo una opción muy atractiva, no está exenta de peligros. Cualquier error en la redacción del contrato de permuta puede salir caro. De ahí la clara necesidad de contar con un asesoramiento legal que nos guíe y nos proporcione la tranquilidad necesaria para aventurarse a hacerlo. Por desgracia, por Internet han proliferado las estafas o, como mínimo, las ofertas de permutas poco fiables. Toda precaución es poca, y esperamos que con este artículo queden más luces que sombras acerca las permutas inmobiliarias.

Antiguamente no era extraño que los propietarios de un solar cedieran su terreno, en el cual podían tener ya una vivienda o no, para que una empresa constructora realizara allí una obra -a cambio de la cesión de un piso o apartamento a elección del propietario o propietarios del solar-. No quedaba muy claro jurídicamente si eran contratos de permuta o contratos “atípicos”, pero representarían el antecedente de lo que nos ocupa hoy.

3.Impuestos tras una permuta

Cuando se produce la permuta de un solar por la construcción de pisos (y cesión de uno) se debe de tener en cuenta el pago del IVA. Pero, atención, al producirse dos entregas de bienes se debe distinguir si ambos participantes son sujetos pasivos -empresas-. En ese caso, los dos deberán declarar este impuesto. Ahora bien, si uno de los dos es un particular la ley varía. Para el particular, la adquisición deberá ser considerada como hecho imponible en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Y el pago de los impuestos- tanto el IVA como el  ITP- se deberá llevar a cabo el día exacto que se formalice la escritura del contrato de permuta inmobiliaria. Aunque todos ellos se abonarán basándose en el precio de venta futuro (valor contable). No obstante, estos no serán los únicos impuestos a abonar: no hay que olvidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos.

En un tercer escenario, en el que contrato de permuta se realiza entre dos particulares, se debe tener en cuenta una situación bastante probable: que uno de los dos particulares tenga esa vivienda en situación de hipotecada. Existe la posibilidad de que la hipoteca sea subrogada, pero eso dependerá de la la entidad bancaria implicada. En estos casos también es muy recomendable contar con la asesoría de expertos jurídicos en materia de Derecho Hipotecario y Financiero. No es fácil que dos familias quieran vender y comprar sus viviendas al mismo tiempo, teniendo necesidades recíprocas, pero se trata efectivamente de una posibilidad a valorar.  El trabajo y esfuerzo que supone no es baladí, pero la satisfacción de las partes que consiguen ejecutar una permuta sí lo puede llegar a ser. Como ventaja adicional, conecta directamente a demandante y ofertante, sin que haya la necesidad de introducir las propiedades en el mercado.

4.Tipos de permutas inmobiliarias

En primer lugar, y a escala contable, la normativa contempla la permuta comercial. Por ejemplo cuando una empresa da uno o varios pisos al propietario de un terreno, y uno y otro producto permutado son de distinta naturaleza para el empresario. En esta operación, los flujos de efectivo del inmovilizado recibido difieren de los del activo entregado. De este modo, el valor de dichos flujos de efectivo- después de impuestos- se ve modificado a causa de la operación.

La permuta no comercial se da, sin embargo, cuando los activos sí son de la misma naturaleza y uso (para la empresa). En estas circunstancias, los flujos del nuevo bien son casi idénticos a los originados por el antiguo.

Si atendemos a los tipos de permutas según si hay o no dinero de por medio, las permutas más naturales son las permutas directas: un bien por otro bien. Pero como apuntábamos líneas arriba, también se puede dar una permuta mixta, es decir, el intercambio en sí más cierta cantidad de dinero.

5.Permuta de “cosa ajena”

También puede ocurrir que una de las dos partes se comprometa a entregar un inmueble que, en el momento del contrato, aún no es de su completa propiedad. Por ejemplo, si esa casa tiene varios propietarios además del que muestra la voluntad de permutar. En estos casos, si el permutante adquiere la vivienda antes del plazo que se ha acordado para la entrega, no surgirá ningún problema.

Pero si no lo logra, puede optar por dos posibilidades. La primera es decidir no entregar la “cosa ajena”, aunque si así lo hace incurrirá en un grave incumplimiento. Y la segunda se basa en entregar el inmueble a pesar de no ser el propietario. Es entonces cuando el adquiriente corre el riesgo de que el auténtico propietario la reclame más adelante. En esta línea, si se certifica que lo recibido no es de quien realizó la entrega, la otra parte no se verá obligada a entregar lo que ofrecía a cambio. Y bastaría, para la resolución del contrato, con la devolución de la cosa recibida.

6.La permuta inmobiliaria en España

Las permutas ejecutadas el año pasado, si las comparamos con el resto de transmisiones de viviendas, solo representa un 0,15% de ellas. En 2018, según datos del Colegio de Registradores de España, se realizaron en nuestro país un total de 1.272 permutas.

Mirando atrás, esta cifra representa solo algo más de un 10% de las permutas que tuvieron lugar hace diez años. En 2008, hubo 10.652 permutas inmobiliarias en España. El  swapping ha ido, sin duda, decreciendo en esta última década. Y en los últimos tres años no ha llegado a las 1.500 operaciones anuales.

7.Conclusión: la “media naranja inmobiliaria”

En los medios de comunicación se puede observar como a esta figura del mercado inmobiliario se la asemeja con dos medias naranjas que al fin se encuentran. Porque no es fácil encontrar con qué otra vivienda permutar una casa, que, a su vez, también esté en disposición de ser permutada. Puede resultar muy difícil casar las necesidades de dos partes que, de inicio, no se conocen ni tienen las expectativas que el otro cubre.

Pero este amor inmobiliario se prodiga más cuando las estadísticas de venta de pisos bajan. Y los propietarios que quieren vender no lo consiguen. Es ahí cuando entra en juego la permuta inmobiliaria, como una solución al problema. Pese a estas necesidades difíciles de conciliar, hablamos de un modelo de transmisión de viviendas que, aunque algo desconocida para la población en general, sí va proliferando poco a poco. Porque si, finalmente, las partes “se gustan”, puede ser haber un excelente resultado. Y sin intermediarios como las entidades financieras. Si bien es cierto que entre medias de los dos propietarios puede haber una inmobiliaria, que también ofrecen este servicio cada vez más.

Según expertos de dichas inmobiliarias, lo que más se busca es otra casa o piso por la misma zona. Por ejemplo, quien vive en un pueblo cercano a la capital de provincia y quiere mudarse a esta. O también sigue siendo habitual en áreas rurales, como interesante opción para las promotoras que buscan solares donde edificar. Aunque, si nos enfocamos en particulares, y conforme a las estadísticas, siempre se suele buscar un inmueble mejor al que ya se posee. Y esta realidad no siempre es posible si hablamos de permuta inmobiliaria o swapping, donde en muchos casos no existe intercambio dinerario.

Históricamente, se puede afirmar que la permuta ha sido irrelevante en el mercado inmobiliario español. Y sigue siendo una opción minoritaria, aunque en alza. Para encontrar esa media naranja que, quizá, exista.

MAAB CONSULTING. Despacho de abogados en Rubí (Barcelona), especializados en Derecho Inmobiliario. www.maab.cat