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Rubén Díaz Abogado de Sáez Abogados
En breve. La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (conocida como “nueva Ley Hipotecaria”) está a punto de ser publicada en el BOE tras la correspondiente tramitación parlamentaria.
Aprovechando dicha circunstancia resulta obligado realizar un recorrido breve por sus antecedentes, los motivos que han llevado a su aprobación y las vicisitudes de su tramitación y, más ampliamente, por las novedades que introduce la ley en una materia tan importante como los contratos de préstamo garantizados mediante hipoteca u otra garantía real sobre bienes inmuebles.
Sumario:
- Antecedentes
- Tramitación parlamentaria
- Objetivos
- Principales novedades que introduce la Ley
- Personas y entidades a las que les resulta de aplicación la Ley
- Concepto de inmueble
- Evaluación de la solvencia del cliente
- Información completa al cliente por parte de la entidad financiera
- Asesoramiento al cliente por parte del Notario
- Reparto de los gastos
- Comisión de apertura
- Cláusula suelo
- Amortización anticipada de una hipoteca de tipo fijo
- Amortización anticipada de una hipoteca de tipo variable
- Intereses de demora
- Ejecución de la hipoteca
- Productos vinculados
- Antecedentes
La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario supone la incorporación parcial, con notable retraso, a nuestro ordenamiento jurídico de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
Esta Directiva tiene como objetivos potenciar la seguridad jurídica y la transparencia en la contratación de crédito inmobiliario y poner coto a la litigiosidad derivada del carácter abusivo de determinadas cláusulas incluidas de forma invariable en los contratos por las entidades bancarias.
- Tramitación parlamentaria
La Ley fue presentada por primera vez en el Congreso de los Diputados hace aproximadamente un año siendo su redacción de cargo del entonces Ministro de Economía del Partido Popular, Luis de Guindos, y presentándose según se manifestó con el objetivo de “incrementar la protección de los consumidores”.
La tramitación de esta Ley ha coincidido en el tiempo con situaciones que han generado una importante preocupación en la sociedad como es el caso de las cláusulas suelo o la incertidumbre jurídica que se ha generado en torno al impuesto de Actos Jurídicos Documentados y las distintas resoluciones judiciales contradictorias pronunciadas por el Tribunal Supremo y que llevó incluso al Gobierno del Partido Socialista a aprobar un Decreto que fijaba a las entidades bancarias como responsables del pago de dicho impuesto.
Finalmente, el pasado 21 de febrero el Congreso de los Diputados debatió y votó las enmiendas que habían sido introducidas al texto de la Ley en el Senado. Y, precisamente, una de las enmiendas aprobadas es aquella por la que se establece que la entrada en vigor de la Ley se producirá en un plazo de noventa días desde la fecha de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (en sustitución de la anterior redacción según la cual la Ley debía entrar en vigor a los treinta días de su publicación).
En los próximos días se producirá la publicación de la Ley en el Boletín Oficial del Estado por lo que su entrada en vigor tendrá lugar, previsiblemente, a finales del mes de mayo.
- Objetivos
Los objetivos que pretende alcanzar la Ley resultan claramente de la propia nota de prensa emitida por el Congreso de los Diputados nada más aprobarse la Ley y según la cual:
“Se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda”.
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