Alertas Jurídicas domingo , 29 mayo 2022
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La necesaria refundación del sector inmobiliario

 

En el presente artículo Carolina Roca expone las medidas para una profunda reforma estructural del sector inmobiliario al margen de los planteamiento convencionales usados hasta la fecha y en la línea de las propuestas por las principales asociaciones que representan a promotores y  constructores ( Asprima, APCE y CNC )

SUMARIO

I.    Planteamiento

II.    Medidas para la producción de vivienda de nueva construcción

A.    Premisas previas
B.    Ahorro de costes de producción

1.    Gastos de promoción
2.    Costes de ejecución
3.    Poner en valor el suelo

III.     Medidas para restituir la fluidez de la financiación

IV.    Medidas para el fomento de la producción de vivienda destinada al alquiler

V.    Medidas transitorias para la vivienda protegida
_____    _____________

I.    Planteamiento

Es necesaria una refundación del sector inmobiliario, con el objetivo de posibilitar un mercado equilibrado, social y económicamente sostenible. Para ello, debemos crear un sector más profesionalizado, industrializando su comportamiento, con el esfuerzo de todos los agentes intervinientes.

A continuación procedo a desarrollar el esquema que agrupa las medidas imprescindibles para la tan necesaria refundación del sector. La difícil situación de crisis económica, y la convicción de que ésta no se superará mientras no se supere la crisis inmobiliaria, ha llevado a nuestras Asociaciones ha plantear una profunda reforma estructural del sector inmobiliario, al margen de los planteamientos convencionales usados hasta la fecha. Como Presidenta de la Comisión de Vivienda de Asprima, el esquema que se desarrolla a continuación, está en la línea de la reforma estructural de las Asociaciones que nos representan (Asprima, APCE y CNC). Podemos clasificar las medidas en los cuatro grupos que se exponen a continuación.

II.- Medidas para la producción de vivienda de nueva construcción (vivienda económicamente sostenible):

Es necesario producir una vivienda (protegida o no), con precios de venta asequibles y/o económicamente sostenibles, que faciliten el acceso a la misma a los ciudadanos, en un escenario de deflación salarial (que se traducirá en una reducción de las rentas disponibles), y de importante disminución de los importes de crédito hipotecario. El sector debe ser más “científico” y menos “intuitivo”, produciendo la vivienda que la demanda pueda absorber, tanto por número de viviendas, como por precio.

A.  Premisas previas:

1.- Compromiso político sobre la producción de vivienda necesaria.

Es fundamental hacer una estimación seria de la producción de vivienda de nueva construcción en los próximos 5 años, sobre todo de cara a la obtención de un compromiso firme de financiación para dicha producción. La vivienda es un derecho fundamental de nuestra Constitución, y es un instrumento básico en la determinación de la sociedad hacia la que queremos ir. Así, la edad de emancipación es un factor crucial en el desarrollo económico y social de un país, y depende directamente de la posibilidad o no de acceso a una vivienda (sea en propiedad o en alquiler). Por ello se requiere un compromiso político de la producción de vivienda necesaria en los próximos años para cubrir las necesidades de dicha sociedad.

2.- Estimación homogénea del stock de viviendas

Con el fin de hacer una estimación de la producción de vivienda a medio plazo, es necesario tener igualmente una estimación seria del stock de vivienda existente. El continuo baile de cifras, según sea la fuente, desprestigia y da la peor imagen de nuestro sector. Debemos incidir en la necesidad de colaboración del Banco de España, que es el que más información tiene, a través del análisis realizado sobre exposición al riesgo inmobiliario de las entidades financieras, siguiendo  estas pautas:

–    Establecer una “plantilla tipo” de requerimiento de información a las Entidades Financieras.
–    Llevar un seguimiento de los datos de exposición al sector inmobiliario comunicados por las cajas de ahorro a la CNMV el 31/12/2010 y por el informe al respecto emitido por el Banco de España el 21/02/2011, incluyendo a los bancos y continuando estos procedimientos de forma trimestral.
–    Muy Importante: Realizar un estudio de campo en todos los grandes municipios, como el realizado por Asprima en colaboración con TINSA, involucrando a las distintas Administraciones Públicas.

B. Medidas de política de oferta centradas en el ahorro en los costes de producción: hacia un sector más eficiente.

Una vez estimado el número de viviendas a producir, es necesario estimar el precio de venta que la demanda pueda absorber. Dicho precio vendrá determinado por el ahorro y las rentas de dicha demanda, así como su capacidad de endeudamiento (muy inferior a la de los últimos años).
Debemos realizar una devaluación interna de los factores productivos del sector inmobiliario, como medida de choque para ganar competitividad (esto es lo único que puede actuar como sustitutivo de una devaluación de tipo de cambio que la pertenencia de España al Euro hace inviable).

Consideramos que, debido a las restricciones presupuestarias previstas para los próximos cinco años, las políticas de vivienda deben ser políticas de oferta, centradas en el ahorro en los costes de producción. Estas medidas de política de oferta, irán sustituyendo paulatinamente a las políticas de demanda consagradas en los planes estatales y autonómicos de vivienda. El objetivo es el de producir vivienda económicamente sostenible para el 80% de las rentas de residentes en España inferiores a 3,5 veces el IPREM.

Las medidas de ahorro en costes de producción tienen el objetivo de producir vivienda económicamente sostenible para el 80% de las rentas de residentes en España inferiores a 3,5 veces el IPREM.

Para ello sería necesario incidir en todos los costes de producción de la vivienda, adoptando  las medidas que se indican a continuación:

1.- MEDIDAS DE POLÍTICAS DE OFERTA EN LOS GASTOS DE PROMOCIÓN:

A.- Simplificar y unificar normativas aplicables, para dotar de transparencia y agilidad en la tramitación. Debemos ser muy firmes en este objetivo, “exigiendo”:

– Simplificación de la legislación relacionada con la vivienda como ha iniciado recientemente y tiene previsto ampliar la Generalitat de Cataluña a través de  derogación de diversa normativa existente.

– Homologación de la legislación relacionada con la vivienda, incluida la técnica, con la normativa aplicable en otras CCAA. Entenderíamos que las exigencias técnicas y de seguridad sobre ascensores u operarios gruistas de Zambia no fueran aplicables en Madrid, pero no entendemos porque tampoco son suficientes las de Alicante, o Barcelona.

– Planes de vivienda estables y coordinados entre Estado y Autonomías (la vivienda debe salir fuera de la confrontación política). Reducir y homogeneizar las figuras de vivienda protegida, con el fin de que sean fáciles de entender y de aplicar.

– Equiparación total de condiciones entre promotores y cooperativas.

B.- Reducción de la fiscalidad. De facto ya se ha producido una reducción de la recaudación de las Administraciones Públicas por la actividad del sector inmobiliario, pero no porque se haya accedido a nuestras reiteradas  peticiones, suavizándose la fiscalidad sobre la misma, sino porque se ha producido un descenso muy acusado de dicha actividad. Proponemos que se tomen medidas enfocadas a la disminución de la tributación, con el fin de reactivar el sector:

-A nivel estatal, y como incentivo provisional, se propone la aplicación del IVA reducido para la vivienda económicamente sostenible. A más largo plazo, evitar incrementos del tipo impositivo del 8% sobre la vivienda.
– A nivel autonómico, se propone la exención del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
-A nivel municipal: reducir y homogeneizar las tasas e impuestos municipales. Sería éste el momento de configurar una nueva Ley de Haciendas Locales, con el fin de que el urbanismo y la promoción inmobiliaria no vuelvan a ser en el futuro, la fuente principal de financiación de los ayuntamientos. Es importante corregir distintas irregularidades, que se repiten en las Ordenanzas fiscales de muchos de nuestros ayuntamientos:

  • Analizando las tasas aplicables a una promoción (licencia  de obras, actividad de garaje y piscina en su caso, licencia de Primera Ocupación, alcantarillado, vado, licencia de calas) debe prevalecer el hecho de que la tasa no tiene carácter recaudatorio, sino que la cuantía de la misma debe estar destinada, exclusivamente, a cubrir los costes en los que incurre el ayuntamiento para prestar el servicio solicitado (generalmente de revisión y estudio por parte de los técnicos municipales)
  • El coste “real y efectivo de las obras” se utiliza como base para el cálculo de la mayoría de las tasas e impuestos, así como seguros TRC y Decenales. Pese a ser un dato crucial para determinar la carga fiscal de una promoción, es un dato muy variable, y desde luego, no puede ser establecido por unos coeficientes determinados al arbitrio de cada municipio.
  • Respecto al Impuesto de Construcciones Instalaciones y Obras (ICIO): muy importante, el pago del impuesto no puede exigirse con anterioridad al devengo del mismo. Impuesto Actividades Económicas m2 vendidos. Sobre todo, y dada la coyuntura actual, este impuesto no debería devengarse en el momento de la formalización de los contratos de compraventa, sino en el momento de entrega y escrituración de las viviendas, ya que un importante porcentaje de contratos privados no se materializan en ventas. Es importante también unificar el modo de cálculo de los m2 vendidos.
  • En vivienda protegida, que de facto se vende la superficie útil de la vivienda, debería aceptarse la superficie útil vendida y no la construida. Plusvalías e IBIs. En este caso es importante tanto el tipo aplicable, como la ponencia catastral de cada municipio. En las últimas revisiones catastrales, los valores asignados a vivienda protegida exceden del precio máximo de venta de dichas viviendas (debería tenerse en cuenta la aplicación del coeficiente reductor de 0,70).
  • En el tema de las plusvalías de suelo de nueva creación, es necesario acotar el inicio del cómputo de los años transcurridos desde la adquisición del suelo hasta la venta. No se puede considerar como año de adquisición, el año en que se adquirió el primer m2 de un ámbito a desarrollar (si es así, la plusvalía se dispara). Debería consensuarse, por ejemplo, el año en que se aprueba el proyecto de reparcelación.
  • Exigencia de aplicación de las bonificaciones ya existentes, tanto del 90% del IBI en los 3 primeros años de ejecución de las obras, como del 50% de los ICIOs en caso de vivienda protegida, luchando contra la discriminación a favor de las cooperativas de viviendas.

C.- Otras medidas complementarias:

– entrada en vigor de de la ley de servicios profesionales eliminando la obligación de colegiación
– eliminación de la obligatoriedad del seguro decenal
– libertad de elección de registrador, etc.

2.- MEDIDAS DE POLÍTICAS DE OFERTA EN LOS COSTES DE EJECUCIÓN:

A.- Racionalizar las exigencias de eficiencia energética.

Se propone una moratoria en la aplicación de DBs del Código Técnico, a excepción del de ahorro de energía que se aplicaría plenamente para cumplir con el objetivo prioritario marcado por la Unión Económica en su política energética de incrementar la eficiencia energética en los edificios residenciales.

En este apartado se deberá atender a las propuestas que se han trasladado a la CEOE para su remisión a la Comisión Europea y que se basa en apoyar la propuesta de que  los costes de la reconversión de eficiencia energética sean asumidos por empresas de servicios energéticos o compañías eléctricas, para posteriormente recuperarlos con su beneficio facturándoselos a los usuarios de las viviendas al confirmarse el ahorro energético obtenido. Para ello resulta crucial incentivar la implantación de empresas de servicios energéticos (ESE) a través de las cuales los promotores puedan recuperar parte del mayor coste de producción derivado del incremento de la eficiencia energética sin que dicho mayor coste se repercuta vía precio, compensándose  con la aportación de las  ESE, que recuperarán su inversión vía facturación a los adquirentes de las viviendas por un menor coste energético.

Este mismo procedimiento, de compañías de servicios, podría utilizarse para otras instalaciones que se implementan en los edificios y cuyos costes asumen los productores para que sean utilizados por compañías de todo tipo para la oferta de sus servicios (telecomunicaciones, redes de gas…)
B.- Costes laborales: Convenios de la construcción. Es necesario hacer una defensa de los artículos 41.4 y 82.3 del ET, en la redacción dada por la Ley 35/2010, que permite el descuelgue salarial del convenio a mediante acuerdos entre empresarios y trabajadores, sin necesidad de que las empresas estén en pérdidas o en situaciones críticas.

Es muy ineficiente que existan importantes diferencias entre los convenios de las distintas CCAA, y tampoco parece lógico que en los últimos años se hayan producido incrementos en los salarios por convenio de hasta el 3%. Tampoco es eficiente el tener unos días “festivos en la construcción”. Pero sobre todo, el mayor “lastre” de las cargas laborales son las cotizaciones a la seguridad social. La mayoría de los trabajadores no son conscientes de que el coste que suponen para sus empresas no es únicamente su salario bruto, sino que además la empresa asume una media de un 35% más, que ingresa mensualmente en la seguridad social (adicionalmente al 10% por cotización del trabajador que se retiene del salario bruto, y se ingresa también mensualmente).

3.- MEDIDAS PARA PONER EN VALOR LA MATERIA PRIMA, EL SUELO:

A. Salida de stocks de suelos: El valor del suelo viene determinado por los siguientes factores: (precio del suelo + cargas urbanísticas) / edificabilidad.  Dado que el precio del suelo está muy condicionado por la deuda financiera que soporta, será necesario adoptar determinadas medidas, con carácter puntual, sobre aquellos suelos hipotecados que se vayan a desarrollar. Se trata de actuar sobre aquel suelo que fue adquirido por los distintos operadores durante la etapa alcista del sector inmobiliario, y cuyo valor actual impide producir vivienda económicamente sostenible. Se propone actuar en el ratio expuesto, incrementando el denominador mediante aumento de edificabilidades y densidades, y reduciendo el numerador mediante la reducción de los costes de las cargas de urbanización.

Se hace necesario aumentar la edificabilidad y reducir las cargas urbanísticas como medida puntual para dar salida al stock de suelo

Este reajuste de edificabilidades y estándares de urbanización no tiene que ser de carácter indiscriminado, sino que debe ser transitorio, puntual y selectivo, con participación del ayuntamiento correspondiente.

B. Producción futura de suelo: Densificación del urbanismo de las ciudades.

Es imprescindible crear ciudades más compactas, que supongan un menor gasto público y que consuman menos recursos. Las Administraciones Públicas deben facilitar el desarrollo sostenible de las ciudades, incrementando los aprovechamientos y densidades, facilitando los cambios de tipología edificatoria, reduciendo los tiempos de tramitación, reduciendo los módulos de reserva y las cesiones de aprovechamiento, y optimizando los estándares de urbanización.

La producción de suelo es un proceso dilatado, por lo que se debe llevar un control y análisis riguroso de los costes de producción de suelo residencial, sobre todo en actuaciones a cargo de operadores públicos: el ejemplo de la operación Campamento APR.10.02 en Madrid a cargo de Sepes. El Ministerio de Vivienda le ha adquirido al Ministerio de Defensa el 51% del suelo de dicho sector urbanístico , con una superficie de suelo total de 2.111.000 m2 y 10.766 viviendas , por 150 millones de euros, resultando un coste sin urbanizar de 281 €/m2 edificabilidad residencial. Este primer paso ya hace inviable toda la operación, dado que el coste del suelo, una vez urbanizado, no debería exceder de 300.-€/m2 edificable, al objeto de permitir producir  vivienda a precio asequible de 90 m2 útiles por debajo de los 150.000 €+IVA.

III.- MEDIDAS PARA RESTITUIR LA FLUIDEZ DE LA FINANCIACIÓN

Si no se consigue que el sistema financiero vuelva a desempeñar su función de canalización del ahorro y préstamo del mismo para las actividades empresariales, y en concreto para la pequeña y mediana empresa, el resto de reformas estructurales que se llevan a cabo en la economía española no alcanzarán el objeto perseguido de lograr un crecimiento del PIB. Es imprescindible y perentoria una reforma del sistema financiero español, A TRAVÉS DE UN SANEAMIENTO DE ACTIVOS, EN LUGAR DE LA RECAPITALIZACIÓN APROBADA EN LA REFORMA ACTUAL. Entre tanto el sistema financiero español afronta su propia reforma (sobre la que como acabo de decir, habría que dar un golpe de timón), y para evitar que el sector inmobiliario se desangre ante la inexistencia de crédito, sería necesario tomar dos importantes medidas:

1.- Facilitar la instalación de entidades financieras no residentes, excedentarias de crédito (entidades de oriente) y que no estén atrapadas en la financiación del sector inmobiliario español pudiendo prestar para proyectos inmobiliarios económicamente sostenibles. Habría que explorar acuerdos de financiación con el Banco Europeo de Inversiones.

2.- Ampliar y mejorar la implementación de las LÍNEAS ICO:

A) Línea de avales en garantía de Fondos de Titulización de VPO. Consiste en una línea de avales lanzada en 2008, con el fin de garantizar a las entidades financieras la emisión de Fondos de Titulización de VPO. El fundamento era titulizar préstamos hipotecarios existentes sobre vivienda protegida, en un 80% y sobre vivienda libre en un 20%. Los recursos obtenidos con dicha titulización se destinarían a la financiación de vivienda protegida en un plazo máximo de dos años.  A priori se pretendía movilizar un importe de 30.000 millones de euros destinados a la financiación de vivienda protegida. A pesar de que el importe de los avales se distribuyó en su totalidad, solo se emitieron Fondos de titulización por importe de 2.356 millones. Consideramos que el escaso éxito fue debido a dos cuestiones:

– Muchos de estos fondos fueron adquiridos por las mismas entidades propietarias de los préstamos para destinarlos como colateral ante el BCE.

– En el momento de emisión de estos fondos, los préstamos de vivienda protegida a conceder con los recursos captados, no tenían un tipo de interés atractivo con respecto al coste de titulización.

Se debería prorrogar esta línea de avales hasta el 31/12/12, coincidiendo con la finalización del Plan Estatal de Vivienda, incorporando las siguientes propuestas, con el fin de alcanzar la fluidez de financiación esperada:

1.- Extensión del porcentaje de préstamos de vivienda protegida a titulizar al 100% (eliminando el 20% de vivienda libre), con el fin de reducir el riesgo de los préstamos a titulizar, aumentando así la posibilidad de colocación de los Fondos.

2.- Inclusión entre los préstamos a titulizar, a los préstamos al promotor de vivienda protegida en alquiler, así como los préstamos al promotor concedidos por el ICO.
3.- Prohibición del uso colateral ante el BCE.

4.- Reducción del plazo máximo para destinar los recursos obtenidos, de dos años a un año.

5.- Aumento de los márgenes de las Entidades Financieras, reduciendo el coste de la titulización: supresión de las tasas de la CNMV y AIAF, eliminación de los impuestos por la titulización, asunción de las comisiones del aval por el Ministerio de Fomento, y no por las gestoras de los Fondos, etc.

Cuando se lanzaron estos Fondos, no existía la línea de cobertura de financiación del ICO. La inclusión en los Fondos de préstamos acogidos a dicha línea, mejorará la precepción de riesgo de los fondos y favorecerá su colocación. Además, el tipo de interés actual para los préstamos convenidos de vivienda protegida, resulta más atractivo para las entidades Financieras.

Hasta que vuelva el crédito bancario nacional es fundamental facilitar la instalación de entidades financieras no residentes y ampliar y mejorar la implementación de las líneas ICO

B) Línea ICO financiación VPO en venta y línea ICO financiación VPO en alquiler.

Esta línea resulta fundamental, dada la absoluta inexistencia de financiación al promotor para la construcción de vivienda protegida. Desde julio de 2010 se han ido introduciendo modificaciones en las características de estas líneas, que debemos someter a consideración:

– Se da cabida a las cooperativas y comunidades de bienes, así como a las corporaciones locales como solicitantes de esta línea.  Consideramos que esto es viable, únicamente en el caso de que estén cubiertas las necesidades de financiación del promotor privado. La esencia de esta línea es otorgar liquidez a personas jurídicas, por asumir mayor riesgo que las cooperativas, conformadas por personas físicas, o que las corporaciones locales, por contar con mayores facilidades de financiación.

– Se debería primar las promociones con calificaciones que no tuvieran ya acceso a la AEDE, o que hubieran visto reducidas las subvenciones al alquiler.

– Debería suavizarse el requisito de porcentaje de preventas, ya que generalmente, las ventas no se animan hasta que se inicia la ejecución de las obras.

– Se debería ampliar el periodo de carencia y el plazo de disposición del préstamo a los cuatro años de duración del mismo

– Posibilidad de reconvertir la financiación de VPO en venta en financiación de VPO de alquiler para aquellas viviendas que al cabo de los cuatro años no se hayan vendido.

La piedra angular para que estas líneas funcionen, es el compromiso de la Entidad Financiera, de conceder financiación a los compradores, una vez llegue el momento de la entrega de las viviendas.
Ante la negativa actual a cualquier tipo de compromiso por parte de las entidades financieras, resulta muy operativo que el ICO haya pospuesto el requisito de la carta de compromiso de Entidad Financiera, a la finalización del plazo del préstamo (4 años), pero debemos hacer un análisis de qué ocurre si en ese plazo se sigue sin cumplir el requisito. También resulta muy operativo el hecho de que únicamente se obligue a las Entidades financieras a dar financiación a las viviendas vendidas a los 4 años, y no así a las que no estén vendidas, pero sería necesario aclarar en este último caso, cómo se podría instrumentar la prórroga de la financiación por parte del ICO.
Por último, se debería permitir la formalización del compromiso de financiación de una misma promoción, con más de una entidad financiera, con el fin de diluir el riesgo.

C) Línea de cobertura de financiación de vivienda protegida. Ha estado en vigor hasta el 31/12/10, pero se debería prorrogar hasta el 31/12/12. Además consideramos que esta línea sería más efectiva si:

– la adhesión a la misma de las Entidades Financieras colaboradoras del Plan de Vivienda fuera obligatoria y no voluntaria.
– la cobertura de esta línea fuera automática para todas las viviendas protegidas que subrogue la entidad Financiera adherida, sin necesidad de hacer una petición formal e individual por cada subrogación de vivienda.

Volviendo a la reforma del sistema financiero español, se trataría de introducir medidas que contribuyeran a facilitar  la financiación del sector inmobiliario económicamente sostenible a partir de Basilea III.

1.- Reducción de la ponderación de activos inmobiliarios residenciales económicamente sostenibles para determinar las necesidades de capital y de otros ratios regulados por Basilea III y por el RD ley 2/2011 de 18 de febrero para el reforzamiento del sistema financiero. De esta forma, los préstamos concedidos con bajos Loan to value (LTV) y niveles de endeudamiento conservadores, deberían tener un menor consumo de capital para las entidades que los conceden.

2.- Con respecto a las tasas a imponer al sector financiero se propone que aquellas entidades financieras que tuvieran unos mejores ratios, tuvieran que abonar tasas inferiores.

3.- Actuación sobre los sistemas de indemnización de los inversores por parte de las entidades financieras, de modo que aquellas entidades que tuvieran un mayor porcentaje de hipotecas de viviendas económicamente sostenibles vieran reducidas sus aportaciones a dichos sistemas indemnizatorios.

4.- Segregación de los activos tóxicos inmobiliarios de las entidades financieras a través de bancos malos que permitan operar de forma más racional a los bancos de nueva creación: ejemplo Caixabank y Bankia.

5.- Valoración de si el exceso de regulación para las entidades financieras es la solución para prevenir futuras crisis financieras inmobiliarias o si también contribuye a desincentivar la concesión de crédito, debiéndose centrar el sistema en la clave de todo sistema financiero que es la gestión adecuada del riesgo crediticio.

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