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Por Ignasi Vives, Abogado de Sanahuja & Miranda, especialista en arrendamientos urbanos, derecho de familia, civil y administrativo.
De la reciente reforma de ley de arrendamientos urbanos se ha dicho que se prima la libertad de pactos entre arrendador y arrendatario, sin embargo la autonomía de la voluntad de las partes ha quedado reducida en realidad a escasas decisiones. El autor analiza, desde esa perspectiva, las novedades de la nueva regulación.
• La autonomía de la voluntad de las partes contratantes queda reducida a escasas decisiones, tales como la duración del contrato, la actualización de la renta o la sumisión de las partes a la mediación o al arbitraje para resolver los conflictos
• En cuanto a la duración del contrato, la principal novedad radica en que la duración mínima pasa de 5 a 3 años, pudiendo pactar libremente las partes un plazo inferior
• Se introduce la posibilidad que libremente las partes acuerden el aumento anual de la renta a un interés determinado y fijo, totalmente diferente al I.P.C.
• Sin necesidad de que conste en el contrato, el arrendador puede recuperar el inmueble para destinarlo a su vivienda permanente, transcurrido el primer año de contrato; deberá comunicarlo con dos meses de antelación a la fecha en que desee recuperar la vivienda
El pasado 6 de junio entró en vigor la ley 4/2013 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modifica sustancialmente la ley 29/1994 que regulaba anteriormente los arrendamientos urbanos. Cabe destacar que estas modificaciones no afectarán a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, sin perjuicio de que las partes puedan adaptar la nueva regulación legal a sus contratos.
De conformidad con la exposición de motivos de la citada Ley, se considera que el mercado inmobiliario español posee una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler (17%), muy lejos del 30% que tiene la Unión Europea.
Por ello, la nueva reforma pretende flexibilizar el mercado de alquiler para lograr su dinamización, buscando el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.
El legislador, para conseguir el objetivo de aumentar el mercado de alquiler, ha actuado sobre diversos aspectos fundamentales:
– El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes.
– La reducción de la duración de los contratos de arrendamientos.
– La recuperación del inmueble por parte del arrendador en determinados supuestos.
– El desistimiento del contrato por parte del arrendatario.
En relación al régimen jurídico aplicable, parece que la intención del legislador es primar la libertad de pactos entre arrendador y arrendatario frente a la aplicación imperativa de la anterior redacción del Artículo 4 de la L.A.U.
La antigua redacción del citado artículo indicaba que “1.-Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este título. 2.- Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto por la voluntad de las partes, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. “
Sin embargo, la nueva redacción del Art. 4.2 L.A.U. indica que “respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Según es de ver, la diferencia entre la redacción de ambos artículos es sustancial. En la antigua redacción se contemplaba que los arrendamientos se regían por lo dispuesto en el Título II, la voluntad de las partes, y subsidiariamente según lo dispuesto en el Código Civil. Sin embargo ahora el legislador apuesta que en primer lugar los arrendamientos de vivienda se rijan por los pactos, cláusulas y condiciones que determinen libremente las partes, de conformidad con lo establecido en el Título II, y supletoriamente según lo previsto en el Código Civil.
Anteriormente la voluntad de las partes sólo operaba cuando no había disposición en el Título II que regulara un determinado aspecto. Ahora bien, con la nueva redacción del artículo, todo parece indicar que la expresión “en el marco establecido en el título II” supone que el acuerdo entre las partes no debe entrar en contradicción con los principios que infunden la ley (Título II).
No obstante, si bien es cierto que la modificación presupone la primacía de la voluntad de las partes en la redacción de los contratos, no es menos cierto que tal primacía viene delimitada por el contenido del Art. 6 de la Ley (Título II), que indica que “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
Analizado lo anterior, debemos reseñar brevemente las modificaciones introducidas en el Título II para determinar si realmente el legislador ha aumentado el margen de maniobra que tienen las partes cuando deben suscribir un contrato de arrendamiento y regular sus efectos.
MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR LA NUEVA NORMATIVA
En relación a la duración del contrato, se indica que las partes la podrán fijar libremente. Si el plazo pactado fuera inferior a 3 años, éste se renovará automáticamente hasta cumplir los 3 años, a no ser que el arrendatario con 30 días de antelación notifique al arrendador la voluntad de no renovarlo. Por otro lado, si transcurridos los tres años, ninguna de las partes manifiesta su voluntad de rescindir el contrato, el mismo se entenderá prorrogado automáticamente durante un año. Por lo tanto, la principal novedad radica en que la duración mínima pasa de 5 a 3 años, pudiendo pactar libremente las partes un plazo inferior.
En relación a la renta mensual que el arrendatario debe abonar en concepto de alquiler, únicamente se introduce una novedad en la actualización de la misma. La anterior regulación establecía que la renta se actualizaría de conformidad con el I.P.C, sin embargo ahora se introduce la posibilidad de que las partes contratantes acuerden libremente la forma de actualizar la renta, y únicamente en defecto de pacto se aplicaría la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo (I.P.C). Por lo tanto como novedad, se introduce la posibilidad que libremente las partes acuerden que el aumento anual de la renta a un interés determinado y fijo, totalmente diferente al I.P.C.
Por otro lado, en relación al desistimiento, se establece que el arrendatario podrá desistir transcurridos al menos seis meses, siempre que exista una comunicación previa de 30 días. La anterior regulación sólo lo preveía para los arrendamientos de más de 5 años, y pasados los primeros cinco años. Asimismo, las partes para el supuesto de desistimiento podrán pactar indemnizaciones en beneficio del arrendador, por una cantidad igual a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que haya dejado de cumplir.
Por otro lado, también se introduce como novedad significativa que el arrendador puede recuperar el inmueble para destinarlo a su vivienda permanente (o de familiares de primer grado), siempre que como mínimo transcurra el primer año de contrato y se comunique con dos meses de antelación a la fecha en que desee recuperar la vivienda. Todo ello, sin necesidad de que consta expresamente recogido en el contrato, tal y como establecía la anterior regulación.
Por último, y a los efectos de proteger con mayor efectividad al propietario del bien inmueble, la Ley crea un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. La voluntad de legislador es que en caso de impago, los datos del arrendatario sean inscritos en un Registro para que los posibles arrendadores puedan averiguar si su futuro inquilino tiene antecedentes de morosidad en arrendamientos anteriores.
Llegados a este punto y expuestas las modificaciones más significativas introducidas por el legislador, es cierto que se intenta que la voluntad de las partes prime en la redacción de los contratos, sin embargo, a tenor del contenido del Art. 6 LAU y de la extensa y concreta regulación contenida en el Título II, la autonomía de la voluntad de las partes contratantes queda reducida a escasas decisiones, tales como la duración del contrato, la actualización de la renta o la sumisión de las partes a la mediación o al arbitraje para resolver los conflictos.
Por todo ello, si bien es cierto que las medidas introducidas por el legislador son “a priori” significativas, debemos estar a la aplicación de las mismas para evaluar si finalmente cumplen con la expectativa de flexibilizar el mercado de alquiler y que los propietarios apuesten por arrendar sus pisos vacíos aumentando así el parquet inmobiliario en alquiler.
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