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La situación, desarrollo y evolución del mercado de la vivienda preocupa a nivel internacional hasta el punto que el Fondo Monetario Internacional (F.M.I.) ha decidido incorporar los datos extraídos de nuestro mercado a unos estudios internacionales que pretenden analizar las consecuencias que ha tenido en el propio desarrollo de la economía, lo cual parece, al menos, alentador.
Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado- Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL
Aunque pueda parecer recurrente hablar del mercado de la vivienda, lo cierto es que su situación, su desarrollo, sus procesos cíclicos y su evolución preocupa a nivel internacional hasta el punto que el Fondo Monetario Internacional (F.M.I.) ha decido incorporar los datos extraídos de nuestro mercado a unos estudios internacionales que pretenden realizar, a través del acceso al análisis de la situación actual, las consecuencias que la evolución a lo largo de estos últimos años ha tenido en el propio desarrollo de la economía, incidiendo en factores tales como la fiscalidad, el nivel de apalancamiento y la necesidad de financiación para su adquisición. Habitualmente, cuando se trata este escenario, se le añade la expresión de recuperación, como objetivo como si fuera un final de cualquier actuación, cuando realmente se debería huir de tal acepción, ya que la misma nos sitúa ante una necesidad (como se define en el diccionario), de volver a un estado de normalidad, de volver a adquirir aquello que se tuvo y que en algún momento se perdió. Precisamente si algo necesita este mercado no es la recuperación entendida en un sentido literal, lo que precisa es avanzar, tal vez se debería comenzar a utilizar otras expresiones más adecuadas a la realidad de las necesidades, como podría ser actualización, mejora, adecuación e incluso superación, como objetivo y evitar definitivamente en volver a adquirir los medios, vivir los mismos escenarios y repetir los errores que comportaron la necesidad actual de incidir de forma insistente sobre el mismo sector.
El interés manifestado por el F.M.I. a través de reuniones que ha mantenido con representantes del sector no se limita a analizar un mercado (entendido como local desde su punto de vista), su actuación se engloba en una situación más general de ámbito internacional, que afecta a la globalidad de la economia llamada occidental, centrándose en países que mantienen un entorno institucional similar (según criterio de F.M.I.), como son Dinamarca, Irlanda, Países Bajos o nuestro propio mercado, y su objetivo es un estudio, tanto de las razones de sus oscilaciones, como de las posibles medidas que permitan una evolución positiva futura.
Este interés manifestado por un sector, y no un país o un mercado en concreto, pone de manifiesto la amplitud de las consecuencias derivadas de las oscilaciones del mercado inmobiliario, aunque también la amplitud y diversidad de entornos donde (con medidas fiscales, financieras y económicas diferentes) se ha producido y que ha comportado unas consecuencias parecidas, entendidas estas como exceso de producción, caídas de las ventas, alto nivel de apalancamiento, ajustes de medidas fiscales, aunque las razones originales no siempre han sido las mismas y por supuesto tampoco las medidas o actuaciones para actualizar y revitalizar el mercado tengan que ser ni las mismas, ni parecidas.
El objetivo lógico del estudio que están desarrollando es averiguar las razones de los cambios escenariales que han ido surgiendo, aunque lo que más parece interesar en estos momentos no es tanto como se ha llegado a esta situación, dada la propia evolución de una economía como las opciones que se pueden plantear para recuperar la actividad del sector inmobiliario/construcción. Es cierto que se percibe cierta mejora, aunque esta no pasa de ser, a nivel de la economía real (entendida esta como la disponibilidad de las familias de liquidez para gastar) una sensación, ya que la mejora de los resultados económicos de los bancos por ejemplo (factor que se presenta como un ejemplo de la mejora), no se traslada en un incremento de la actividad crediticia, o de la disponibilidad de liquidez en el mercado.
Llama la atención que este organismo (el F.M.I.), vigilante de la ortodoxia económica de los diferentes Estados, se plantee revisar las actuaciones y procedimientos que pueden ser más adecuados, necesarios o convenientes, para recuperar la actividad de este sector. Mientras que las Administraciones propias siguen empecinados en declarar “persona non grata” cualquier empresario que tenga relación con la vivienda y mantener en cuarentena las peticiones de hipoteca para la compra de pisos a los particulares que se atreven a solicitarla, a pesar (como indicábamos en una anterior publicación), que ahora precisan de este tipo de préstamos para mejorar su nivel de inversión, estabilidad de sus balances y mejorar (a través de su negocio natural) las cuentas de resultados.
El proyecto del estudio que pretende llevar a cabo, pretende, una vez analizadas las consecuencias macroeconómicas y políticas que puedan incidir con el menor coste posible para su regularización (fase que en estos momentos está muy avanzada y en algunos mercados, ya podríamos definir como cubierta y de las cuales tenemos muestras flagrantes, como las ayudas al sector financiero, la política de amortizaciones etc.), establece un objetivo claro y es hacer en el futuro un proyecto manejable. No se pretende establecer grandes pautas de aplicación general, sino actuar en función de las necesidades y/o posibilidades que cada mercado concreto aporte. Para ello se va a analizar entre otros aspectos las medidas y tratamiento fiscal que tenga la vivienda, o el sistema que sea más adecuado implementar y aplicar en cada uno de los mercados (en el nuestro, actualmente las medidas fiscales se han ido reduciendo hasta la total desaparición). La aplicación de medidas incentivadoras permitiría alcanzar varios objetivos, mejorar las arcas públicas a través de los impuestos generados por las transacciones, incrementar la actividad económica al generar actividad en un sector dinamizador de otros muchos, dar salida a cierto stock de viviendas actualmente bloqueadas, facilitar el acceso a un hogar a las familias que lo precisan y al mismo tiempo (manteniendo una política financiera adecuada) evitar en gran medida las tensiones y potenciales riesgos de morosidad de los adquirentes de pisos.
La valoración de la propia oferta de viviendas, establecer unos parámetros como criterio de desarrollo sostenible del sector al tiempo que garantice una oferta suficiente y de calidad a un mercado que se mantiene vivo y con una demanda latente, evitando la política de “stop and go”, que se genera en cada vaivén de los ciclos económicos que comporta pasar de un exceso de oferta a una escasez de viviendas (como comienza a suceder después de varios años en los que la construcción de nuevos pisos ha quedado prácticamente paralizado) Analizarán los sistemas de financiación a fin de evitar por una parte el apalancamiento excesivo de los compradores, como ha sucedido, no tan solo en nuestro mercado, la vorágine del sector financiero por incrementar su presencia en la financiación de la vivienda, ha comportado en diferentes países las mismas consecuencias, un fuerte y excesivo apalancamiento de los compradores de vivienda, consecuencia de la facilidad de acceso a niveles desproporcionados de financiación, en relación al coste real de la inversión. La evolución de los intereses, es otro de los aspectos de vital importancia que pretenden revisar.
En estos momentos existen unos grupos de trabajo en la Unión Europea U.E., que están estudiando nuevas fórmulas para establecer un índice de referencia que sustituya al Euribor, el cual se ha demostrado ineficiente). Este factor incide sobremanera en las cuotas a pagar los por particulares hipotecados y consecuentemente en el riesgo de morosidad cuando los ciclos económicos cambian. Se trata de establecer cuál es la mejor manera de equilibrar los esfuerzos entre el pago de la deuda de los particulares y empresas, al tiempo que permita mantener a nivel de estado una disciplina de pago y la estabilidad financiera. La política de acceso al alquiler de la vivienda, a pesar de lo que hasta ahora se ha revelado, puede llegar a ser una prioridad en función de las medidas anteriormente expuestas, como actuación tendente a reducir el exceso de vivienda de oferta en el mercado.
En esta línea hay que tener presente algunas medidas o propuestas que se están acometiendo por parte de ayuntamientos y Comunidades Autónomas (Como Catalunya) que pretenden establecer un impuesto sobre las viviendas vacías propiedad de sociedades (la idea original surgía al conocer el alto volumen de viviendas que disponían los bancos vacías) cuando se cumplan una serie de requisitos (demanda, exceso de stock, tiempo de permanencia cerrado…) con un ánimo no recaudatorio, sino incentivador del alquiler. Puedo no ser efectivo, pero no se le puede negar cierta voluntad de incidir en el mercado para reactivarlo. El riesgo de los cambios bruscos en los precios de las viviendas puede ser otro de los factores que podrían llegar a ser desincentivador para la adquisición de un piso en su momento por parte de los potenciales adquirente y consecuentemente generador de inestabilidad y alteraciones del mercado, para ello se requieren actuaciones a nivel previsiblemente de medidas fiscales que desincentiven los incrementos brucos de los precios, las transacciones exprés, como se han producido en tiempos pasados y que han sido en parte (otros muchos factores también han incidido) corresponsables de la aceleración de los precios de los productos.
El resultado del estudio, hoy no podemos saberlo, como tampoco si este estudio llegará a ver la luz, o como tantos otros pueden quedar en algún cajón esperando tiempos mejores para ver la luz. De todas formas parece alentador que precisamente el F.M.I., sea quien provoque esta actuación, que ponga sobre la mesa estas cuestiones y que, al menos se pregunte las razones que la provocaron, pero lo más importante, que analice las medidas posibles para mejorar la actividad, mantener un mercado y un sector vivo y que es, no tan solo en nuestra economia, un motor importante y por lo tanto irrenunciable del desarrollo. La pregunta que surge, es porqué este trabajo, estas preguntas, estas reflexiones no han surgido en nuestro propio mercado, por qué no se asume la importancia de un sector, por qué no se reconoce que efectivamente ha sido coadyuvante de la crisis y recesión económica, pero también que puede (y debe ser) un colaborador en la superación, como decíamos al principio, de un escenario volátil e inseguro. Deberíamos recordar a Cicerón cuando decía que “debemos aprender mientras estemos vivos”. Aprender es realmente lo que precisa el mercado, aprender del pasado, pero también aprender para el futuro. No permitamos que una vez más vengan diciendo que debemos hacer, generemos pro actividad, demos el primer paso. Este estudio, puede ser otro factor motivador para ello.
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