Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Joan Bermúdez i Prieto. Abogado. Licenciado en Ciencias Políticas. Bermudez Consulting & Management S.L
SUMARIO:
1. El mercado inmobiliario
2. Factores de reactivación
3. La atrofia del préstamo hipotecario
4. Renovación del sector financiero
El mercado inmobiliario requiere para su reactivación que sus agentes faciliten la actividad económica, siendo la banca y su relación con el sector financiero el factor clave para el aumento de la oferta de hipotecas que permita la compra de viviendas. Para ello, será necesario superar las consecuencias derivadas de la supresión de la cláusula suelo y resolver la incerteza sobre los tipos de interés.
- 1. El mercado inmobiliario
Nuevamente situado ante el teclado, revisamos el escenario actual y nos preguntamos hacia dónde va el mercado. Nos planteamos escudriñar los “inputs” que nos lanza, que nos permita avanzar en el análisis que desde hace tiempo y de forma periódica intentamos realizar en relación al sector inmobiliario. Puede que haya quien lo vea como un mercado estático, con poco dinamismo y sobretodo, con falta de contenido e imaginación, tal vez como un sector que ha superado su época de éxito y ahora ha quedado en el ostracismo de la economía. La realidad, que siempre es tozuda, se empeña en demostrar que este mercado sigue vivo, que mantiene sus constantes vitales y aunque realmente en una posición de menor peso, sigue siendo importante para el conjunto de la economía. Es como un poliedro, una figura tridimensional que los griegos definían como de muchas (polys) caras (edra), aunque con la evolución, conexiones, vínculos y dependencias con otros sectores, debería ser considerada más como un policoro (cuatro dimensiones) que cuesta poder ver en su totalidad.
Sector del que hoy todavía hay quienes prefieren no hablar, no aceptar que en tiempos pasados han tenido vínculos e incluso actividad empresarial o puramente económica, pero al que miran de reojo para estar atentos en el momento en el que, como dicen en ocasiones de forma coloquial, “comience a despegar” y de nuevo posicionarse e intentar obtener o recuperar cierta perspectiva de ventaja en el inicio de la reactivación (aunque tal vez, en lugar de utilizar despegar, tendríamos que emplear el término “andar”, que es más lento, es cierto, pero mucho más seguro para la salud del mercado). Realmente, el sector quiere volver a “andar” aunque para ello precisa que los diferentes agentes faciliten y generen actividad económica que permita disponer de los recursos dinerarios suficientes para que la necesidad de disponer de un piso (que es latente y se manifiesta continuamente por las falta de viviendas en el mercado) se pueda convertir en demanda real para establecer la residencia de las familias que surge cada vez con más apremio.
- 2. Factores de reactivación
Varios son los factores que influyen en este cambio de estado del mercado. Pasar de la necesidad de disponer de una vivienda a poder generar la demanda, la petición, la búsqueda y la decisión de adquirirla. Uno de los elementos, tal vez el más obvio, es disponer de los recursos suficientes para poder hacer frente a los gastos de adquisición, y financiación (como las escrituras de compra-venta, impuestos y gastos bancarios de formalización de la hipoteca, entre otros). Este primer capítulo de recursos económicos necesarios representa en torno al 30-40% del precio de compra (en función del nivel de financiación que puedan obtener del precio de compra, si este se sitúa en el 70% o en el 80%). Otro componente más primario es disponer de los ingresos suficientes la unidad familiar para poder hacer frente a los compromisos que comporta el pago mensual de un préstamo hipotecario y por supuesto otro de los factores, no menos importantes que los anteriores, es la disponibilidad, la voluntad de los bancos de facilitar la financiación de la compra a través de la hipoteca.
Este, la predisposición de los bancos, es el factor, el elemento, el componente que permite llegar a completar la demanda generando la compra. La facilidad para ello está en manos del sector financiero que es quien en último término puede decidir si el mercado inmobiliario se reactiva o sigue en la atonía, en la situación de “cuasi” parada que lleva sufriendo en los últimos tiempos. Por ello debemos situar el foco del análisis de la futura evolución en el propio desarrollo del sector financiero y en los elementos y cambios que le afectan de forma relevante. Debemos pensar que los bancos necesitan para seguir generando margen de beneficios, ofrecer y formalizar hipotecas para la compra de viviendas. No en vano ha sido en los años previos a la crisis económica que todavía estamos sufriendo, una de las mayores (si no la mayor) fuente de ingresos de la llamada banca doméstica el capítulo de las hipotecas para la compra de pisos.
Ciertamente también ha representado en los años posteriores uno de los motivos de más preocupación por la morosidad que las hipotecas concedidas, en ocasiones, de forma demasiado alegre, sin análisis serios y sin respaldo económico que justificara el préstamo, con las repercusiones que ello ha comportado para su cuenta de resultados. Aunque en todo momento, si pudiéramos disponer de ambos datos (ingresos y en su caso morosidad) el saldo verificaríamos que sigue siendo positivo. Por ello, aun estando en la práctica sin formalizar hipotecas, han mantenido el esquema, la estructura e incluso en ocasiones las campañas publicitarias, que anunciaban concesiones de préstamos para la compra de pisos.
- 3. La atrofia del préstamo hipotecario
Si aceptamos que con una cierta disponibilidad mayor en la concesión de hipotecas, el sector inmobiliario recuperaría ritmo de ventas de pisos y si consideramos por lo expuesto anteriormente que los bancos desean /y necesitan) poder ofrecer más hipotecas a sus clientes, nos deberíamos preguntar cuál es la razón para que no comience a generarse un incremento de la actividad si los resultados serían satisfactorios para todos.
La razón como siempre no es unívoca, la posición de la banca frente a la apertura de nuevas líneas de préstamo para la compra de pisos, responde a situaciones que se generan en ocasiones incluso fuera de su entorno propiamente financiero. En estos momentos se suceden las sentencias que declaran nulas las clausulas llamadas “suelo” en las hipotecas. No vamos a analizar la vertiente jurídica de las mismas, ni tampoco defender o penalizar su inclusión en el contenido de las condiciones pactadas en el momento de formalizar el préstamo, pero ciertamente sus consecuencias preocupa y mucho a la cuenta de resultados de los bancos.
Cuando un comprador asumía la compra de un piso y pretendía negociar con su banco la financiación, generalmente lo que le interesaba era disponer de la cifra que precisaba, el periodo de amortización suficiente para que la cuota fuera asumible y el tipo de interés aunque ello supeditado a obtener lo anterior. La cláusula referenciada o no era conocida o no se consideraba que pudiera afectar en el futuro a la evolución del préstamo. Tengamos en cuenta que había en torno al año 2.005 y posteriores, quienes creían que los intereses se incrementarían hasta los dos dígitos (los bancos tuvieron pérdidas significativas con swaps (seguro de tipos de interés) por asegurar tipos superiores al 9% en base a esta creencia). Un error potenciado en parte por los analistas, precisamente en aquellas fechas (abril de 2.005) ya alertábamos en un artículo que estos no superarían previsiblemente el 5% y que asumir mínimos altos era un riesgo.
A pesar de que los intereses no se incrementaron los bancos fueron incorporando esta cláusula a medida que observaban que los tipos de interés iban reduciéndose y ante la previsión de unos tipos bajos (posiblemente nunca pensaron que llegaría a los niveles actuales) y un menor margen de beneficio pretendió cubrir la posible reducción de sus ingresos con esta cláusula. Las diferentes sentencias jurídicas comportan previsiblemente que todos los bancos deban no tan solo ajustar sus hipotecas al diferencial establecido sobre el Euribor (en el mes de Marzo último era de 0.212 % el Hipotecario y en el momento de escribir este artículo el Euribor diario estaba en -0.011%), sino devolver la diferencia cobrada a partir y en función de lo que establezcan las sentencias.
Ahora deben provisionar (de hecho hasta los bancos que se niegan a aceptar estas resoluciones y que anuncian recursos contra ellas) y hacer reserva de parte de sus beneficios para atender llegado el momento, las devoluciones de intereses cobrados en más, según las mencionadas sentencias. Esta inseguridad, sumada a la propia evolución de los tipos de interés, les genera una gran incertidumbre y posiblemente también incógnita en el desarrollo del negocio futuro que no les permite ver un escenario claro para nuevamente poder posicionarse en la oferta efectiva de hipotecas para la compra de pisos.
- 4. Renovación del sector financiero
Comienzan a sentirse voces del sector financiero que apuestan por realizar las hipotecas tipo fijo, la argumentación para ello es que se evitan riesgos de evolución de tipos de interés y de posibles aumentos en el futuro que comportaría un incremento de las cuotas a niveles superiores a la capacidad de pago del titular del préstamo. Con este esquema de hipotecas tipo fijo, que actualmente se están ofreciendo en torno al 4 – 5%, les da cierta tranquilidad a los bancos para ofrecer su producto. Nuevamente se presenta el fantasma del aumento de tipos de interés en el futuro. Ello es cierto porque actualmente con un interés del 0% del B.C.E., en el futuro se incrementarán. La pregunta es hasta qué punto. Esta es otra de la razones de la preocupación de los bancos para realizar financiaciones a 30 años.
La pregunta que surge (y que siempre aparece cuando se plantea formalizar a tipo fijo o variable) es qué interesa más al comprador de piso que se va a “hipotecar”, mantener un tipo único para la toda la vida del préstamo o acudir a los tipos variables que se sitian con unos diferenciales en torno a los 2,5 o 3 puntos sobre el Euribor hipotecario. Parece ser, atendiendo a la evolución actual de los mercados financieros y del coste real de dinero, que la banca se encontraría más cómoda con unos tipos fijos y por lo tanto, tal vez con este esquema podrían incrementar su oferta de hipotecas para la compra de viviendas.
La evolución de los tipos de interés, el establecimiento de un diferencial que garantice un margen de beneficio, el coste de la supresión de las clausulas suelo y aunque no lo hemos expuesto hoy, la propia evolución de los precios de las viviendas en el futuro, que aunque se vaya incrementando su valor, este será a todas luces relativamente bajo, para que los bancos vean en la propiedad que se aporta como garantía (la vivienda) un valor suficiente en el supuesto de una futura situación de caída de precios (aunque hoy parece que está lejos, este mercado es cíclico y a lo largo del tiempo que está vigente una hipoteca, se producirá de nuevo con toda seguridad) son las reservas que tienen para actuar.
En definitiva, el sector inmobiliario depende, para una correcta evolución del coraje de los bancos, que el sector financiero, despeje todas estas incógnitas y vuelva a sentirse cómodo financiado el sector inmobiliario. Mientras esto no suceda, la evolución puede ser lenta y las ventas seguir amparadas en más del 60% de las que se formalizan, en la propia capacidad económica del comprador sin tener que acudir a los bancos. De todas formas recordando a Michel Ende, poeta bávaro esperemos que los bancos no hagan buena una de sus frases célebres “De tanto esperar, olvido incluso porque esperaba”, ya que el interés de ambos sectores (inmobiliario y financiero) es común.
