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La inversión inmobiliaria en el mercado logístico superará los 1.200 millones de euros en 2018, frente a los 854 millones de euros que se registraron en 2017, según la consultora inmobiliaria internacional Savills Aguirre Newman, que destaca en su informe que este apetito inversor en el sector logístico está impulsado por el crecimiento del e-commerce y del consumo. Ante la escasez de producto tanto en inversión como para uso por parte los operadores logísticos en Madrid como en Barcelona, la consultora señala que los mercados secundarios siguen en el foco de atracción para los inversores y que la actividad en el mercado de suelo se intensifica. La inversión, sin tener en cuenta operaciones corporativas, ha superado los 875 millones de euros en los nueve primeros meses de 2018, un 3 % por encima del volumen total de 2017.
En cuanto al acumulado de contratación durante los nueve primeros meses del año, el total de Madrid y Barcelona ha alcanzado los 1.127.000 m2, lo que supone un incremento del 22% respecto al mismo periodo de 2017, distribuidos en 107 operaciones (55 en Madrid y 52 en Barcelona), que suman un 39% más que en 2017.
Logístico Madrid
Durante los primeros tres trimestres de 2018, la absorción de espacios logísticos en Madrid ha mostrado un extraordinario comportamiento con la contratación de 637.000 m2, un 4 % más que el mismo periodo de 2017, con un total de 55 operaciones. En concreto, en el tercer trimestre la demanda ha superado los 185.000 m2 en 19 operaciones realizadas. La previsión es que 2018 cierre con una contratación cercana a los 920.000 m2, cifra similar a la de 2017.
Respecto al tamaño de las operaciones, despunta un trimestre más la tercera corona en la que se realizaron tres operaciones de más de 25.000 m2, dos en el Corredor del Henares y la tercera en la Zona Sur. El Corredor del Henares continúa siendo el eje más demandado por el sector logístico.
En cuanto a las rentas, resalta el buen comportamiento de las rentas en esta tercera corona, con un incremento acumulado del 2%, mientras que el valor teórico prime continúa en niveles entre 5 y 5,50 €/m2/mes. A lo largo del todo el presente año, los valores de las rentas mantendrán la suave tendencia alcista mostrada durante estos trimestres, principalmente en la primera corona.
Según el informe de Savills Aguirre Newman, la actividad en el mercado de suelo ha continuado mostrando un comportamiento excelente, al registrarse 11 operaciones con un volumen total superior a los 579.000 m2, cifra récord en un trimestre.
Logístico Barcelona
La contratación acumulada de espacios logísticos ha superado los 490.000 m2 en el tercer trimestre, lo que supone un 56 % de incremento interanual, y el número de operaciones se ha elevado a 52 frente a las 31 del mismo periodo de 2017, entre las que despuntan grandes contrataciones de superficie con operadores como Amazon o UPS. El excelente comportamiento del mercado hasta el 3T, augura un volumen de contratación anual próximo al máximo de la serie histórica, registrado en 2016, con 755.000 m2.
En el mercado de Barcelona, la zona centro y la primera corona son las que mayor interés generan debido a su proximidad a las grandes urbes y a sus conexiones. En concreto, la zona centro cuenta con una importante reserva de suelo para desarrollar nuevos proyectos logísticos que satisfarán las necesidades de la demanda y donde se registrarán rentas en los niveles más altos durante 2018.
En este periodo, el informe de Savills Aguirre Newman también subraya la consolidación de las operaciones de compra por parte de usuarios que optaron por llevar a cabo una inversión patrimonial, bien a través de la compra de suelo finalista o de la adquisición de naves para rehabilitar.
Respecto a las rentas, la máxima, 6,75 €/m2/mes, se ha registrado en una operación firmada en el P.I. Zona Franca (Barcelonès). No obstante, la renta teórica en la zona prime se sitúa entre 6,25-6,75 €/m2/mes.
En línea con trimestres anteriores, tanto la falta de suelo como de producto construido de calidad, han mantenido el interés por parte de los inversores, principalmente internacionales, que se están focalizando tanto en la compra de suelo para su desarrollo como en la búsqueda de operaciones en rentabilidad.
Entre las operaciones más relevantes del 3T 2018 sobresale la compra por parte de la Socimi Tritax Big Box de la plataforma logística de Mango en Barcelona (150 millones de euros), que por el momento es la operación histórica de mayor volumen para un solo activo.
Previsiones cierre 2018
La intensa actividad a nivel nacional mostrada en el mercado de suelo, tanto por parte de fondos como por usuarios finales, se prolongará hasta finales de año. Aunque el producto más demandado en el mercado de inversión sigue siendo naves triple A, Savills Aguirre Newman ha detectado una nueva tendencia en la búsqueda de naves cuya tipología no es 100 % logística, pero que cuentan con potencial de transformación y ofrecen mayores retornos.
En cuanto a la rentabilidad exigida por los inversores, se seguirá comprimiendo durante el último trimestre del año, debido principalmente al aumento del número de inversores en el segmento logístico en los últimos 12 meses y la escasez de producto.
