Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Pablo Sánchez Martínez. SGQ Abogados. Abogado director
Sumario:
- Introducción
- El caso
- La sentencia
- Enseñanzas que conviene extraer
La del mediador inmobiliario es una profesión que cobra sentido, principalmente, sobre la base de la asimetría en la información. El mediador dispone de una información de la que sus clientes carecen, y eso es lo que justifica que se le pague por sus servicios.
Introducción
Si bien el contrato de mediación o corretaje inmobiliario carece de una regulación legal específica, siendo uno de los denominados contratos atípicos, existe consenso en la doctrina judicial ya desde antiguo en el sentido de especificar en qué consiste este contrato y, en consecuencia, en perfilar los derechos y obligaciones que para las partes nacen del mismo.
Por poner un ejemplo en la doctrina judicial reciente, la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de su Sección 8ª de 28 de julio de 2017 se refiere al contrato de mediación inmobiliaria en los siguientes términos:
“(…) contrato de mediación o corretaje en el que «el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ); y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1997, de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 » ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014)”.
Esa puesta en relación del potencial comprador con el potencial vendedor parte, evidentemente, de que el mediador dispone de una base de clientes propietarios en disposición de vender, que le han conferido un encargo de venta y es, por tanto, conocedor de la oferta.
Al mismo tiempo, el mediador es conocedor, por su oficio y por su contacto diario con las personas que se interesan por los inmuebles en venta, de la demanda. Conoce cómo se mueve el mercado en su ámbito de trabajo. Y, desde ese conocimiento, podrá asesorar debidamente a su cliente, habitualmente el propietario que quiere vender, sobre las óptimas condiciones para esa venta.
Es en el cruce de información donde se encuentra la clave de la actuación del mediador: sabe poner en contacto al potencial comprador, en función de su perfil, de sus circunstancias, de sus condiciones económicas e intereses particulares, con el potencial vendedor que mejor se adecúe a lo que busca o a lo que puede obtener.
Sabe, al mismo tiempo, las mejores condiciones de venta posibles para el inmueble cuya venta se le encarga. Y debe asesorar debidamente y siempre de buena fe a su cliente, el propietario, sobre las particulares condiciones que concurren en el inmueble y que pueden tener incidencia en la venta, en las consecuencias de la misma, en la determinación del precio, etcétera.
En este sentido, se le presume un conocimiento de las condiciones legales aplicables a las operaciones de compraventa en las que acepta intervenir. El cliente acude al profesional en la confianza en que sabrá asesorarle para la consecución de sus objetivos de la mejor manera posible, minimizando los riesgos y aportando seguridad a la operación.
Y de esto es de lo que quiero hablar en esta ocasión. Del alcance de la obligación de informar al vendedor sobre las circunstancias concurrentes en la operación proyectada y de las consecuencias de no informar sobre extremos relevantes para la operación.
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