La Inspección Técnica de edificios en los grandes municipios españoles

Los ayuntamientos, bien a través de sus ordenanzas bien a través de la aplicación de la normativa autonómica con el dictado de pequeñas reglas de aplicación, han dado un paso al frente  optando por la mejora de la conservación de los edificios de sus ciudades mejorando  la seguridad tanto de sus moradores como la de terceros

La ITE (Inspección Técnica del Edificio) es una inspección visual, realizada por un técnico competente, para conocer el estado general de un edificio. Se formaliza en un documento que consta de un INFORME de la inspección realizada y un DICTAMEN final, visado por el correspondiente Colegio Profesional, con la opinión sobre las condiciones del edificio y los criterios de intervención, que deberá entregarse a la propiedad y al Ayuntamiento. Su objetivo es la identificación de los deterioros producidos por causas exteriores o interiores, vicios, fallos o falta de mantenimiento.

¿Quiénes son los competentes? ¿Cómo se realiza la inspección en la práctica?

Se trata ésta de una competencia autonómica y todas las comunidades han desarrollado su propia normativa. De forma muy diversa, nos encontramos con municipios que no han desarrollado la normativa autonómica como sucede por ejemplo, en Valencia.  Otros, han desarrollado extensamente la ley (Madrid, Sevilla o Granada).
El modelo más implantado en los ayuntamientos que han incorporado la obligatoriedad de realizar la ITE periódicamente en los edificios de ámbito municipal, incorpora la inspección técnica de la cimentación y estructura, las cubiertas y azoteas, la de las fachadas exteriores y la red de saneamiento y evacuación.

¿Cómo es su regulación?

En muchas de las Ordenanzas se pone énfasis en aspectos particularmente sensibles a la seguridad, no sólo de  los usuarios en el edificio, sino también de los viandantes y personas que se encuentren en el entorno del edificio. Algunos de esos elementos son: volados, impostas, cornisas  o balcones.  Además, se regulan los daños  causados por la humedad, tanto la de capilaridad procedente del terreno como la de humedad que proviene de filtración.

Quedan fuera las instalaciones, tanto las esenciales para la seguridad de los edificios, como las generales  de electricidad, las de protección frente al fuego, etc. Y otras, porque existen normas específicas para su revisión y mantenimiento como son las referidas a aparatos elevadores, a la calefacción centralizada o a las instalaciones de gas.

Un segundo modelo de ITE está representado por ciudades como Cádiz o Barcelona, en las que el informe debe completarse con una descripción de las características constructivas de los diferentes elementos de la construcción. Así, la estructura queda desglosada en estructura vertical, estructura horizontal, escaleras, etc. Y además se debe incluir una clasificación de cada elemento en función de su peligrosidad y especialmente, aquellos que pueden presentar un peligro inminente.

Un tercer modelo se agrupa en torno a las ITE de ciudades como Sevilla o Vigo que incorpora la tendencia a realizar un examen de mayor profundidad  que incluya el análisis  de las causas posibles de las lesiones apreciadas y, una propuesta de solución a la patología observada. Además, plantea la cuantificación de la distribución de cada elemento mediante porcentajes indicando si está en buen estado, si está afectado (completa o parcialmente) o, si se encuentra en una situación peligrosa.

En todo caso los ayuntamientos bien a través de sus ordenanzas, bien a través de la aplicación de la normativa autonómica con el dictado de pequeñas reglas de aplicación, han dado un paso al frente  optando por la mejora de la conservación de los edificios de sus ciudades, mejorando  la seguridad tanto de sus moradores como la de terceros.

La mayoría de  ayuntamientos han realizado acuerdos o convenios con los diferentes colegios profesionales de arquitectos y arquitectos técnicos que son quienes en la práctica realizan los  informes

MADRID

La Ley 9/2001 de 17 julio 2001 de suelo  de la Comunidad de Madrid dispone en su Art. 169 inspección periódica de edificios y construcciones la obligatoriedad de la inspección técnica de vivienda periódica para aquellos propietarios de construcciones  y edificios de antigüedad superior a treinta años. Tras la primera inspección deberán someterse a inspección dichos inmuebles cada 10 años, pudiendo revisarse dichos plazos por Decreto de la Comunidad de Madrid.

Por su parte, el ayuntamiento de Madrid  regula la Inspección en su Ordenanza Municipal sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, de 23 de febrero de 1999 (adaptada a la ley mencionada), donde se establece la obligatoriedad de realizar una inspección técnica que acredite el estado de sus condiciones de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como las de habitabilidad, en función del destino propio de la construcción o edificación de acuerdo con lo establecido en la normativa urbanística aplicable y en la ordenanza municipal.

Las condiciones relativas a la seguridad constructiva son las siguientes:

1. Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
2. Seguridad y estabilidad en sus elementos constructivos cuyo deficiente estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, barandillas, falsos techos, cornisas, aplacados y elementos ornamentales o de acabado, en particular si pueden caer en la vía pública.
3. Estanqueidad frente al agua, evitando filtraciones a través de la fachada, cubierta o del terreno, en particular si éstas afectan a la habitabilidad o uso de edificio o puedan ser causa de falta de seguridad descrita en los dos primeros apartados.
4. Estanqueidad y buen funcionamiento de las redes generales de fontanería y saneamiento, de forma que no se produzcan fugas que afecten a la habitabilidad o uso del edificio o puedan ser causa de falta de seguridad escrita en los dos primeros apartados.
5. El cumplimiento de las condiciones establecidas en los puntos anteriores supondrá que el edificio reúne los requisitos de habitabilidad y uso exigibles a efectos de esta inspección técnica.

Los propietarios de edificios y construcciones obligados deben efectuar la primera inspección técnica de edificios dentro del año siguiente a aquel en el que cumplan treinta años desde la fecha de la terminación total de su construcción u obras de reestructuración total.

Las sucesivas inspecciones se realizarán cada diez años. Para facilitarlas se elaborará por la administración municipal un padrón de los edificios sujetos a inspección. Este padrón se expondrá al público durante un plazo de treinta días dentro del año anterior al inicio del plazo establecido en los párrafos anteriores y se anunciará mediante la publicación de edictos en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid y en dos periódicos de los de mayor difusión dentro del municipio. La inspección se llevará a cabo por técnicos competentes o por entidades de inspección técnica homologadas y registradas.

Existe además un  Registro de edificios en el que se incluyen aquellos edificios y construcciones que hubieran obtenido informe favorable de la inspección efectuada, así como los que hubieran realizado las obras ordenadas como consecuencia de una inspección desfavorable.

El Registro informatizado de Edificios recogerá de forma centralizada los siguientes datos referentes a los edificios y construcciones:

a) Emplazamiento, características y nivel de protección en su caso.
b) Fecha de construcción o, en su defecto, año aproximado.
c) Inspecciones técnicas favorables.
d) Inspecciones técnicas con informe inicial desfavorable, con indicación de la naturaleza de las deficiencias subsanadas.

Los datos del Registro son públicos, con efectos estadísticos e informativos de conformidad con la normativa de protección de datos y del procedimiento administrativo común. Los ciudadanos podrán solicitar información sobre las inscripciones contenidas en dicho registro.

También existe un Censo informatizado con los datos de aquellos edificios que, sometidos a inspección técnica, hayan obtenido un resultado desfavorable de acuerdo a lo establecido en la presente Ordenanza. Su contenido estará en relación con el informe emitido en la inspección técnica realizada, con indicación de, al menos, los siguientes datos:

a) Emplazamiento, características, nivel de protección del edificio y  pertenencia, en su caso, al centro histórico o a cascos históricos periféricos.
b) Fecha de construcción o, en su defecto, año aproximado.
c) Inspecciones técnicas realizadas con resultado desfavorable.
d) Indicación de la naturaleza de las deficiencias, así como cuantos otros datos se consideren necesarios.
e) Descripción de la orden de ejecución dictada.

La inspección técnica de edificios hará referencia, necesariamente, a los siguientes aspectos:
a) Estado de la estructura y cimentación.
b) Estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, tales como petos de terrazas o placas, entre otros.
c) Estado de conservación de cubiertas y azoteas.
d) Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.

En el supuesto de que el resultado de la inspección sea desfavorable, el informe deberá reflejar, además, como mínimo, el siguiente contenido:

a) Descripción y localización de desperfectos y deficiencias que afecten: a la estructura y cimentación; a las fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos y a los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública; a las cubiertas y azoteas; a las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.
b) Descripción de sus posibles causas.
c) Descripción de las medidas inmediatas de seguridad adoptadas, en caso de ser necesarias, para garantizar la seguridad de los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes y transeúntes.
d) Descripción de las obras y trabajos que, de forma priorizada, se consideran necesarias para subsanar las deficiencias descritas en el apartado a) y el plazo estimado de ejecución.
e) Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas para la subsanación de deficiencias descritas en las anteriores inspecciones técnicas del edificio.

Si el resultado de la inspección es favorable, se procederá por parte del servicio gestor a su anotación en el Registro de Edificios. La propiedad podrá solicitar información sobre dicha anotación y unirá una copia del cuestionario presentado al Libro del Edificio o, en su defecto, a la documentación técnica existente, siendo la responsable de la custodia de tales documentos debidamente actualizados.

Si el resultado de la inspección es desfavorable, por parte del servicio gestor de la inspección técnica de edificios se procederá a su inclusión en el Censo de Edificios.

El control del cumplimiento de la ejecución de las obras y trabajos ordenados se llevará a cabo por los servicios municipales, de acuerdo con la distribución de competencias. Una vez terminadas las actuaciones ordenadas, dichos servicios enviarán al departamento gestor de la inspección técnica una copia del certificado final de obras visado por el Colegio Profesional o, en el caso de no precisar proyecto técnico de obras, un certificado de idoneidad que se ajustará en su contenido a los parámetros que fije el impreso que a tal efecto apruebe el Gerente Municipal de Urbanismo y estará firmado por el técnico competente responsable de su correcta ejecución y visado por el Colegio Oficial correspondiente. La presentación de dichos documentos es imprescindible para que el Departamento proceda a la inclusión de la finca en el Registro de Edificios.

BARCELONA

El Decreto Legislativo 1/2005 de 26 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña,  establece el principio  general de obligación de conservación y rehabilitación y órdenes de ejecución. Esta normativa ha sido desarrollada mediante  el Reglamento  de la Ley  de Urbanismo  de  24 de julio de  de 2006 que establece que  las personas propietarias de toda clase de terrenos, construcciones e instalaciones deben cumplir los deberes de uso, conservación y rehabilitación.

Por su parte, el municipio de Barcelona,  fue pionero en la rehabilitación de fachadas con el programa municipal “Barcelona Ponte Guapa”, y en la elaboración de una Ordenanza de Usos de Paisaje Urbanos, de  26 de marzo de 1999 modificada en 2001y 2003, aunque se debería poner más medios para lograr su cumplimiento y desarrollo ya que no existe un Registro de Edificios público.

Dice la Ordenanza que todo propietario de edificios con una antigüedad superior a los quince años tendrá que disponer del correspondiente certificado de seguridad emitido por un técnico competente o entidades colaboradoras que se puedan crear, en el cual se acredite el estado de conservación y de seguridad de los elementos exteriores de los edificios que den a la vía pública o puedan afectar a terceros.

Este certificado podrá ser sustituido por el dictamen técnico previsto en el Art. 6 del Decreto 158/1997, de 9 de julio, que regula el Libro del Edificio o por el carné del mantenimiento que emita el Instituto Municipal del Paisaje Urbano, siempre y cuando hagan referencia específica a los elementos que se tienen que mantener.

El certificado se renovará cada diez años, tendrá que ir acompañado con las fotografías correspondientes. Este certificado lo podrá exigir el ayuntamiento de Barcelona a través del servicio técnico competente en todo momento.

El procedimiento para exigir el deber de conservación de las fachadas exteriores e interiores y de las cubiertas, se puede iniciar de oficio o a instancia de cualquier persona que tenga conocimiento de su incumplimiento.

El incumplimiento por parte del propietario de la obligación de conservación de las fachadas interiores, exteriores y cubiertas facultará a la Administración para requerir su cumplimiento en el plazo de un mes salvo que, se aprecien circunstancias de peligrosidad que justifiquen una intervención urgente. El interesado tendrá que acreditar el cumplimiento de la orden municipal aportando el certificado de seguridad

Si como consecuencia del certificado se deriva la necesidad de emprender obras de conservación y seguridad, los propietarios las tendrán que llevar a cabo en los plazos fijados en el mismo certificado, lo cual tendrán que acreditar con el correspondiente certificado final de obras emitido por el técnico director.

El Ayuntamiento, en ejecución de sus potestades administrativas, podrá iniciar el pertinente procedimiento de inspección urbanística y ordenar la ejecución de las obras especificadas en el certificado y, en su caso, las que el informe técnico municipal considere pertinentes a cargo del interesado, y se iniciará el procedimiento administrativo correspondiente.

En caso de incumplimiento, se incoará el procedimiento de ejecución subsidiaria de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Disciplina Urbanística y el Reglamento de Obras, Actividades y Servicios de los Entes Locales. Todo ello con independencia del procedimiento sancionador que se pueda incoar de acuerdo con la normativa urbanística vigente.

SEVILLA

La Ley 7/2002 de 17 diciembre 2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía dedica el Capítulo V de su Título IV a la conservación de obras y construcciones, y más concretamente en la sección segunda establece el Art. 155  el deber de conservación. Norma que debe ser desarrollada por los diferentes municipios.

En concreto en la ciudad de Sevilla se regula mediante la  Ordenanza de Inspección Técnica de Edificaciones del Ayuntamiento de Sevilla, aprobada en 20 de mayo de 2004, y publicada en BOP de Sevilla 17 de junio de 2004, modificada por acuerdo de 20 de marzo de 2009 (BOP de Sevilla de 30 de junio de 2009)
En este caso, el contenido del deber de conservación, cuyo grado de cumplimiento habrá de recogerse en las inspecciones periódicas, se refiere al mantenimiento en las adecuadas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público de la construcción o edificación en su conjunto.

En caso de que existan varios edificios en una sola parcela catastral, se podrá presentar un solo informe de Inspección Técnica conjunto, siempre que haya un único informe y se especifiquen y detallen expresa e inequívocamente los edificios que componen dicha parcela, entendiéndose por edificio el cuerpo constructivo único con independencia de su distribución espacial, situación registral, catastral, o su reseña postal.

Asimismo constituyen un solo cuerpo constructivo:

— Las unidades constructivas ligadas por elementos estructurales.
— Las unidades constructivas ligadas por elementos funcionales.
— Las unidades constructivas ligadas por redes de instalaciones.
— Las unidades constructivas ligadas por espacios funcionales indivisibles.

El informe de Inspección deberá consignar el resultado de la inspección realizada, cumplimentando para ello el apartado Conclusión Final del modelo de informe de Inspección Técnica oficialmente aprobado. En la Conclusión Final se debe indicar, de manera inequívoca, que el edificio reúne las condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y ornato público establecidas en la normativa urbanística y de régimen de suelo, o bien que el mismo no las reúne, debiendo en este último caso el propietario firmar los Compromisos de Ejecución que correspondan.

La inspección realizada se reflejará en el informe de Inspección Técnica de la Edificación, de conformidad con el modelo de Informe de Inspección Técnica de la Edificación oficialmente aprobado, con descripción de:

„X Fecha de la visita o visitas de inspección realizada, planos de situación y fotografías del exterior e interior del edificio expresivas del contenido del informe.
„X Descripción detallada del edificio o construcción y número de referencia catastral con arreglo al Anexo vigente de Ficha Técnica de la Edificación.
„X Con carácter previo a la redacción del informe deberán realizarse todos los estudios previos que a juicio del técnico redactor sean necesarios para obtener un conocimiento suficiente de la edificación y describir los trabajos efectuados para realizar la Inspección (apertura de calos, catas, desmontaje de falsos techos, etc.) en el caso de que hayan sido necesarios para determinar los daños de la edificación.
„X Desperfectos y deficiencias apreciados con indicación de al menos los siguientes apartados relativos a la seguridad constructiva de la edificación:
a) Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, con indicación de si el edificio o construcción o parte de los mismos sufren daños que tengan su origen o afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que puedan comprometer la resistencia mecánica y estabilidad del edificio o construcción.
b) Seguridad relativa a fachadas interiores, exteriores y medianeras del edificio o construcción, en especial de los elementos que puedan suponer un peligro para la vía pública o zonas interiores de la edificación tales como frentes de forjado, cornisa, aplacados, etc.
c) Estanqueidad, indicando el estado general de las cubiertas, azoteas, paramentos y carpinterías exteriores, así como el estado general de las redes de fontanería, saneamiento y electricidad.

• Posibles causas de todos los desperfectos o deficiencias apreciados e indicación de las medidas, trabajos y obras necesarios para solventar los desperfectos y deficiencias señalados, con indicación asimismo de un orden de prioridades para la ejecución de los mismos, haciendo expresa referencia a los plazos necesarios de inicio y ejecución de los mismos.
• Presupuesto estimativo de las medidas, trabajos y obras necesarias.
• En el supuesto de emisión del segundo y sucesivos informes de Inspección Técnica de Edificaciones, indicación del grado de ejecución y efectividad de las medidas, trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones señaladas en los informes de inspección técnica anteriores.

El informe de Inspección deberá comprender las medidas inmediatas de seguridad adoptadas, debiendo justificarse que no admitían demora por motivo de inminente peligro para los ocupantes de la construcción o edificación, colindantes o quienes transiten por sus inmediaciones.

A estos efectos, la propiedad de la edificación deberá adoptar, bajo dirección técnica competente, todas aquellas medidas precisas para la inspección y las necesarias para eliminar de forma precautoria y preventiva una situación de riesgo inminente, tales como apeos, apuntalamientos, desmonte de elementos sueltos, etc., comunicando de forma inmediata su comienzo a la Gerencia de Urbanismo mediante informe técnico justificativo suscrito por el profesional que las esté dirigiendo.

El primer informe de Inspección Técnica de la Edificación deberá presentarse dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumpla 20 años de antigüedad y deberá, al igual que sucede con la Ficha Técnica, renovarse periódicamente dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido: 15 años para los edificios con menos de 50 años de antigüedad y 10 años para los de 50 o más años de antigüedad, desde el vencimiento del plazo en que debió presentarse el anterior (bien electrónicamente o bien en el Registro de Entrada de la Gerencia de Urbanismo).

Sin perjuicio de los plazos generales, la Gerencia de Urbanismo podrá requerir de forma motivada la realización de la Inspección Técnica de la Edificación o construcción con el otorgamiento de un plazo específico para su entrega.

La edad de la edificación se acreditará documentalmente mediante: certificado final de obras, licencia de ocupación o en su defecto, licencia de obras y, en defecto de los anteriores o de cualquier otro medio de prueba admisible en derecho, por la estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.

El Registro de Inspección Técnica de la Edificación en la Gerencia de Urbanismo  es público y en él  queda constancia de la fecha de presentación y del contenido, de cada uno de los informes de Inspección Técnica y Fichas Técnicas de la Edificación que se presenten.

Las copias acreditativas de la presentación del primer y sucesivos informes de Inspección Técnica de la Edificación y sus correspondientes Fichas Técnicas de la Edificación se unirán al Libro del Edificio o en su defecto a la documentación técnica del mismo y, deberán ser conservadas por los propietarios y transmitidas a sus nuevos titulares, en caso de enajenación por cualquier título.

En todos aquellos casos en que el informe de Inspección Técnica de la Edificación establezca la necesidad de realización de obras, no podrá otorgarse licencia de obras de ningún tipo que no recoja al menos las obras necesarias para solventar todos los desperfectos y deficiencias graves señaladas en el informe.

No podrá concederse ayuda a la rehabilitación total de la edificación que establezca la Gerencia de Urbanismo si no se cumple la obligación de presentar la documentación completa sobre la Inspección Técnica de la Edificación en plazo.

Además, el incumplimiento por parte del propietario de su obligación de cumplimentar en tiempo y forma la Inspección Técnica de la Edificación, constituye infracción grave, salvo que se subsane voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Gerencia de Urbanismo en cuyo caso, tendrá la consideración de infracción leve.

Las cuantías mínimas de las sanciones a imponer serán:

a) Infracciones leves: multa de 600 euros.
b) Infracciones graves: multa de 3.000 euros.
c) Infracciones muy graves: multa mínima e 6.000 euros.

 VALENCIA

No tiene propiamente una Ordenanza que recoja la inspección técnica de edificios, por lo que aplica  directamente la Ley 16/2005 de 30 diciembre 2005, Urbanística Valenciana, dedica el Capítulo I de su Título IV a la Intervención administrativa en el control de la legalidad urbanística (Art. 207).

En este caso,  los propietarios de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a 50 años deberán promover al menos cada cinco años, una inspección a cargo de facultativo competente. En la práctica, se ha suscrito un acuerdo con los Colegios Profesionales de Arquitectos y Arquitectos técnicos, para supervisar su estado de conservación. Dicho facultativo consignará los resultados de su inspección expidiendo un certificado que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias o responsables para asegurar su estabilidad,  seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o, para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas.

Asimismo dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica. La eficacia del certificado exige remitir copia de él al Ayuntamiento y al Colegio Profesional correspondiente.

ZARAGOZA

La Ley 5/1999 de 25 marzo 1999, Urbanística de Aragón, dentro de su   Título VI Capitulo V dedicado al deber de conservación, establece, como única referencia a las inspecciones de vivienda,  la facultad de los ayuntamientos de delimitar delimitar áreas especiales de conservación, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio, cuando la especial degradación o interés de determinados entornos urbanos así lo aconseje.

En Zaragoza, se regula mediante la  Ordenanza del Deber de Conservación, Edificación e Inspección Técnica de Edificios de 27 de septiembre de 2002 (BOP 31/10/2002).

Todos los propietarios de cualquier tipo de edificio (viviendas, oficinas, comercios, naves…) tienen la obligación de cumplir la ITE. En el caso de las Comunidades de Propietarios, el deber recae sobre la propia Comunidad. Los arrendatarios de los inmuebles también quedan facultados para solicitar de la Administración realizar la Inspección Técnica del Inmueble en el caso de que se aprecie incumplimiento del propietario.

Deben realizarla a todos los edificios de más de 50 años.  La Ordenanza establece un calendario  en función del año de construcción y el barrio en  el que se encuentre, si bien en 2010, ya se ha cumplido el ciclo:

• Hasta el 31 de diciembre de 2005: Edificios cuya construcción es anterior a 1940 de los barrios de San Pablo y la Magdalena.
• Año 2006: A partir del 1 de enero de 2006. Edificios catalagados en el Plan General de Ordenación Urbana no incluidos en el apartado anterior
• Año 2007: Edificios anteriores a 1940 no ubicados en las zonas de San Pablo o La Magdalena.
• Año 2008: Edificios construidos entre los años 1940 y 1950
• Año 2009: Edificios construidos entre 1950 y 1960
• Año 2010 y siguientes: A partir de 2010 pasarán los controles los edificios que cumplan 50 años en ese año y los demás inmuebles, en los sucesivos años que almacenen 50 años de antigüedad.

Una vez realizada  la primera inspección está deberá realizarse cada 10 años.
Los propietarios de edificaciones deberán efectuar la primera inspección técnica de los mismos, dentro del año siguiente a aquel en que cumplan cincuenta desde su construcción u obra de rehabilitación que, por afectar profundamente al conjunto del edificio, tenga un carácter equivalente, o dentro del plazo específico de seis meses, si el propietario del edificio fuera requerido para ello de forma expresa y motivada, por la propia Administración.

Las subsiguientes inspecciones se realizarán dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido diez años desde el vencimiento del plazo en que debió presentarse el anterior y entregarse en el Registro de la inspección técnica de edificaciones, acompañado de la ficha debidamente actualizada, conforme a los modelos establecidos.
La edad del edificio se acreditará mediante: Licencia de primera ocupación del edificio; en su defecto, licencia de obras y, a falta de ambas, certificado final de obras. En defecto de los documentos anteriores, podrá acreditarse a través de cualquier medio de prueba admisible en derecho, y en particular por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.

Las inspecciones técnicas que se efectúen tendrán como mínimo el siguiente contenido:

a) Estado general de la estructura y cimentación.
b) Estado general de las fachadas interiores, exteriores y medianeras del edificio, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, como petos de terrazas, placas, etc., y de las patologías que puedan afectar a la integridad del edificio, como fisuras, humedades, etc.
c) Estado general de conservación de cubiertas y azoteas.
d) Estado general de la fontanería y la red de saneamiento del edificio.
e) Plano de situación.
f) Fotografías del exterior e interior del edificio, expresivas del contenido del informe.

El propietario de la edificación vendrá obligado a acompañar al informe de la inspección técnica la correspondiente ficha técnica de edificaciones, en la que se detallarán los datos urbanísticos y arquitectónicos, régimen de ocupación y de propiedad de la finca, conforme al modelo oficial aprobado.
El informe de inspección técnica de edificios deberá presentarse en el Registro de inspección técnica de edificios, acompañado de la ficha técnica de edificios visado por el colegio oficial correspondiente, el cual deberá expresar de forma inequívoca el resultado favorable de la inspección.

No se admitirán a trámite, aquellos informes que no contengan resultado favorable, no entendiéndose en consecuencia, pasada la Inspección, a los efectos y términos contemplados en este capítulo.

Se constituirá un Registro Informatizado de inspección técnica de edificios, que será público y en el que quedará constancia de la fecha de presentación y del contenido de cada uno de los informes de inspección técnica y fichas técnicas de edificios que se presenten.

El Registro Informatizado de Inspección Técnica contendrá como mínimo los siguientes datos:

a) Datos urbanos, situación, nivel de protección en su caso.
b) Fecha de construcción o de no constar año aproximado de su realización.
c) Datos de actuaciones posteriores de rehabilitación y reformas, con indicación del alcance de la obra, fecha, técnicos, empresa constructora.
d) Inspecciones técnicas realizadas.
e) En su caso, subsanación de las deficiencias que como consecuencia de la obligación de pasar la inspección técnica se hayan realizado.
Las actas de inspección deben ser visadas por  el Colegio Profesional correspondiente.

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