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¿En qué consiste la hipoteca inversa?
Desde hace un tiempo las entidades financieras y aseguradoras están ofreciendo un nuevo producto que, todo hay que decirlo, está teniendo una más que aceptable aceptación. Se trata de la denominada hipoteca inversa o hipoteca pensión y consiste, básicamente, en conceder por lo general a personas con más de 56 años, un crédito con garantía hipotecaria en determinadas condiciones.
De este modo, el beneficiario del crédito puede complementar más que generosamente el importe de su pensión de jubilación contributiva con el percibo de una renta mensual hasta cubrir el valor total y previamente tasado de su vivienda.
Esta modalidad de crédito hipotecario tiene especial arraigo en el derecho anglosajón por medio de la denominada «reverse mortgage´´ (hipotecas reversas). Las hipotecas reversas están llegando a ser populares en los EE.UU. En una web cualquiera puede leerse lo siguiente: «El departamento de los E.E.U.U. del desarrollo de cubierta y urbano (HUD) impulsa la hipoteca reversa , consistente en un préstamo privado por medio de un plan seguro que puede conceder a los jubilados americanos una mayor seguridad financiera. Muchas personas mayores lo utilizan para suplir la Seguridad Social, cubrir costos médicos inesperados o hacer mejoras para el hogar.
En nuestro país, cada entidad financiera ha venido concediendo este tipo de créditos conforme a distintos y variados criterios, que van desde la posibilidad de conceder un porcentaje de capital inicial, más un importe de la renta mensual, a condicionar el cobro de la renta a ceder la propiedad de la vivienda a la entidad financiera a cambio de un derecho de usufructo o, incluso, de comodato, sobre la misma.
Que se trata de un producto con grandes posibilidades en el mercado, nadie puede ponerlo en duda. Actualmente en nuestro país el 82% de los hogares son propietarios de una vivienda habitual, siendo que de los más de 7,5 millones de personas mayores de 65 años de nuestro país, un 92% posee una vivienda en propiedad.
A lo anterior debe sumarse que, según un estudio sobre ´´Transformación demográfica: raíces y consecuencias´´ publicado recientemente por la Fundación de las Cajas de Ahorros en la última edición de Papeles de Economía Española, las mujeres españolas tienen la esperanza de vida más alta de la Unión Europea, con 87 años, cuatro años por encima de la de los hombres (83 años), que mantienen un nivel próximo a la media de los Quince.
Por otra parte, considerando la inevitable desnuclearización de la familia, la espiral de consumo de una sociedad como la nuestra, altamente tecnificada y globalizada, junto con unos importes medios de pensión de jubilación que en la franja de 65 a 69 años se sitúa en los hombres en 739,90 euros y en las mujeres en 458,56 euros, llegamos a la conclusión de que la hipoteca inversa está llamada a ser el remedio más inmediato, efectivo y práctico al que recurrir por muchas de las personas jubiladas que, de esta manera, se aprovechan de los beneficios que genera ser propietario de una vivienda y de la escalada de precios que se impone en el mercado (con referencia al año 2005, el valor medio de la vivienda se sitúo en 219.000 euros, lo que supone un incremento medio del 13,3% con respecto al año anterior, según datos del Banco de España; mientras que el valor del metro cuadrado se elevó hasta los 1.785 euros y el tamaño medio de las viviendas tasadas fue de 123 metros cuadrados).
Así las cosas, muchas personas y matrimonios mayores se están planteando la necesidad de hipotecar su vivienda habitual ante la necesidad de cubrir sus gastos cotidianos, ante la insuficiencia de sus pensiones, permitiéndoles continuar viviendo en su propia casa sin tener que acudir en auxilio de sus familiares, mantener un nivel de vida digno e, incluso, permitirse costear otros gastos varios (obras de reforma, asistencia de terceras personas para cubrir sus necesidades vitales, cambio del vehículo, viajes de placer).
¿Qué ofertas existen actualmente en el mercado financiero?
La falta de una normativa que regule de manera mínima y coherente este nuevo producto da lugar a que la oferta del mercado sea de lo más variada posible, si bien son pocas las entidades y compañías que se han lanzado a esta aventura.
La pionera es Caixaterrassa a través de su pensión hipotecaria que se desdobla en dos modalidades: la que permite cobrar una renta para toda la vida, y la que permite cobrar la renta durante un periodo determinado.
En ambas modalidades no se exige ingresos mínimos, tan solo que el beneficiario tenga más de 70 años y disponer una vivienda libre de cargas, cuya propiedad no se pierde. Asimismo, mientras viva uno de los titulares de la pensión hipotecaria no se exige la devolución de la deuda. Sin embargo, existen otra serie de limitaciones. Así, en función de la edad se concede un plazo durante el cual puede percibirse el importe de la renta (de 70 a 74 años de edad, el periodo abarca 18 años y tan solo 6 años a partir de los 90 años de edad), y por un importe máximo consistente en el 90% del valor de la vivienda cualquiera que fuera la edad, a partir de los 70 años.
Con dicha fórmula, observemos el ejemplo de un matrimonio en que él tenga 85 años y ella 80, propietarios de una casa valorada en 210.000 euros.
La edad del más joven es de 80 años y, por tanto, el periodo inicial cobro de la renta sería (aplicando los plazos impuestos por la propia entidad) de 12 años, durante los cuales la renta mensual será de hasta 581,64 euros (524,54 euros netos después de retención del IRPF) mientras uno de los titulares viva. A los 12 años, la deuda acumulada será de 189.000 euros, mientras que el valor previsto de mercado del inmueble será de 299,410 euros.
A partir de entonces la deuda tan solo acumulará intereses, pero continuarán percibiendo la renta mensual de 524,54 euros netos.
Otro ejemplo es el de Banc Sabadell. En este caso, a diferencia de la hipoteca inversa, titular y beneficiario (la pareja) dejan de ser propietarios, ya que la entidad adquiere su propiedad, pero los antiguos dueños continúan habitando el inmueble percibiendo la renta acordada, hasta fallecer el último beneficiario (ya se trate de matrimonio, hermanos, pareja o amigos).
La entidad asume los gastos comunitarios y tributos como el IBI, pudiendo optar los beneficiarios por abandonar la vivienda si lo desean, con lo que pasarán a cobrar una segunda renta de mayor importe.
Un ejemplo nos ilustrará: un hombre de 70 años cuya vivienda sea valorada en 600.000 euros percibirá 2.126 euros mensuales; una mujer con los mismos requisitos 1.584. Si abandonan la vivienda voluntariamente porque prefieren ir a una residencia, vivir con familiares o irse a otro inmueble propio, percibirían 2.976 euros el hombre o 2.218 euros si es mujer.
Como puede comprobarse, dependiendo de cada entidad financiera, son distintos los requisitos de edad, conservación o pérdida de la propiedad de piso, porcentajes a cobrar sobre el total de la valoración efectuada a la vivienda, retenciones fiscales practicadas.
El gobierno, finalmente, aprueba un proyecto de ley.
La inseguridad y desigualdad de trato que puede darse en estas situaciones dio lugar a que el grupo socialista en el Congreso alcanzara un acuerdo con el grupo parlamentario de CiU, para presentar conjuntamente un proyecto de ley que regulara el marco de actuación por parte de entidades financieras y compañías aseguradoras en la concesión de hipotecas inversas, aumentando la transparencia para que los propietarios pudieran tomar sus decisiones con mayor información y en función del riesgo real de los productos.
De este modo, el gobierno, respondiendo al interés social que la hipoteca inversa estaba generando, a las ofertas existentes en el mercado y con objeto de dar mayor seguridad jurídica a los prestatarios y a las entidades financieras, dotando a este tipo de producto de una adecuada transparencia, aprobó en Consejo de Ministros celebrado el 27 de octubre de 2006, un informe sobre la reforma del mercado hipotecario en el que se incluía la regulación de la hipoteca inversa, destinada a aquellos propietarios de vivienda habitual mayores de 65 años o dependiente, gracias a la cual podrán solicitar una hipoteca sobre su vivienda habitual con el fin de obtener una renta complementaria a su pensión y poder seguir viviendo en dicha casa.
Fruto de dicho informe ha sido la aprobación en el Consejo de Ministros del día 2 de marzo de 2007 de un Proyecto de Ley de regulación del mercado hipotecario, de las hipotecas inversas y del seguro de dependencia cuyo contenido esencial se resume en los siguientes extremos:
- Podrá ser solicitada por el mayor de 65 años, dependientes severos y grandes dependientes con la garantía de su vivienda habitual.
- Se garantiza que el propietario sigue siendo titular de la vivienda y puede vivir en ella, si lo desea, hasta su fallecimiento.
- Las entidades que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente podrá llevarse a cabo, bien a través de la figura del Defensor del Cliente, o bien a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda.
- Los herederos responderán de la deuda tan sólo hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
- Se reducen los costes de transacción, con la exención en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y la aplicación de las mismas reducciones en honorarios notariales y registrales, que para la cancelación, subrogación y novación que en los casos anteriores, además de para la constitución. Dichas previsiones arancelarias se concretaban con mayor detalle en el informe previo a la redacción del proyecto de ley, señalándose al respecto que se llevarán a cabo tres actuaciones que afectan a la constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de las hipotecas inversas:
a) En primer lugar, las escrituras públicas de este tipo de hipotecas estarán exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
b) En segundo lugar, los aranceles notariales se determinarán tomando como base los derechos previstos para los «Documentos sin cuantía´´.
c) Por último, los aranceles registrales tomarán como base los derechos establecidos para las «Inscripciones´´, con la reducción máxima establecida por la Ley 36/2003 del 90 por 100 para todo tipo de operaciones.
- No podrán cobrarse compensaciones por cancelación en caso de fallecimiento del prestatario, puesto que en estos productos el vencimiento contractual viene determinado precisamente por esa eventualidad.
Y ahora, toca esperar.
La discusión en el Congreso y en el Senado del proyecto de ley augura la introducción de alguna enmienda parcial, siendo probable que salga a la luz la ley para el próximo otoño.
Existen determinados aspectos del proyecto que pueden y deben ser mejorados o tenidos en cuenta:
a) Deben articularse los adecuados mecanismos que aseguren que la tasación de la vivienda dada en garantía hipotecaria se adecue a la realidad del mercado, facultando al titular beneficiario a acudir a las sociedades de tasación.
b) Asimismo, debería contemplarse la posibilidad de acordar entregas iniciales a tanto alzado o, incluso, de la totalidad del valor del piso a favor de su titular. Paralelamente, es necesario concretar el modo de cuantificación de los importes a percibir como renta mensual a carago de la valoración efectuada sobre la vivienda, garantizando la paridad entre ambos valores.
En este sentido, resulta significativa y especialmente orientadora la reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, al señalar la posibilidad de rescindir contratos de renta vitalicia inmobiliaria «siempre y cuando la renta no se haya pactado en base al justiprecio adecuado, que se fija con el valor del inmueble dividido por el número de años de perspectiva de vida de quien lo cede´´.
En el asunto resuelto por dicho tribunal, la sentencia se acoge al art. 321 del Decreto Legislativo 1/1984, de 19 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña, que se refiere a que «Los contratos de compraventa, permuta y demás de carácter onerosos, relativos a bienes inmuebles, en que el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, serán rescindibles a su instancia, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez´´.
En concreto, la afectada, una mujer de 79 años, firmó un contrato por el cual se acordó que percibiera 210,35 euros como renta mensual, lo que a criterio del tribunal comportaba una desproporción de la justa equivalencia del riesgo en más del 50% que se obtendría de dividir el valor del derecho cedido (68.533 euros) por el número de años de perspectiva de vida (9,48, equivalentes a 113,7 meses). La resolución judicial declara, en consecuencia, rescindido el contrato, pero agrega que puede mantenerse si la demandada paga en el futuro una renta mensual de 602,75 euros, casi el triple de lo estipulado en el contrato original, debiendo abonar también las diferencias respecto de lo pactado, más los intereses de la diferencia desde que se consumó el contrato.
c) Del mismo modo, en caso de fallecimiento del titular beneficiario, el cónyuge ha de quedar facultado para permanecer en uso de la vivienda hasta su fallecimiento.
d) Sería aconsejable prever una reducción en el impuesto de sucesiones a favor de los familiares que, haciendo frente al capital adeudado a la entidad financiera, quieran hacerse con la propiedad de la vivienda.
e) Debiera contemplarse la posibilidad de que el titular de la vivienda pueda enajenarla, sin quedar sujeto a mantener la propiedad hasta su fallecimiento.
« Aunque nada se indica en el avance del proyecto de ley, debería determinarse si existe un límite máximo de edad para solicitar la hipoteca-pensión.
g) Finalmente, es necesario concretar si los efectos de la futura ley tendrán carácter retroactivo respecto de quienes ya hayan celebrado con anterioridad hipotecas inversas o, en su caso, si éstas deberán necesariamente adecuarse a un mínimo de requisitos para no incurrir en agravios comparativos o situaciones de franca desigualdad de trato.
Habremos de esperar, pues, al preceptivo trámite parlamentario de debate y aprobación del proyecto de ley para comprobar como queda definitivamente regulada la hipoteca inversa, lo que nos permitirá concretar todos los aspectos ahora apuntados.
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