Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Alberto Cañizares, Socio Director en Cañizares Abogados
Sumario:
La evolución de los préstamos personales – utilizados para la vivienda
1.- El auge de las compraventas en el mercado inmobiliario.
2.- Configuración de los préstamos personales para adquisición de vivienda.
3.- Sobreendeudamiento por préstamos personales.
4.- Conclusión.
Es ya hoy una realidad que el mercado de la vivienda en España está en plena recuperación. No en vano, el Gobierno ha presentado un cuadro macroeconómico que recoge para 2017 un crecimiento de la construcción que duplicará al registrado en 2016, confirmándose por tanto la tendencia alcista registrada en los últimos años. En las grandes ciudades costeras, ya es un hecho que la compraventa de vivienda, nueva y de segunda mano, se ha reactivado y empezamos a ver cómo los potenciales compradores consultan a las diferentes entidades bancarias las condiciones de acceso a la financiación.
1.- El auge de las compraventas en el mercado inmobiliario.
Nuestro país, en términos legales, es muy diferente a aquel bajo el que se gestó la llamada burbuja inmobiliaria. Actualmente, la configuración legal de los préstamos bancarios, tanto hipotecarios como personales, es muy distinta a la existente en los últimos 30 años, en los que las entidades bancarias, disponían gran libertad para fijar las condiciones de unos y otros, estableciendo intereses superiores al 20%, así como otras muchas cláusulas que actualmente han sido declaradas nulas por los Tribunales. En la misma línea, ante un posible impago de las cuotas del préstamo, la entidad financiera disponía de procedimientos judiciales claramente favorables a sus intereses, que actualmente han sido objeto de moderación por la legislación y la jurisprudencia dictada.
Sin duda, se trata de una buena noticia para los compradores de vivienda, ya que la financiación suele ser una de las partes fundamentales a valorar en la decisión de adquirir una vivienda, lo que no obsta para que, en todo caso, evitemos situaciones de sobreendeudamiento cuyas consecuencias ya conocemos sobradamente.
Los estudios en la materia indican que una familia no debería dedicar más del 30% de sus ingresos a la financiación de la vivienda, de manera que todos podemos hacer el cálculo para saber si el inmueble que nos gusta requiere de una financiación que está dentro de nuestras posibilidades económicas o, por el contrario, debemos rechazar la operación.
En caso positivo, salvo que dispongamos de recursos propios suficientes para la compra de la vivienda, habrá que acudir en busca de crédito.
2.- Préstamos hipotecarios Vs préstamos personales para vivienda.
Históricamente nuestro país ha preferido la compra de vivienda por encima del alquiler, lo que ha provocado la abundante concesión de préstamos con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda. En este tipo de préstamos, el deudor responde con todos sus bienes, presentes y futuros, si bien establece, a favor del banco, una garantía especial -hipotecaria- que, en caso de impago, permitirá al banco sacar a subasta la vivienda y con su producto, cobrarse la deuda. Por las especiales circunstancias ya expuestas, relativas al estallido de la burbuja inmobiliaria, ello ha provocado en muchos casos la pérdida de la vivienda y la generación de deudas de por vida.
Este tipo de préstamos, precisamente por esa garantía adicional que obtiene el banco, suelen ofrecer unos intereses inferiores a los préstamos personales, que actualmente rondarían el 2% o 3%, dependiendo de múltiples factores como la variabilidad de los intereses o el establecimiento de un interés fijo en el tiempo. Además, son préstamos concedidos a 30 años o incluso más.
En el lado opuesto, encontramos los préstamos personales, en los que el deudor responderá igualmente con todos sus bienes, presentes y futuros, si bien no se establece ninguna garantía sobre ningún bien concreto del patrimonio del deudor.
Estos préstamos personales, ya sean los ofrecidos por grandes bancos o por pequeñas empresas de préstamos rápidos, establecen unos intereses bastante superiores a los hipotecarios, que pueden superar el 8% o 10% y suelen tener un plazo de vigencia inferior a los 10 años. Evidentemente, son mucho más costosos que los préstamos hipotecarios, ya que el deudor, a la finalización del préstamo, habrá devuelto a su acreedor una cantidad mucho mayor.
Por su propia definición, son sin duda los préstamos con garantía hipotecaria los recomendados para adquirir una vivienda, tanto por su bajo interés como por su larga duración, que permite reducir el importe de las cuotas mensuales.
Con estos mimbres, debemos apelar a la responsabilidad individual a la hora de evitar un excesivo sobreendeudamiento de cuyas nefastas consecuencias, como decimos, ya tenemos suficiente experiencia en nuestro país.
3.- Sobreendeudamiento por préstamos personales para vivienda.
El problema puede surgir cuando ni los recursos propios, ni la financiación alcanzan para el precio de compra de la vivienda.
Normalmente, el banco no concederá un préstamo hipotecario por más del 80% del precio de tasación de la casa, de forma que el comprador debe aportar el 20% restante, resultando que dicha cantidad aumenta un 10% adicional por los gastos de la operación de compraventa y constitución de préstamo con garantía hipotecaria.
En estos casos, en ocasiones el potencial comprador sufre la tentación de “complementar” el préstamo hipotecario con otros préstamos personales hasta alcanzar lo necesario para la compra. Recientemente hemos visto varios casos en los que el comprador se ha dejado tentar por este tipo de financiación a coste alto.
Se trata, desde luego, de una práctica muy desaconsejable que puede provocar un sobreendeudamiento de fatales consecuencias. Podemos encontrarnos con casos en los que la cuota mensual del préstamo personal (que responde a un menor importe) es superior a la cuota del préstamo hipotecario (que soporta el 80% del valor de la vivienda) de manera que el deudor, en lugar de amortizar capital, no cesa de pagar intereses, manteniendo por tanto un alto endeudamiento.
4.- Conclusión.
La conclusión es clara y parte, como hemos dicho, del estudio detallada de nuestras condiciones económicas y de nuestra propia responsabilidad individual en la toma de decisiones de compra de vivienda que se ajusten a nuestras posibilidades.
Analizados los ingresos con que cuente la unidad familiar, ésta debería disponer de, al menos, el 30% del precio de la vivienda a fin de poder acceder a un préstamo con garantía hipotecaria que permita fraccionar el pago del préstamo a 30 años en cómodas cuotas mensuales que en ningún caso pongan en peligro la economía familiar, con todos los inconvenientes que ello conlleva.
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