La dificultad para acceder a una vivienda

Joan Bermúdez

Ciertamente cuando se manifiesta que los precios de las viviendas en venta están teniendo una tendencia al alza, obtiene su confirmación cuando en el 2º trimestre (último dato disponible) se produce un incremento medio del 3%, lo cual no hace más que ratificar una situación que se percibe en general en el mercado desde hace tiempo.

SUMARIO:

-La necesidad de las viviendas

-Los bancos

-Medidas para el alquiler

Cada vez los pisos en venta tienen un valor nominal superior, luego son más caros, eso es innegable, aunque no significa que dos pisos de iguales características estén incrementando el precio mes a mes. Lo que sucede en muchas ocasiones, sobretodo en mercados con escasa oferta (y esta es la situación que se vive cuasi en toda la geografía) es que las viviendas con valores más bajos son las que primero se van vendiendo y por lo tanto van quedando las de mayor valor, lo cual establece en las estadísticas un incremento del precio que se debe asumir para la adquisición de una vivienda en propiedad.

Resulta por lo tanto difícil poder establecer de forma comparativa y homogénea el incremento del valor de las viviendas, ya que debemos atenernos a los precios que se aplican por m2 en las diferentes transacciones que se realizan en cada periodo y ello nos lleva, como ya viene sucediendo desde que comenzó a recuperarse la venta de pisos, a ver en las operaciones de compraventa realizadas, que el precio final del producto adquirido es superior a la media de los meses anteriores.

Obviamente se están incrementado los precios de los pisos, pero no debemos caer en la confusión que, si ahora el precio m2 es superior al que se había aplicado en un momento previo, es que el mercado de la vivienda en general se está recalentando o alcanzando niveles de tiempos pasados. Puede ser así y de hecho sucede en ocasiones, pero la generalidad del mercado lo que se está viviendo en mayor medida es la escasez de pisos de valor medio, medio-bajo (omito las cifras ya que según el mercado estos pueden oscilar significativamente, ya sea en una capital como Madrid o Barcelona o en un pueblo de 2.000 habitantes).

La necesidad de venta de pisos es un hecho que se constata cada día, todos los agentes que intervienen en el proceso, desde los bancos a los intermediarios, pasando por los industriales que suministran los diferentes elementos necesarios para la construcción de un edificio, están deseosos de que nuevamente se recupere el ritmo de construcción y lógicamente venta de los pisos, pero ello no se está produciendo al menos al ritmo que necesita la economia y desearían los afectados. Estamos en un mercado que no representa la realidad. Es un mercado con una escasa, muy escasa oferta de producto, con un alta, muy alta demanda de viviendas, ya sean en venta o alquiler, pero al mismo tiempo nos encontramos con un entorno económico que hace que resulta difícil por parte de las familias necesitadas de vivienda, que estas puedan acceder con cierta normalidad a la compra del escaso parque de viviendas que disponemos.

Los bancos, que fueron los primeros que incidieron en la caída del mercado cuando cerraron el grifo de la financiación para la compra de una vivienda ante el temor de futuros impagos, generaron y provocaron más impagados al romper la cadena que se había establecido “constructor-promotor-vendedor-adquirente”. Ellos con esa falta de previsión y nula concesión de créditos coadyuvaron a incrementar las consecuencias generadas por la propia crisis. Ahora esos mismos bancos nuevamente se ven (como ya habíamos anticipado hace tiempo) en la necesidad de tener que conceder hipotecas a sus clientes. Necesitan poder incrementar un capítulo de uno de los productos financieros que más rendimiento les han dado y que además comporta un capítulo importante de sus balances, el préstamo hipotecario. Si sigue reduciéndose el saldo de hipotecas concedidas por parte de los bancos, su balance y cuenta de resultado se puede ver resentido de forma seria.

En este escenario las entidades financieras, se ven obligados a potenciar la concesión de préstamos de todo tipo (cuantos correos no hemos recibido comunicándonos que tenemos a nuestra disposición tal o cual importe de crédito pre-concedido). Las hipotecas están en esta línea y la forma de potenciarlas es la concesión de nuevos préstamos con diferenciales sobre el tipo de referencia bajos. Lo cierto es que actualmente nos encontramos con diferenciales del 0,89 y 0,90 %., impensable hace tan solo unos meses y que demuestra al margen de la necesidad propia del banco de incrementar su nivel de financiación en el mercado inmobiliario, la buena disposición para acceder a la petición financiera por parte de sus clientes, aunque no siempre resulta fácil poder complementar ambos deseos, ya que los requisitos necesarios para la concesión de una hipoteca (necesarios y convenientes, no debemos olvidarlo) no siempre pueden ser atendidos por parte de quienes pretender acceder a un piso en propiedad.

La realidad como siempre impone y lo expuesto antes de una falta de producto y un entorno económico complejo hace que los potenciales compradores, se encuentren en una situación difícil, en ocasiones por no encontrar el producto que buscan, pero en la mayor parte de los casos lo que sucede es que los precios de los productos que restan en el mercado están por encima de las posibilidades de una familia media que necesita acceder a la compra. La razón generalmente es la misma, los alquileres se están incrementando de una forma exponencial, debido también a la falta de producto, pero el resultado es que los precios a pagar por un arrendamiento están por encima en ocasiones de la cuota que tendrían que pagar si se tratara de una hipoteca. Cuál es la pues la dificultad. La tipología del producto en el mercado y la descompensación que existe entre los salarios y el precio de las viviendas, que hace que resulta casi una misión imposible para muchas familias poder acceder a la compra, sobre todo por la cantidad que deben disponer con anterioridad para cubrir el diferencial del precio no financiado y los gastos e impuestos que comporta la venta.

Tengamos en cuenta que según el Instituto Nacional de Estadística (I.N.E.), el salario mediano es de 19.432,62 €, con un salario más frecuente (terminología del I.N.E.) es de 16.497.40 €, mientras que el importe medio de las hipotecas concedidas (Consejo General del Notariado) es de 132.324 €, lo que nos sitúa en un precio medio de compra en torno a los 165.405 €. Una compra de estas características comportaría asumir una cuota hipotecaria de 6.274 € anuales, lo que sitúa la carga de las cuotas en relación a los ingresos en unas ratios del 38% (si es el salario más frecuente) o en el 32% (si es el salario mediano). En cualquiera de los casos unos niveles superiores a les estándares asumibles por la banca y aconsejado por la Asociación Hipotecaria española (A.H.E.) que lo establece entre el 25% y el 30%. Si a ello le añadimos que deben disponer de unos ahorros en torno a los 50.000€ (correspondiente al 20% del precio de compra no financiable y los gastos e impuestos correspondientes a la compra), nos lleva a un escenario francamente difícil para cualquier familia.

Este es realmente el problema del mercado inmobiliario. El sector financiero quiere dar hipotecas, quiere facilitar el acceso a la vivienda a través de la herramienta (básica) que ellos pueden aportar, la financiación, pero también se hace necesario que estas facilidades financiera vayan acompañadas de unos estándares de garantía, que eviten situaciones como las viviendas en el decenio anterior, pero le resulta difícil eso objetivo. Por otra parte, los promotores están intentando generar nuevos proyectos inmobiliarios para poder dar respuesta a la demanda existente, aunque se encuentran que los costes de desarrollar cualquier proyecto (sobre todo por el precio del suelo, que es escaso en las zonas urbanas), sitúan el producto final en unos precios que superan las posibilidades de los demandantes, lo que comporta una ralentización en el desarrollo de nuevos proyectos (consecuencia más escasez de producto).

Mientras, las familias, potenciales adquirentes, se encuentran en la necesidad de tener que disponer de un espacio para vivir, lo que los lleva momentáneamente a acceder al mercado de alquiler. Este, con unas tensiones superiores incluso al de venta (en cuanto a la poca oferta), está generando unos precios de los arrendamientos que llevan a comprometer en muchas familias casi la mitad de los ingresos. Esta situación de alquiler, que obviamente se asume de forma temporal, comporta que drena posibilidades a la compra, ya que deben destinar más recursos al alquiler de los que deberían asumir por una cuota hipotecaria, lo que conlleva más dificultad, cuando no imposibilidad para ahorrar lo necesario para en su momento acceder a esa compra deseada.

Esta situación, este círculo cada vez más cerrado, nos ha llevar a reflexionar. ¿Cuál es el objetivo? Esta pregunta se la deben hacer todos los que intervienen en el proceso de facilitar una vivienda a las familias que la necesitan y la demandan. No hagamos propia una frase de Terenci Moix cuando decía “estamos especializados en una armoniosa repetición del desastre y la estupidez”, ciertamente da la sensación de que estamos generando una situación de armonía, de cierta normalidad frente a un contexto que es anormal, irregular y perjudicial para el conjunto y para la individualidad (desastre). No podemos cometer la estupidez de solicitar medidas que no se pueden implementar o que requieren mucho tiempo para ello, cuando la necesidad es ahora. No podemos pedir a los bancos que “bajen la guardia”, en la concesión de las hipotecas, bastante hemos tenido que pagar (a través de rescates de entidades financieras). No podemos aportar como “la solución” el solicitar, sin más, incremento de los salarios de forma generalizada, ni pedir a los promotores que construyan sin margen de beneficio, pero si podemos reclamar y exigir, dada la situación real que vivimos, medidas fiscales que puedan coadyuvar a mejorar la situación.

Medidas tendentes a mejorar la fiscalidad en la compra de una vivienda, medidas tendentes a penalizar las plusvalías generadas en periodos muy cortos de tiempo (las llamadas compras especulativas) mediante la aplicación de un escalado fiscal de mayor a menor en función del tiempo transcurrido desde la compra, medias tendentes a generar suelo urbano a precios asumibles a través de la recalificación (real, no anecdótica) de suelos bajo control de las administraciones (antiguos cuarteles, escuelas en desuso…), medidas tendentes a promover viviendas sociales (recuperemos el concepto de la Vivienda a Precio Tasado), medidas en definitiva que mejores los precios reales de las viviendas y el coste fiscal de la compra. Con ello tal vez no se resuelva el problema, es demasiado complejo para que, con unas medidas, por efectivas que sean quede resuelto, pero al menos se pondrán los primeros soportes para que las barreras de acceso a la vivienda comiencen a caer.