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Por Martín J. Urrea Salazar. Abogado
La resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador o de sus familiares, es de sobra conocida en nuestro derecho. Desde la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 hasta la vigente de 1994, esta facultad ha pasado por distintas reglamentaciones, lo que manifiesta su relevancia jurídica como garantía adicional para el arrendador.
- Doctrina y jurisprudencia sobre la interpretación del concepto de necesidad
La LAU de 1964 en su artículo 62 disponía que “no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal”, “cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales”. Y este es el régimen aún subsistente para aquellos contratos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995.
Los artículos 63 a 77 de la referida Ley definían el régimen jurídico de la excepción a la prórroga forzosa por causa de necesidad, que en todo habría de estar justificada, y que se presumía en los supuestos establecidos en el artículo 63.2 de la norma. El anterior precepto ampara una serie de supuestos a los que se atribuye una presunción “iuris tantum” de necesidad. Se trata de los supuestos en los que el arrendador que reside fuera del término municipal en el que radica la finca ha de domiciliarse en él, por aumento de necesidades familiares que hagan insuficiente su vivienda y requiriese la arrendada, en el supuesto de contraer matrimonio, y “cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad, se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare”.
No existía un “concepto legal” de necesidad, y la jurisprudencia la vino definiendo como “lo equidistante entre la mera conveniencia y la necesidad stricto sensu” (Sentencias del Tribunal Supremo de 28-09-1954, 12-02-1962, 4-12-1964, y 19-11-1966), o “el deseo de tener un hogar independiente cuando se goza de la correspondiente independencia económica, por cuanto a nadie puede imponerse una convivencia no deseada” (Sentencias del Tribunal Supremo de 7-07-1953, 28-02-1956, 30-10-1961, 08-06-1963, 13-03-1964, y 06-06-1964).
Es doctrina sentada por nuestro alto tribunal que es “por necesidad se entiende no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo, y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, no atribuyéndose a la necesidad un alcance tan reducido que abarque solo aquellos supuestos en que la disponibilidad de la vivienda aparezca como algo absolutamente imprescindible y como única forma de resolver el alojamiento de la persona beneficiaria de la denegación de prórroga, ni tan amplio que abarque todo supuesto en que la ocupación de la vivienda arrendada sea conveniente o útil al beneficiario” (Sentencias del Tribunal Supremo de 28-09-1954, y 17-02-1955).
La Audiencia Provincial de Gijón, en su reciente pronunciamiento de 21 de febrero de 2014, rechaza la denegación de prórroga forzosa de un arrendamiento, justificada en la necesidad de la vivienda arrendada para la hija del arrendador que reside en Venezuela, que dispone de medios económicos suficientes para establecer un hogar independiente, y desea trasladarse a nuestro país. Y esto en base a que “la mera exteriorización del deseo de vida independiente” no es suficiente para que prospere la pretensión resolutoria, que ha de “venir acompañado de una prueba de las circunstancias personales y familiares del beneficiario de la denegación de la prórroga que justifique la racionalidad del propósito, distinguiéndolo de la mera comodidad o conveniencia, prueba esta que habrá de versar esencialmente sobre la posibilidad seria de poder desarrollar el beneficiario una vida independiente, atendiendo a su edad, situación personal, familiar y de trabajo”. En el caso en cuestión, la Audiencia entiende que los requisitos para denegar la prórroga no se cumplen toda vez que la hija del arrendador tiene su trabajo en La Coruña, residiendo en casa de unos familiares, y la vivienda arrendada se encuentra en Gijón. No constando que en ese momento se encontrase buscando trabajo, o dispusiese de ofertas de empleo que le otorgasen independencia económica en esa localidad.
- Carga de la prueba de la necesidad
Respecto a la carga de la prueba de la necesidad, nuestra jurisprudencia establece que “en los casos amparados por la presunción, la carga de la prueba se distribuye entre ambas partes, correspondiendo al arrendador la prueba de los elementos de hecho en que asienta la presunción, y al arrendatario la de aquellos hechos que permitan desvirtuar la causa de necesidad invocada de contrario”. Cuando se produce colisión de intereses, por necesitar las dos partes en conflicto la vivienda ”debe prevalecer en principio el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad” (Sentencia del Tribunal Supremo de 3-02-2009, Rec. 287/2008). Fuera de los casos del artículo 63.2, es decir, de los cuatro supuestos anteriores, la carga de la prueba de la “necesidad” corresponde al arrendador.
- Denegación de la prórroga del arrendamiento: requisitos
La denegación de la prórroga se practicará mediante requerimiento fehaciente, dando a conocer al arrendatario el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde, que ha de ser efectiva en el plazo de un año desde el requerimiento, y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos.
Esta previsión de resolución por causa de necesidad se recoge en la norma contenida en el artículo 9.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, sin lugar a dudas una de las menos conocidas a pesar de que entraña una extraordinaria importancia. Y viene a tipificar en la vigente Ley, el reconocimiento de la facultad otorgada al arrendador de no prorrogar el contrato cuando por necesidades de vivienda permanente para sí o para sus familiares de primer grado o cónyuge, requiera de la vivienda arrendada.
La dicción literal de la norma, tras la reforma operada por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, es la siguiente:
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