Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
En el mundo empresarial, ante situaciones de desequilibrio, demasiadas veces nos movemos más por percepciones, por creencias, por intuiciones o incluso por mimetismo, que por el análisis pausado de los factores y circunstancias que inciden sobre la evolución de un sector determinado en un momento concreto.
Lo cierto es, que, como en el análisis de cualquier teoría, los datos y conclusiones tienden más a buscar la confirmación de las hipótesis previas que a cuestionar su incidencia en la ecuación o la búsqueda de razones contradictorias. En ello también influye el llamado efecto mimético, que se extiende muy rápidamente entre sectores menos posicionados y por lo tanto con menor conocimiento de las variables que conllevan a un resultado concreto.
En gran medida es lo que está sucediendo en el sector inmobiliario. En primer lugar cuántas veces hemos oído (y aún hoy se siguen alzando voces en este sentido), que el sector ha entrado en crisis, que se está hundiendo, que los precios de las viviendas tienen que bajar y por lo tanto hay que esperar a comprar y una retahíla más de razones para justificar una situación, cierta por otra parte, de falta de ventas.
Al mismo tiempo se están situando en el mercado un importante volumen de viviendas usadas, como un efecto multiplicador, o el resultado de una ecuación invisible, que nos indica que a menor venta mayor oferta. Como si de golpe, casi al tiempo, todos los propietarios de viviendas tuvieran necesidad de vender. No se trata del proceso natural como el que sucede con el cambio de residencia, es decir, la venta de un piso para adquirir otro mejor, o de la necesidad motivada por cualquier otra razón económica. Se trata tan sólo de una percepción por parte de los propietarios de que como el mercado ha caído, es mejor vender, generando la puesta en venta de productos que, en situación normal del mercado, (entendiendo como normal un proceso como el hasta ahora vivido de dinámica de venta alcista e incremento progresivo de precios de las viviendas terminadas), no se produciría.
Para constatar esta situación, tan sólo hace falta ir a un entorno de segunda residencia con viviendas que, a tenor del tiempo de construcción, la mayor parte (o casi todas) están libres de hipotecas, luego la necesidad de atender a un pago mensual no parece la razón y sin embargo se observa que cada vez más viviendas ponen el cartel de en venta .
Se asume el síndrome típico de la bolsa de valores, donde los inversores no avezados, compran cuando ésta sube y venden cuando ésta baja. Todo lo contrario que requiere cualquier esquema razonable de inversión. Las compras se han de realizar cuando los precios están más bajos y (en todo caso) vender cuando estos alcanzan niveles altos.
Lo cierto es que aunque el origen de la situación del sector inmobiliario sea la crisis que se ha generado en el sector financiero, no tan sólo por la falta de liquidez que el mismo está sufriendo, sino también por la desconfianza que ésta situación genera entre los inversores de fondos, etc., ello no debe ocultar que una de las consecuencias más inmediatas y al tiempo más expansiva es la pérdida de actividad inmobiliaria, con la caída de las ventas.
Aunque inicialmente no debe calificarse como una crisis, pero si una desafortunada coincidencia temporal, ya que según los datos aportados por el Instituto Nacional de Estadísticas (I.N.E.) con relación a solares urbanos hipotecados, se desprende claramente que lo largo del pasado año el sector había iniciado una reducción de su actividad en un proceso de ralentización que la propia dinámica del mercado estaba generando.
Si tenemos en cuenta que el primer paso para el desarrollo de un proyecto inmobiliario es la compra de un solar urbano, la venta de éstos (según el I.N.E.) se redujo en tan solo 6 meses 1.000 solares con una pérdida de actividad del 17,25%, escenario previo a las dificultades financieras de Julio.
La consecuencia de esta ralentización, como se desprende del nivel de hipotecas formalizadas (según el I.N.E.) el pasado año, es la reducción de las ventas del 7,69% en tan sólo 5 meses (de 126.266 viviendas vendidas en Enero a 116.550 viviendas en el mes de Mayo de 2.007), momento previo a la propagación de las consecuencias de las subprime, con lo que su incidencia no puede atribuirse al efecto de la crisis financiera. Aunque es cierto que a partir de las repercusiones que las hipotecas basura del mercado de los EE.UU, generó en el sector financiero a nivel internacional (consecuencia de la globalización) aceleró el proceso de pérdida de ventas, generándose (por la falta de financiación) una mayor reducción de la actividad alcanzando el 43,05% en Diciembre pasado.
Por otra parte existe una fuerte presión social en cuanto a la necesidad de disponer de vivienda. El nivel de población crece significativamente, en gran medida debido al proceso migratorio, con una proyección de incremento poblacional de más de 450.000 personal cada año, superando en tan sólo tres años el millón trescientos mil nuevos residentes, lo cual genera una exigencia inmediata de un piso que actualmente y a pesar del stock en el mercado, no puede ser atendida, en parte los proyectos inmobiliarios que están diseñados a partir de más de deseos de los promotores, que atendiendo a las demandas del mercado, pero también por la concentración geográfica de la oferta no coincidente en ocasiones con la demanda futura.
La dificultad que actualmente existe para acceder a la financiación para la compra de una vivienda, no es obstáculo para que esta necesidad de vivienda se mantenga e incluso se incremente, aunque de momento se vea imposibilitada de convertirse en demanda directa de compra.
Ello está produciendo un cambio en el perfil del mercado, produciéndose una mayor demanda de pisos en alquiler en sustitución de la compra (por la imposibilidad de disponer de recursos económicos), resultando por el efecto que genera este aumento de la demanda un incremento de los precios de los arrendamientos (a pesar de las muy anunciadas medidas de ayuda de las diferentes autoridades autonómicas y estatal), que se aproximan a las disponibilidades de las familias para atender una cuota hipotecaria.
La crisis, es, pues, la suma de varios factores, unos intrínsecos del sector, como el importante volumen de actividad desarrollado durante los últimos años y otros externos, como los ya apuntados del sector financiero. Aunque ello no debe ser interpretado en ningún momento como la pérdida de capacidad de generar actividad. La descripción de crisis según el grafismo chino, se establece con dos factores diferentes, riesgo y oportunidad y ésta es la visión que se debe establecer en este sector.
El mercado genera una fuente de oportunidades que al parecer los inversores no están dispuestos a aceptar, olvidando que la actividad empresarial es la asunción de un riesgo cuando este comporta una oportunidad.
Al igual que los vendedores privados que ponen a la venta sus viviendas por el temor a una mayor reducción del valor de su bien (como si el valor de un bien para uso propio tuviera repercusiones inmediatas para su propietario), los inversores, no acceden a la compra de viviendas, como venían haciéndolo hasta hace tan sólo unos meses, sin tener en cuenta que su rentabilidad no tan sólo se mantiene, sino que ésta se ve incrementada, por el ajuste en los costes de adquisición y el mayor rendimiento de los alquileres.
Otro factor que parecen haber olvidado es la oportunidad de adquirir inmuebles para su actividad empresarial a un coste convenido, esperando efectuar las inversiones al hecho de que el mercado mejore (es decir, que los precios vuelvan a una tendencia alcista) para nuevamente adquirir pisos. Sin tener en cuenta que actualmente los procesos cíclicos son muy cortos y esta situación que actualmente se está viviendo tiene un periodo estimando de recuperación a partir de los dos años, una vez se haya absorbido el exceso de oferta (en algunos entornos) y se haya reequilibrado esta con la demanda, pero también comporta una reducción del nivel de agentes en el sector, evitando una de las consecuencias vividas en la última etapa alcista y es el efecto de un alto volumen de postores tanto para la adquisición de suelos (generando el tan nefasto efecto subasta), como para la venta del producto final, con el lógico efecto inflacionista de oferta.
Existen otros factores que también hacen atractivo el proceso de inversión en el sector inmobiliario. El primero es la evolución de los tipos de interés. Aunque es cierto que actualmente (y de forma puntual), las entidades financieras ofrecen intereses atractivos para depósitos dinerarios, (que superan el 5% en función del plazo y las características), la evolución del Euribor (tipo de interés para las hipotecas), ha generado, aunque de forma errática, un proceso de descenso que aleja el riesgo de altas cuotas mensuales en las hipotecas. Un segundo factor es la propia evolución del IPC. Éste se ha disparado con una clara tendencia inflacionista, alcanzando niveles no vistos en los últimos 20 años, lo que comporta una pérdida directa de poder adquisitivo.
Si a ello le añadimos un tercer factor, la situación de la bolsa con una posición bajista que no hace prever una recuperación de las cotizaciones de los últimos meses, nos encontramos ante un escenario en el que la capacidad de generar actividad empresarial en el sentido amplio del concepto es a través de un sector, que, aunque ciertamente sufre, al igual que cualquier sector empresarial, vicisitudes, altibajos, incertidumbres y riesgos, también debe reconocerse que el producto resultante (el inmobiliario), es el que mantiene mayor estabilidad temporal. El riesgo es el factor tiempo, sus resultados económicos no se pueden establecer siempre con objetivos a corto, aunque es un proceso irreversible de valor alcista.
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