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Durante 2015 se han firmado alquileres de oficinas por una superficie total de 490.000 m², la cifra más alta desde el inicio de la crisis en 2007. Las previsiones más optimistas pronosticaban un cierre de año en torno a los 420.000 m², sin embargo la cifra ha sido un 17% superior a lo estimado.
Esto demuestra el comportamiento positivo del mercado durante los últimos meses que, a su vez, ha respondido a las buenas perspectivas macroeconómicas.
Según Humphrey White, socio y director del Área Comercial de Knight Frank, “la cifra de absorción se sitúa en un nivel cercano a la media histórica, esto significa que el mercado de ocupación ha ido evolucionando positivamente hasta situarse en una franja de mercado saludable. Este incremento de los últimos meses respecto a las previsiones que manejábamos, es consecuencia de un mercado menos conservador, que ha evolucionado con mayor rapidez gracias a las buenas perspectivas económicas”.
Respecto a 2014, la cifra ha aumentado un 27% (385.000 m² vs 490.000 m²) y es la más alta desde el pico de mercado en 2007. Aunque todavía estamos lejos de los niveles pre-crisis, la evolución en los últimos años ha sido positiva, según esta consultora inmobiliaria.
El segundo semestre del año ha sido el que ha impulsado aún más la demanda. Hasta junio se registró una absorción de 198.000 m² y de junio a diciembre 292.000 m², un 47% más.
Para Humphrey White, “la contratación de oficinas ha superado todas las expectativas y finaliza el año en torno a los 490.000 m², un 17% por encima de nuestra previsión. La absorción ha sido claramente protagonizada por usuarios multinacionales en edificios de Clase A, que son los que tienen mayor demanda”.
Además, la falta de espacio de calidad (edificios de Clase A) junto a la mayor actividad de la demanda, han empujado las rentas prime un 6% en el último año, hasta alcanzar los 27€/m²/mes.
Entre las principales operaciones de alquiler del año destacan los 36.000 m² de WPP en Ríos Rosas, 26 -la más importante por volumen de superficie-, KPMG en Torre de Cristal con 20.000 m², BNP Paribas en Emilio Vargas, 4 con 19.100 m² y E&Y en Torre Titania con 19.000 m².
Tendencia positiva en Europa
En la mayoría de los mercados europeos se registraron incrementos en las cifras de contratación de oficinas en 2015 y la previsión para 2016 es que ésta siga en aumento, con incrementos de hasta un 10% más este año.
Los datos reflejan que el número de operaciones firmadas ha registrado un aumento de más del 20% interanual.
Esta mejora en el mercado de ocupación anima a ya los promotores para el desarrollo de nuevos espacios de oficinas. La construcción de nuevos proyectos va a estar caracterizada por la actual polarización de la demanda, enfocada a edificios de clase A en las zonas más céntricas de las principales capitales europeas.
Según el reciente informe de Knight Frank European Commercial Property Outlook, las principales oportunidades en 2016 se encuentran en Promoción de oficinas en el CBD (Área Central de Negocios). Teniendo en cuenta la escasez de espacio prime disponible en el CBD de ciudades como Londres, París, Dublín, Frankfurt y Madrid, los usuarios que buscan grandes oficinas céntricas se enfrentan actualmente a una oferta muy limitada. La demanda embolsada respecto a ese espacio de oficinas supondría que los promotores capaces de desarrollar nuevos proyectos bien emplazados podrían dominar el panorama de las rentas.
Otro punto de interés se centra en el re-desarrollo de la oferta secundaria. En ciudades como Ámsterdam y Bruselas, y más concretamente en el caso de oficinas de Clase B y ubicaciones secundarias, la desocupación se mantiene relativamente alta. Cabe la posibilidad de obtener valor a través del re-desarrollo de tales inmuebles y mediante un cambio de uso (a uso residencial o de sectores especializados).
En inversión, también se abren oportunidades para “puntos calientes” con mayor crecimiento de rentas. Las rentas de las oficinas prime siguen manteniéndose por debajo de las medias a largo plazo en mercados como España y Francia. Se prevé que el auge de la demanda de ocupación y la caída de la tasa de desocupación favorezcan el crecimiento de las rentas en varios mercados europeos en 2016, lo que a su vez impulsaría las decisiones en materia de inversión.
Asimismo, ofrecen buenas posibilidades sectores especializados, como el sanitario, la automoción y las residencias de estudiantes, que están ganando impulso en los mercados europeos al ofrecer mayores rentabilidades que los sectores tradicionales, así como la posibilidad de diversificar la cartera.
