La contradicción de las medidas parciales y sectoriales

Por Joan Bermúdez

En breve: El sector Financiero dispone de un exceso de liquidez, razón, por la que cuando un cliente va a ofrecerles un depósito, salvo que puedan a su vez destinarlo a algún tipo de fondo de inversión (productos donde los recursos no se quedan en la propia entidad y ellos actúan como intermediarios), prefieren que ese cliente, antes excelente, se vaya a otro banco. A pesar de ello no conceden hipotecas, más allá de un número realmente escaso y por supuesto muy inferior a la que podría ser una  demanda natural para acceder a la compra un piso, razón por la que la venta se mantiene en unos niveles estables y relativamente bajos.

SUMARIO:

1.- INTRODUCCIÓN

2.- ANALISIS DE LA PROBLEMATICA

3.- SITUACUÓN DEL SECTOR FINANCIERO

4.- CONCLUSIONES

1.INTRODUCCIÓN

Cuando se proponen medidas, en cualquier ámbito relacionado con la economia (definición genérica, que engloba casi todos los aspectos de la vida), sin tener en cuenta el conjunto de afectaciones que ello puede comportar, nos lleva en más de una ocasión, (en demasiadas deberíamos decir) a un escenario en el que aparecen contradicciones entre las mismas propuestas e incluso que unas puedan invalidar o contradecir a las otras. Cuando existe una situación tan crítica como es la necesidad de vivienda, no tan solo el acceso a precios razonables, que esta es una obviedad que no requiere de más comentario, también la propia falta numérica de oferta, en cualquiera de las múltiples facetas que puede ofrecer el mercado (ya sea en compra o arrendamiento), seguir proponiendo las mismas fórmulas, que el tiempo ha demostrado, que no han sido lo suficiente eficaces para resolver la situación crítica que vive el sector, a través de las diferentes consecuencias que sufre la sociedad en general y los demandantes de vivienda en particular, nos lleva a pensar, que no existe realmente una voluntad real de solución. Descontento que debemos trasladar a quienes tiene la capacidad real y también la obligación legal de aportar respuestas válidas para su mejora.

2. ANALISIS DE LA PROBLEMÁTICA

Se sigue hablando como si de un mantra se tratara por parte de los agentes sociales y las Administraciones Públicas, de la necesidad de poder acceder a la vivienda de alquiler, como si esta simple propuesta ya fuera una solución, cuando en realidad lo que genera, no es tan solo una situación de escasez de oferta, como ya hemos traslado en diferentes ocasiones, por la falta de generación de nuevos productos para este mercado, además de potenciar indirectamente, al incentivar la demanda, el incremento de los precios de los productos ofertados. A continuación, se dice que son los propietarios de los pisos en alquiler los responsables de los aumentos, o las grandes corporaciones que cuando adquieren un edificio para su arrendamiento lo ponen al mercado a los precios que (al menos una parte del mismo, llevado por su escasez) están dispuestos a pagar. No defendemos que se incrementen los precios de los alquileres, estos se han situado en unos niveles que una familia, con los ingresos medios actuales, difícilmente puede asumir. Pero que no se busque la respuesta y un culpable fácil y este siempre es un responsable externo, cuando la tendencia la origina la Administración (en sus diferentes niveles), al presentar una solución, el alquiler, sin aportar, como sería su obligación, nueva oferta de pisos en arrendamiento.

Por otra parte los bancos están deseosos de poder ofrecer financiación para la compra de viviendas a los potenciales compradores que lo solicitan, aunque, hay que reconocerlo, no siempre pueden hacerlo. El sector financiero tiene entre sus objetivos, uno que es muy importante, ya que es la base (original) de su negocio, la concesión de créditos. Ahora se encuentran que la situación laboral y económica de muchos de los demandantes de hipotecas no cumplen los requisitos que requieren las normas de solvencia y garantía de acuerdo con el conjunto de medidas acordadas internacionalmente por el Comité de Supervisión Bancaria de Basilea, establecidos como respuesta a la crisis de los diferentes bancos europeos, lo que le dificulta la concesión de nuevos préstamos hipotecarios y poder incrementar como quisieran este capítulo de financiación en sus balances.

3.SITUACIÓN DEL SECTOR FINANCIERO

El sector financiero dispone de un exceso de liquidez, razón, por la que cuando un cliente va a ofrecerles un depósito, salvo que puedan a su vez destinarlo a algún tipo de fondo de inversión (productos donde los recursos no se quedan en la propia entidad y ellos actúan como intermediarios), prefieren que ese cliente, antes excelente, se vaya a otro banco. A pesar de ello no conceden hipotecas, más allá de un número realmente escaso y por supuesto muy inferior a la que podría ser una  demanda natural para acceder a la compra un piso, razón por la que la venta se mantiene en unos niveles estables y relativamente bajos. En tiempos pasados las Administraciones y sobretodo la Estatal generaba los llamados Planes de la Vivienda, que intentaban facilitar el acceso a la compra de vivienda por parte de quienes no disponían de los recursos suficientes para acceder a una vivienda libre, ello comportaba ciertas subvenciones y ayudas. Esta opción también parece que ha sido borrada de las alternativas para la solución de la falta de pisos para las familias.

Sin entrar en las dificultades que con el tiempo (una vez se ha terminado la vida laboral) se puede encontrar una familia para hacer frente a un arredramiento que es perpetuo. A menudo se oye la expresión de “yo no me hipoteco para toda la vida”, entre quienes, con toda la libertad, consideran que la compra es un error, pero se olvidan de añadir, que sí “estoy dispuesto a arrendar para toda la vida”. La diferencia, simplificando es que en un momento dado de la vida, la hipoteca se termina y ya no existe un pago recurrente mensual, generalmente coincide con las etapas de final de la vida laboral y consecuentemente la época de pérdida de ingresos, mientras que el alquiler, se mantienen siempre y a tenor de la evolución histórica del mercado de alquiler, sigue aumentando.

No hace falta entrar en la preocupante situación actual de las pensiones y los escenarios que nos ofrecen, con las declaraciones tanto del B.E., el F.M.I. como del B.C.E., entre otros organismos, que apuestan por una reducción de las mismas, sin tener que llegar a valorar la sugerencia de una de sus dirigentes que manifestó, que el problema era que se vivía demasiados años… (sin comentario). Sabemos que resolver el problema es actualmente en cierta forma, intentar hacer la cuadratura del círculo, pero es que es necesario, es la obligación de quienes tienen la posibilidad de hacerlo, tener en cuenta que la vida laboral, la jubilación y la necesidad de vivienda van íntimamente ligadas.

Después de los años que se han vivido en que los bancos se han  visto obligados a tener que actuar más como inmobiliarios, que como entidades financieras, a tenor de la gran cantidad de bienes que han terminado en sus balances, ya fuera como consecuencia de ejecuciones hipotecarias, o por daciones, la realidad es que ello comportó una situación  de grave deterioro de los balances que, como sabemos, en algunos casos necesitó de  la aportación de recursos públicos para evitar la desaparición de ciertas entidades. Ahora el Banco de España sugiere que tal vez una de las opciones que podría resolver el problema de los pensionistas para mejorar sus ingresos, a la vez que los bancos les permitirían poder ofrecer una financiación con garantía real, seria con la concesión de lo que se ha dado en llamar, de forma errónea, la hipoteca inversa.

Ante esta propuesta del B.E. que previsiblemente tiene como objetivo, más el paliar la dificultad actual y el previsible escenario de mayores restricciones en el pago de las pensiones, que la propia evolución del mercado inmobiliario y de la mejora de la actividad crediticia, los propios bancos reconocen que no ven con excesivo interés el promover este tipo de financiación. Consideran en primer lugar que no es una demanda que tenga relevancia en el mercado. Con anterioridad a la crisis financiera, se planteó por algunas entidades este tipo de préstamos con escasa aplicación, pero al mismo tiempo tampoco les resulta atractivo desde el punto de vista de la imagen, toda vez que llegaría a generar fricciones en su proceso con la cultura de las herencias, imagen que prefieren rehuir.

A pesar de ello hay que reconocer que algunas entidades como Caixabank, el Sabadell o el Santander, ya han comenzado a estudiar la posible viabilidad de ofertar este tipo de financiación, mientras que hay otras entidades como el BBVA o Bankia que, al menos de momento, descartan su aplicación. Este producto, que comporta que los propietarios en situación de pensionistas establezcan unos ingresos recurrentes por parte del banco ofreciendo como garantía su vivienda, y al margen de los posibles rechazos culturales (por razón del sentido de la propiedad y de las herencias de nuestra sociedad), comportaría también una alteración significativa del mercado inmobiliario, ya que nuevamente, y esta vez como adquirente directos, los bancos se verían abocados a entrar como agentes en la comercialización de los pisos que al finalizar el proceso de la “hipoteca inversa”, se generaría.

El escenario que presentaría la aplicación generalizada de este tipo de producto, aunque tengo que reconocer mi coincidencia con los bancos en el sentido de una escasa demanda del mismo, comportaría que un segmento del mercado de la vivienda de segunda mano, saldría de los circuitos habituales de los profesionales para situarse en el entorno del sector financiero, volviendo en cierta forma a los tiempos pasados en los que los bancos comenzaron a crear inmobiliarias (hoy muchas de ellas ya fuera de la órbita de estas entidades) para poder liberar de sus balances las cargas que comporta la tenencia de inmuebles. Paradójicamente esta propuesta del B.E., podría llegar a comportar un efecto en los bancos, que han estado durante los últimos años el mismo ente, pidiendo que se resolviera. La reducción en sus balances de las viviendas adjudicadas.

4. CONCLUSIONES

El sector de la vivienda, como tantos otros, está necesitado de soluciones, más que de regulaciones. Hace falta la aplicación efectiva de las muchas ofertas que se han propuesto en los últimos tiempos. Cuesta poco la promesa de construir y de situar en el mercado viviendas, pero si finalmente esto se queda en una “propuesta”, no tan solo no resuelve el problema, puede en definitiva enquistar el mismo. Las previsibles soluciones que aparecen, casi de forma recurrente, focalizados tan solo en un aspecto o un sector de la actividad, sin tener en cuenta la globalidad de sus repercusiones, terminan generando un efecto boomerang