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Por Blanca Ochoa, Abogada de Clifford Chance.
Bajo la expresión “comunidades de propietarios de hecho” se incluyen todas aquellas situaciones que se rigen por las normas de propiedad horizontal sin que se haya otorgado título constitutivo. Una reciente Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado confirma la posibilidad de que puedan legalizar sus libros de actas.
Un caso típico de propiedad horizontal de hecho es del promotor que promueve la construcción de una casa por pisos, los vende y entrega llaves pero no otorga antes el título constitutivo de propiedad horizontal
La mayor dificultad de las comunidades de propietarios de hecho es que no están determinadas las cuotas de participación en elementos y gastos comunes que corresponden a cada piso o local;
Cualquier propietario puede pedir a un juez que formalice la constitución, para probar que existe tal comunidad es fundamental la legalización de las actas
Una reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resolución 6349 de 15 de marzo de 2012) confirma la posibilidad de que las comunidades de propietarios "de hecho" legalicen sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, al amparo del artículo 415 del Reglamento Hipotecario.
Pero, ¿qué son las comunidades de propietarios "de hecho"?. La mencionada Resolución, junto con la normativa vigente en materia de propiedad horizontal y otras Resoluciones y Sentencias, nos permiten hacer un análisis de esta figura, muy frecuente en la práctica.
Concepto
Bajo la denominación de "comunidad de propietarios de hecho" se incluyen todas aquellas situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que se haya otorgado título constitutivo de la misma. Engloba tanto comunidades de propietarios, como subcomunidades, supracomunidades, conjuntos inmobiliarios y urbanizaciones privadas.
Este tipo de comunidades de facto se regula por primera vez en la nueva redacción de la Ley de Propiedad Horizontal ("LPH") dada por la Ley 8/1999 de 6 de abril. El artículo 2.b) de la LPH dice "Esta Ley (de Propiedad Horizontal) será de aplicación: a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros".
El reconocimiento de las comunidades de hecho ha sido considerado por la jurisprudencia como "una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación" (STS de 28 de mayo de 2009 – RJ 2009/3048).
Naturaleza jurídica
El artículo 2.b LPH viene a reconocer la posible existencia y funcionamiento «de facto» de una comunidad de propietarios sin un previo título constitutivo. De acuerdo con la doctrina dominante y la jurisprudencia (incluidas las resoluciones de la DGRN) el título constitutivo de la propiedad horizontal no es un elemento sustancial de la misma, de manera que la comunidad en régimen de propiedad horizontal existe desde el momento en que sobre un edificio concurren varios propietarios de pisos o locales y, desde ese momento, queda sometida a la LPH, salvo en aquello en lo que sea indispensable para su aplicación el otorgamiento del título constitutivo.
Tampoco tiene efectos constitutivos la inscripción en el Registro de la Propiedad, requisito únicamente necesario a efectos de publicidad y de eficacia frente a terceros. La inexistencia de título constitutivo impide el acceso al Registro de la Propiedad del régimen de propiedad horizontal, así como de los pisos y locales sometidos al mismo, con las consecuencias que de ello se derivarán respecto a la transmisión a terceros y a la constitución de gravámenes.
Uno de los puntos de discusión estriba en saber si estamos ante una copropiedad romana o de cuotas (lo que nos llevaría a aplicar la normativa del Código Civil relativa la comunidad de bienes) o bien si estamos ante un supuesto de la propiedad horizontal al que le es aplicable la legislación de la propiedad horizontal. La Resolución de la DGRN de 15 diciembre 2004 nos dio la respuesta al entender que se aplica la ley de propiedad horizontal a aquellos supuestos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja (edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título constitutivo.
Esta comunidad de hecho carece de personalidad jurídica, como tampoco son personas jurídicas las comunidades de propietarios formalmente constituidas, según constante doctrina jurisprudencial.
Cualquiera de los propietarios podrá exigir el otorgamiento del título constitutivo. Sobre esto, la jurisprudencia entiende que las copropiedades de hecho se rigen, entre las partes, por la LPH, y para que produzcan efectos frente a terceros las partes pueden compelerse a elevar a escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad y, en su caso, solicitárselo al juez por la vía del art. 708 LEC.
Elementos privativos y elementos comunes
En el régimen de propiedad horizontal, tanto el constituido formalmente como el de hecho, pueden distinguirse, por un lado, los pisos, locales u otros elementos privativos e independientes, que son aquellos espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente y, por otro lado, una serie de elementos, pertenencias y servicios comunes de los que son cotitulares los propietarios de los elementos privativos (Resolución DGRN de 5 de junio de 1998 (RJ19985225).
¿Qué se entiende por elementos comunes en una comunidad de hecho? Nos da la respuesta la citada Resolución de la DGRN de 5 de junio de 1998: “Si no se había formalizado el título constitutivo al tiempo de enajenarse el primer piso o local, ni otra cosa se especificaba en el concreto contrato traslativo, serían comunes todos los elementos del inmueble en su conjunto (…) que no puedan reputarse pisos, es decir, espacios habitables susceptibles de aprovechamiento independiente; y esta conclusión viene avalada por el propio artículo 396 del Código Civil en su redacción vigente, toda vez que en defecto de previsión específica en el título constitutivo, por la que se atribuya el uso de un patio en exclusiva a uno de los propietarios, dicho elemento (…) mecerá la calificación común”.
Normativa aplicable. Cuotas de participación en los elementos y gastos comunes
La aplicación a las comunidades de propietarios de hecho de la legislación en materia de propiedad horizontal tiene carácter imperativo.
En los casos de comunidades de propietarios de hecho, la mayor dificultad en la aplicación del régimen de propiedad horizontal deriva de que no están determinadas las cuotas de participación en elementos y gastos comunes correspondientes a cada piso o local. La carencia de cuotas de participación puede quedar subsanada por acuerdo unánime de los copropietarios.
Mientras no se adopte tal acuerdo, y a falta de un pronunciamiento judicial, será necesario acudir a la presunción de igualdad de las cuotas previstas en el artículo 393.2 Cc (“Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad”).
Acción divisoria
Nuestra jurisprudencia tiene establecido que únicamente la porción común podría ser dividida "si todos los partícipes así lo acordaran desafectando libremente el terreno de ese uso de carácter común pero, en ningún caso, puede ser impuesta por unos propietarios a otros". Así lo declaró la STS de 1 febrero de 1995 (RJ19951220) al decir que "la desafectación de un elemento común,…, para su conversión en elemento privativo, requiere el consentimiento de todos los miembros integrantes del régimen de dicha especialísima forma de propiedad". También la DGRN se ha pronunciado exigiendo el consentimiento de todos los interesados si se pretendiera una división de la comunidad o desafectación de un elemento común ya que ello implica una modificación sustancial de la misma, equiparable a una modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, que deberá hacerse conforme a las reglas del artículo 17 de su Ley (unanimidad de todos los interesados).
Añade la STS de 28 mayo de 2009 (RJ20093048), que la propiedad horizontal de hecho “no es predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del conjunto, por ejemplo para instalaciones recreativas o deportivas,… Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad.”
En conclusión, la acción de división resulta inviable, pues tal división viene expresamente prohibida por el artículo 4 de la LPH.
Legalización del libro de actas
Como se ha dicho, las comunidades de propietarios de hecho, se rigen por la misma normativa y tiene el mismo funcionamiento que las comunidades de propietarios formalmente constituidas. Por tanto, deberán nombrar cargos (presidente, secretario, administrador) y adoptarán sus acuerdos en el seno de las juntas de copropietarios, que deberán reunir todos los requisitos establecidos en la normativa de propiedad horizontal en cuanto a convocatorias, mayorías, impugnación de acuerdos, actas, etc…
El administrador de la comunidad de propietarios de hecho deberá llevar un libro de actas, en el que se transcribirán las reuniones de los copropietarios y los acuerdos adoptados.
La mencionada Resolución de la DGRN de 15 marzo de 2012 confirma la posibilidad de legalizar el libro de actas de la comunidad de hecho, de conformidad con lo previsto en el art. 415 del Reglamento Hipotecario. Al tratarse de comunidades, subcomunidades o conjuntos inmobiliarios de hecho no cabe la legalización mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, sino que se realiza mediante la consignación de los datos del libro de actas en un libro-fichero abierto al efecto en el Registro.
La DGRN establece que para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, sería necesario que en la diligencia de legalización se expresara que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad, no se consigna por nota al margen de la inscripción de la finca la legalización del libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales ni calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad.
La diligencia de legalización del libro de actas se debe solicitar mediante instancia en la que el solicitante debe afirmar que actúa por encargo del presidente de la comunidad. Esta exigencia es congruente con la LPH que atribuye la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, al presidente. Basta una simple manifestación en tal sentido del solicitante de la diligencia de legalización que, si bien no prueba nada “per se”, al menos compromete la responsabilidad del que lo hace.
Normativa catalana
El Libro V del Código civil catalán recoge la normativa aplicable en Cataluña en materia de propiedad horizontal.
El número 2 del artículo 553 Libro V del Código civil catalán contempla un caso típico de propiedad horizontal de hecho, que es aquél en que un promotor promueve la construcción de una casa por pisos y terminada la promoción los vende y entrega las llaves a los propietarios pero no otorga antes el título constitutivo de propiedad horizontal.
Además, el artículo 553-8.2, establece que “cualquier adquirente (o comunero) puede exigir la formalización inmediata del título de acuerdo con el proyecto arquitectónico que haya obtenido licencia de obras”. En otras palabras: cualquiera puede pedir del juez, por resistencia de los otros copropietarios, que formalice la constitución, incluso judicial de la propiedad horizontal; pero para ello tendrá que probar que existe esa situación, por los medios ordinarios de prueba. Además de que es fundamental aportar el proyecto arquitectónico en el que se define el edificio y los aprovechamientos. El juez podrá sustituir la voluntad de los rebeldes en la formalización por la vía del art. 708 LEC.
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