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Por José María González López, abogado en ejercicio desde 1993; socio-director de José María González Abogados (fundado en 1964) y socio-fundador de InterLaki España-Finlandia.
Sumario:
- Contrato de compra-venta. Las arras
- Arras confirmatorias
- Arras penales
- Arras penitenciales
- Contrato de promesa de compra-venta
- Contrato de opción de compra
- Contrato de arrendamiento con opción de compra
En breve:
La compra de un inmueble (por ejemplo, una vivienda) es un acto de gran importancia por el desembolso económico que supone y por las grandes expectativas que el comprador tiene en su elección. Para el vendedor también es un acto de suma importancia. Por ello el contrato a firmar ha de ser adecuado para los intereses de uno u otro, y debe estar redactado de modo tal que satisfaga sus pretensiones y necesidades.
En la mayoría de los casos en que se compra o vende un inmueble, antes de otorgar ante Notario la escritura definitiva se firma un contrato privado. Existen numerosos tipos de contratos que es necesario conocer y distinguir sus consecuencias. En cualquier caso, por tratarse de un contrato privado no ha de prestarse menos atención a su redacción, todo lo contrario: lo pactado vinculará a las partes de modo definitivo. Un mal contrato o un contrato inadecuado pueden arruinar las expectativas del interesado.
- Contrato de compra-venta. Las arras
Mediante el contrato de compra-venta de inmueble, una de las partes vende un inmueble a la otra, que lo compra. Son el vendedor y comprador respectivamente.
Para que el contrato sea válido, además los requisitos generales para contratación (capacidad, legitimación de las partes, etc. ), ha de identificarse el objeto (el inmueble) y fijarse el precio.
A la firma del contrato, si no se paga el total del precio se entrega una cantidad de dinero llamada arras, conocida también como señal. La función de las arras es más compleja de lo que parece en principio teniendo efectos diferentes según lo que se pacte en el contrato. Estos efectos vienen configurados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo más allá del texto del artículo 1454 del Código Civil que es donde se regulan («si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas»), identificándose tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales.
Dadas las consecuencias tan dispares de las arras según se configuren de un modo u otro, como se verá a continuación, habrá que estudiar en cada caso concreto cuáles son las necesidades y expectativas del contratante para la correcta redacción del contrato.
1.1. Arras confirmatorias
Están dirigidas a reforzar la existencia del negocio jurídico de compra-venta contenido en el contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración. Lo pagado es parte del precio pactado y no se contempla la facultad de las partes para rescindir el contrato unilateralmente. Si en el contrato no se especifica una finalidad distinta de las arras, se entienden que son confirmatorias.
Si una de las partes incumple sus obligaciones, la otra podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato (por ejemplo, si incumple el vendedor el comprador puede obligarle a otorgar la escritura de compra-venta; si es el comprador el que incumple, el vendedor le puede obligar a pagar el resto del precio).
La parte contratante que está dispuesta a cumplir con sus obligaciones también puede pedir alternativamente la resolución del contrato y una indemnización por los daños y perjuicio que se le hayan causado por el incumplimiento de la otra parte. Tal indemnización no está cuantificada en el contrato y deberá demostrarse ante el Juez que se causaron y su cuantía.
1.2. Arras penales
La finalidad de las arras penales es establecer una garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales: en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podrá exigir el fiel cumplimiento de las obligaciones pactadas o dar el contrato por resuelto exigiendo una indemnización por daños y perjuicios.
La diferencia con las arras confirmatorias es que la indemnización ya está cuantificada: es la cantidad entregada en concepto de arras. Cuanto mayor sea la cuantía de las arras, mayor será la garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada parte.
Igualmente como las confirmatorias, las arras penales no facultan a ninguna de las partes para rescindir unilateralmente el contrato.
Pactar uno de estos efectos de las arras (confirmatorio y penal) es conveniente cuando se tiene el firme propósito de comprar o vender (según el caso) el inmueble sin dejar a la otra parte la posibilidad de rescindir el contrato unilateralmente, es decir, de no llevar la compra-venta a sus últimos efectos.
Cuando nos referimos al cumplimiento de las obligaciones de cada parte contratante, además de las esenciales de otorgar la escritura a favor del comprador o pagar el resto del precio, también nos referimos a cualquier otra pactada (transmitir el inmueble libre de cargas, sin ocupantes, etc.).
1.3. Arras penitenciales
Son las arras reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, es decir las arras propiamente dichas. Constituyen un medio lícito para que ambas partes contratantes puedan rescindir el contrato de compra-venta sin que la otra pueda exigir su cumplimiento, es decir, faculta a la rescisión unilateral.
En el caso de que la parte compradora quisiera desistir del contrato bastará que lo manifieste y se allane a perder la cantidad entregada. Si es el vendedor quien desiste del contrato, entregará al comprador las arras recibidas así como otro tanto (es decir, entrega al comprador el doble de lo recibido).
A modo de ejemplos, la conveniencia de pactar esta función de las arras puede darse en los siguientes casos:
- Si el precio de venta es relativamente bajo, le interesará al vendedor por si antes de otorgar la escritura pública encuentra un comprador que pague un precio mayor. (Pero no le interesará al comprador si su interés por la compra es absoluto).
- Si la cuantía de las arras no es muy elevada y el inmueble no cumple todas las expectativas del comprador, le puede interesar a éste por si encuentra otro de su mayor agrado antes de otorgar la escritura.
Como es obvio, la cuantía de las arras (cuya cuantificación queda a lo que las partes acuerden, como en los demás casos) jugará un papel determinante para que a las partes les sea económicamente atractivo, o no, rescindir el contrato.
Las arras penitenciales tienen un carácter sancionador (penitencia) y por ello el Tribunal Supremo exige una interpretación restrictiva de modo tal que esta facultad de rescisión unilateral ha de constar en el contrato de modo expreso e inequívoco. Esto es, el mero hecho de entregar arras o señal no faculta a las partes a la resolución del contrato.
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