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En cualquiera de las diferentes facetas de nuestra actividad, ya sea profesional o personal, cuando efectuamos una compra generalmente pretendemos que ésta sea una buena compra y este concepto se le atribuye a un precio que resulte inferior a las expectativas que esperamos obtener del bien adquirido.
En el momento en el que nuestra posición en este proceso mercantil es de vendedores, existe una cierta sensación de que el precio aplicado al bien vendido, posiblemente debería ser algo superior. Siempre, y con independencia de la posición que en cada momento tengamos, hay un denominador común y es adjudicar al bien un valor superior al que refleja el precio asignado.
Esta imagen, tal vez en un primer momento un tanto genérica, adquiere cuerpo, y una fuerte percepción de proximidad, cuando ese bien abstracto objeto de la compra-venta se convierte en una vivienda.
Desde el momento de la adquisición parece generarse un proceso de evolución del valor del piso que ayuda, con el paso del tiempo, al nuevo propietario a confirmarle en lo acertado de su decisión, al ver que cada vez esa propiedad, que en principio no ha de vender (ya que la precisa para vivir) va adquiriendo un valor más alto. Aunque tal compra le esté repercutiendo, en una situación de mayor es fuerzo económico a nivel familiar
Esta es una de las razones, que explica no el alto volumen de adquisiciones de vivienda que todavía se están realizando en el mercado (a pesar de algunos avisos de caídas de ventas reiterados en el tiempo), pero sí del momento en que la compra se efectúa.
Es conocida la sensación de cierto nerviosismo por parte de los compradores cuando acceden a un agente inmobiliario y efectúan la compra en la etapa llamada ´´sobre plano´´, es decir, en una etapa en que el edificio está en proceso de construcción. La razón no es la mayor o menor necesidad de la vivienda, sino el hecho de que con el transcurso del tiempo esa misma vivienda tendrá un precio de venta mayor y con ello las dificultades o posibilidades de adquirirla serán menores.
con independencia de la posición que en cada momento tengamos hay un denominador común y es adjudicar al bien un valor superior al que refleja el precio asignado.
Por lo tanto, aceptando que las compras se efectúan por una necesidad de disponer de viviendas para vivir. El momento en que ésta se realiza corresponde más a la previsión de la evolución de los precios de los pisos, que a posibles desequilibrios de la oferta y demanda de producto. En tanto más rápido en el tiempo sea este incremento de precios, mayor será la presión compradora para adquirirlo en el momento más próximo al inicio del proceso de construcción, para evitar los previsibles aumentos de precios que a lo largo del proceso constructivos se producirían.
Hasta ahora hemos vivido un proceso, cada vez más acelerado, de incremento de precios de las viviendas, lo cual explica a su vez esa sensación de que faltaban viviendas, ya que tan pronto se iniciaba un proyecto inmobiliario y se ponía a la venta en el mercado, habitualmente antes de que la obra se terminara, ya estaban todos los elementos adquiridos.
Este resultado ha llevado a creer al sector que la razón del ritmo de ventas estaba en una menor oferta de vivienda a la venta. Ello aceleraba los procesos de desarrollo de nuevos proyectos, lo cual nos ha llevado a unos niveles de construcción que ha superado las 600.000 viviendas, cifras que no se correspondían con los previsibles incrementos de las necesidades generadas por la evolución demográfica.
Situados en este escenario, nos pueden sugerir dudas sobre las consecuencias que tendría si alguno de los dos factores comentados cambia su tendencia.
Hasta ahora hemos vivido un proceso, cada vez más acelerado, de incremento de precios de las viviendas, lo cual explica a su vez esa sensación de que faltaban viviendas
¿Qué sucedería si el valor de mercado de las viviendas no mantiene esa línea ascendente que hasta ahora ha mantenido? No se trata de plantear un escenario en el que el precio caiga, situación francamente difícil que se produzca, pero si que se ralentice su incremento.
¿Qué sucederá si esos propietarios que han adquirido el piso y creían ver ratificada su decisión con el mayor valor del bien adquirido, ahora no vieran incrementada su riqueza patrimonial? La respuesta sería, (a tenor de lo expuesto anteriormente) que las ventas se ralentizarían durante un tiempo para posteriormente recuperar un nivel de ventas en la línea de las necesidades de creación de nuevos hogares.
¿La consecuencia? Que las ventas «sobre plano´´ perderían el peso que actualmente tienen en el total de la comercialización de los nuevos proyectos, que han llegado a representar casi el 90% de las compras en entornos de grandes concentraciones urbanas y la compra se trasladaría a un momento posterior, cuando la obra ya estuviera terminada, o en unos niveles de construcción que el futuro propietario pudiera visualizar mejor el bien que adquiere.
Por lo tanto una desaceleración en la evolución de los precios, entendida como un menor nivel de incremento de los mismos, (que tan solo puede venir dada por una menor repercusión del precio de adquisición del suelo, que es la base de las escaladas de costes), debería comportar más un ajuste temporal en las compras de viviendas, que una reducción en el nivel de transacciones en el mercado, aunque ello ampliaría el plazo de maduración de un proyecto.
Por su parte, esta necesaria reducción de la tendencia alcista parece poco previsible que los suelos en manos privadas, que ajusten a la baja sus valores, luego nuevamente debemos volver la mirada hacia la administración pública, tanto la estatal, como la autonómica o local, ya que son los que tienen la capacidad de generar suelo a precios asequibles (al margen de los compromisos de generar viviendas sociales),
Si el ritmo de la actividad del sector inmobiliario depende en gran medida de la posibilidad de enriquecimiento del adquirente de un piso, por el futuro incremento del valor del mismo, deberíamos fijar nuestra atención en analizar si esto sucede y en que medida, ya que en caso contrario podríamos hacer buenas algunas declaraciones (un tanto desafortunadas) realizadas en épocas muy diferentes aunque coincidentes en el contenido.
una desaceleración en la evolución de los precios, entendida como un menor nivel de incremento de los mismos, debería comportar más un ajuste temporal en las compras de viviendas, que una reducción en el nivel de transacciones en el mercado
En el año 1.989 fue el responsable de un departamento ministerial que manifestó «si yo tuviera que comprar una vivienda me esperaría dos o tres años, porqué los precios pueden bajar´´, lo que incidió negativamente en la demanda, ¿quien no espera a comprar más barato?, curiosamente se han vuelto a repetir recientemente, una frase parecida, esta vez un responsable de un servicio de estudios de una entidad financiera, aunque los datos aportados no se corresponden con la sugerencia, ya prevén no una reducción de precios, si no un menor incremento de los mismos
Si realizamos un análisis porcentual comparativo de la evolución del Índice de Precios al Consumo (IPC) y del incremento del precio de las viviendas de los últimos diez años (según datos extraídos del Instituto Nacional de estadística (INE), podemos observar que en los momentos mas difíciles del sector (años 1.994/95/96) el incremento del IPC, fue superior al de la vivienda, pero ya en el último año de la llamada crisis del sector (año 1.996) la tendencia cambió, manteniéndose en una coordenadas muy ajustadas la evolución del IPC, mientras el precio de las viviendas, aunque con oscilaciones, ha mantenido una línea totalmente ascendente.
Así pues quien compró una vivienda en los momentos más difíciles, (año 1.994) en principio el precio de su vivienda comparativamente en valores constantes, no incrementó su valor durante dos años, aunque a partir del tercero vio como cada vez, desde el punto de vista patrimonial, era más rico y por supuesto mucho más que quien efectuó la compra tres años después.
Con ello se pone de manifiesto que la adquisición de una vivienda, no puede estar sujeta a coyunturas estaciónales como si de una inversión en bolsa se tratara. Otra lectura tendrá un análisis de las compras que se efectúen con la finalidad única de obtener un beneficio, este supuesto que extraemos del análisis presente, le podría afectar en mayor medida la coyuntura económica temporal
quien compró una vivienda en los momentos más difíciles, (año 1.994), no incrementó su valor durante dos años
La decisión de compra de un piso que se ha de utilizar como vivienda habitual está sujeta a factores de mayor duración temporal atendiendo tanto al uso, generalmente las previsiones son para muchos años, e incluso para toda la vida, al plazo de tiempo que se destina al pago de la misma, generalmente (en función de la financiación) hasta 20 o 30 años que es el tiempo de duración de la hipoteca y por lo tanto, el análisis de la evolución de su precio no se puede establecer para periodos tan cortos como los sugeridos de dos o tres años.
En el gráfico 2 a fin de comparar la capacidad de generación de riqueza que podría comportar la compra de una vivienda en las actuales condiciones y con una estimación de futuro de reducción de la horquilla entre el IPC y el precio de la vivienda, establecemos una hipótesis de evolución futura para los años 2.006, 2007 y 2008. Aunque poco previsible a tenor de los primeros datos oficiales disponibles como es el importe medio de las hipotecas formalizadas en el mes de Enero de 2.006 para la adquisición de viviendas que han tenido un incremento del 21,83% en relación a los valores financiados durante todo el año 2.005.
Aplicamos los valores menos favorables tanto en la previsión del IPC, (3,7%, 3,5% y 4%) como en el incremento de los precios de la viviendas los cuales llegaran a niveles equiparables al IPC en el 2.008 (7% 5 y 4%). Ello nos sigue ratificando un margen en el que la compra de una vivienda, mantiene la capacidad de generar a través del incremento de valor, riqueza para las economías domesticas.
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