La certificación del estado de deudas con la Comunidad, ¿es un requisito para la validez de la compraventa?

AUTOR: Blanca Ochoa, Abogada de Clifford Chance.

•    Por regla general,  el vendedor deberá aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad expedida por el secretario, con el visto bueno del presidente

•    El presidente y el secretario responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de la certificación y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión

•    La omisión de la certificación en una escritura de compraventa no impide su inscripción en el Registro cuando existe una exoneración expresa por parte del comprador

•    Si uno de los copropietarios adquiriere la participación del otro y se disuelve su comunidad de bienes, tampoco necesario que el transmitente aporte la certificación del estado de deudas ni la exoneración expresa del mismo

El requisito de aportar la certificación del estado de deudas en la compraventa inmobiliaria

En la práctica del tráfico inmobiliario se ha consolidado el cumplimiento de la exigencia legal de que el vendedor de un inmueble en régimen de propiedad horizontal aporte a la escritura pública de compraventa la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad que requiere el artículo 9.1.e. de la Ley de Propiedad Horizontal («LPH»).

Sin embargo, hay determinados supuestos en los que no es necesario aportar dicha certificación, casos que analizaremos en el presente artículo.

El artículo 9.1.e. de la LPH establece en su último párrafo que: «En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente  deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión».

La exigencia de dicha certificación constituyó una novedad introducida por Ley 8/1999, que modificó la Ley de Propiedad Horizontal. Hasta entonces, la responsabilidad por deudas con la comunidad era una responsabilidad interna entre el vendedor y el comprador en orden al saneamiento, pero no afectaba a la comunidad de propietarios. A partir de entonces, la exigencia no está solo en la manifestación, sino también en la presentación de una certificación de deudas o de estar al corriente de pago, pues en otro caso no se autorizará la escritura, salvo que el adquirente le exonere de dicha obligación.

La motivación de esta disposición responde a la necesidad de proteger al tercer adquirente de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, ya que las cargas derivadas de las cuotas de gastos y mantenimientos así como las procedentes de las derramas pendientes por actuaciones en la comunidad tienen una naturaleza real que afecta y grava la finca, de forma que el adquirente del inmueble soporta esas cargas como si de cargas registrales se tratase. La exigencia de la certificación por la Ley de Propiedad Horizontal se ha establecido en garantía del tercer adquirente de un inmueble, que no se ve amparado en este caso por la publicidad del registro.

Cabe plantearse si la aportación de la certificación del estado de deudas por el vendedor de un inmueble es requisito necesario e ineludible para el otorgamiento, y posterior inscripción, de la escritura pública de compraventa o si, por el contrario, existen algunos supuestos en los que no es necesario.

Se pueden distinguir varias situaciones, que han sido analizadas y resueltas por diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y que se describen a continuación.

Exoneración por el comprador de aportar la certificación

Esta cuestión ha sido recientemente resuelta por la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 25 de abril de 2012 (JUR 2012/176503). En concreto la DGRN resuelve sobre si la exoneración de aportar la certificación supone también la de la declaración de hallarse al corriente de gastos generales de la comunidad o expresar lo que se adeude, o por el contrario, este último, es un requisito impeditivo a pesar de la autonomía de la voluntad de las partes.

La DGRN resuelve que esta garantía del artículo 9.1 no puede convertirse en un trámite imperativo o prohibitivo para la autorización de una escritura pública de compraventa. Por esto se regula la posible exoneración, como exponente del principio de autonomía de la voluntad; la exigencia del conocimiento del estado de gastos con la comunidad de propietarios es una garantía voluntaria para el adquirente y no una imposición.

Es decir, sólo la falta de aportación de la certificación o de la exoneración, impide al notario la autorización de la escritura y, por lo tanto, sería defecto para la inscripción.
Siguiendo lo que indica la DGRN en la Resolución mencionada, se pueden distinguir tres posibles situaciones:

•    que el vendedor aporte la certificación de la comunidad de propietarios, de la que resulte que se está al corriente de pago. En este caso, el vendedor cubre las dos reglas del artículo 9.1.e de la LPH con garantía absoluta de que el comprador no será objeto de reclamación alguna; siempre sin perjuicio de la responsabilidad del certificante por error o negligencia, en este caso ante la junta de propietarios;

•    que la certificación indique que hay deudas, en cuyo caso, el comprador sólo responderá del importe total si lo admite o retiene del importe correspondiente del precio, o se subroga expresamente. En otro caso, esto es, en el supuesto de que no haya manifestación expresa de subrogación, el máximo de su responsabilidad será la afección real del año y del anterior, conforme determina el penúltimo párrafo del artículo 9.1.e. citado; y

•    que el vendedor no aporte la certificación y se utilice el sistema de exoneración, de forma que cuando esto ocurra, la responsabilidad del adquirente se limitará exclusivamente a la afección real del año actual y del anterior.

En este sentido, el penúltimo párrafo del artículo 9.1.e LPH establece: «El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».

En su citada Resolución, la DGRN indica que «supeditar la autorización de la compraventa a que se incorpore la certificación de la comunidad de propietarios, lo que está resuelto en la Ley con la exoneración por parte del comprador, así como supeditarla también a un conocimiento del estado de gastos cuando no se está al corriente de los mismos, sería tanto como un derecho de veto por parte del administrador, lo que carece de cualquier base jurídica; piénsese solo en situaciones de administradores no profesionales, cuya ausencia, imposibilidad o cualquier otra causa pueden hacer irrealizable en ese momento el cálculo; a esto se añade la falta de pericia y la premura en muchos supuestos, que en el caso de inmuebles procedentes de anteriores ejecuciones judiciales, no agilizaría en absoluto el tráfico jurídico inmobiliario».

Comunidad de propietarios no constituida formalmente