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Por Carlos Mir Altimiras. Arquitecto y Perito Judicial. Tasaciones y Valoraciones Avalúa S.L.P.
Con la creación de las Comunidades Autónomas, las competencias en la concesión de la cédula de habitabilidad fueron transferidas a las administraciones de cada una de ellas, existiendo un amplio abanico de normativas y regulaciones. El autor aclara el panorama actual, analizando los requisitos y condiciones que exige cada comunidad autónoma.
• Algunas comunidades, como Galicia, País Vasco o Castilla – León, han suprimido la cédula de habitabilidad
• Hay comunidades en las que existen dos o tres tipologías de cédulas de habitabilidad. Por ejemplo, en Asturias existen las de Primera Ocupación, Renovación y Carencia, estas para inmuebles terminados antes del 1 de marzo de 1987 y que no dispongan de las cédulas anteriores
• En Cataluña existen distintas fechas de vigencia de las cédulas de habitabilidad según el año en que fueron otorgadas
La cédula de habitabilidad, es un documento de carácter administrativo que permite acreditar que una vivienda reúne las condiciones mínimas reguladas en la normativa vigente en cuanto a condiciones técnicas e higiénico sanitarias, de tal forma que es apta para ser destinada a residencia de personas.
En la Orden del Ministerio de Gobernación de 29 de febrero de 1944 por la que se establecen las condiciones mínimas de las viviendas, se estableció una normativa para que las viviendas tuvieran unas condiciones mínimas de dimensión de las estancias, ventilación, salubridad y solidez.
El Decreto 469/1972 de 24 de febrero simplificó los trámites para la obtención de la cédula de habitabilidad y posteriormente el Real Decreto 129/1985 de 23 de enero estableció determinadas modificaciones del mismo.
Con la creación de las Comunidades Autónomas, las competencias en la concesión de la cédula de habitabilidad fueron transferidas a las administraciones de cada una de las comunidades, cuestión que ha implicado con el paso de los años, diversas casuísticas en cada una de las comunidades; de tal forma, que existe una amplio abanico de normativas u regulaciones, incluso en algunas comunidades autónomas la cédula de habitabilidad ha sido suprimida.
A continuación pasamos a analizar las diferentes casuísticas existentes en cada Comunidad Autónoma, de tal forma, que en la actualidad no podemos hablar de unas condiciones generales para toda España, sino de las condiciones que cada una de las Comunidades Autónomas establecen para la concesión de la cédula de habitabilidad.
En cualquier caso es importante diferenciar las cédulas de habitabilidad para aquellas viviendas de nueva construcción, que deberán adaptarse a la normativa vigente en el momento de su concesión, y las cédulas de habitabilidad para las viviendas de segunda ocupación, es decir, renovación, que en general son menos restrictivas, pues en algunos casos se trata de viviendas con bastantes años de antigüedad, cuyas condiciones de habitabilidad, en algunos casos son muy inferiores a las que establece la normativa actual.
Galicia
En el año 1994 se suprimió en Galicia el trámite administrativo para la concesión de la cédula, si bien se mantuvieron unas condiciones mínimas de habitabilidad que deben reunir las viviendas en el momento de su construcción.
Asturias
La regulación viene determinada por el Decreto 6/95 de 18 de enero, regulador del Régimen Jurídico de la habitabilidad y de los Procedimientos Administrativos relacionados con la misma.
Es de obligado cumplimiento para las viviendas de primera y posteriores ocupaciones, si bien están exentas las viviendas de protección oficial; corresponde a la Consejería de Infraestructuras y Vivienda la concesión de la misma.
Para la primera ocupación se requiere:
• Licencia Municipal de obras
• Certificado final de obras
• Alta en el Catastro
• Certificado de Instalación Antena colectiva
• Documento que acredita el pago de tasas
Para la segunda ocupación se requiere
• Escritura pública o contrato de arrendamiento
• Declaración responsable de la propiedad manifestando que no ha alterado las condiciones de habitabilidad
• En el caso de haber realizado obras de cierta entidad, en ningún caso obras menores, se aportará licencia de obras y certificado final de obras.
La expedición de la cédula se realizará en el plazo máximo de un mes, sin perjuicio de que la consejería realice una visita de inspección para poder verificar la documentación aportada.
Cantabria
La regulación viene determinada por el Decreto 141/1991 de 22 de Agosto, que regula las condiciones mínimas de habitabilidad que deben reunir las viviendas en la Comunidad Autónoma de Cantabria, así como la concesión y el control de las cédulas de habitabilidad.
La Dirección General de Vivienda y Arquitectura tramita este procedimiento en toda la Comunidad Autónoma, excepto en el municipio de Santander, al haberse suscrito con este Ayuntamiento un convenio de colaboración.
Son de obligado cumplimiento para las viviendas de primera y posteriores ocupaciones, diferenciando la cédula de habitabilidad para alojamiento y para vivienda. Es un requisito imprescindible sin el cual la propiedad no puede destinarse al alojamiento de personas y en consecuencia las compañías suministradoras de servicios no concederán o suspenderán los suministros.
Para la primera ocupación se requiere:
• Cuestionarios Estadísticos
• Certificado final de obras
• Alta en el Catastro
• Certificado de Instalación Antena colectiva
• Licencia Municipal de Obras
• Alta en el Catastro
• Pago de Tasas
Para la segunda ocupación se requiere
• Datos del solicitante, concepto y datos de la propiedad
• Documento público que acredite la propiedad
• Ingreso de las tasas.
País Vasco
El Decreto 189/1997 de 29 Julio suprimió la cédula de habitabilidad en el País Vasco, como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Territoriales del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a viviendas.
Castilla y León
El Decreto 147/2000 de 29 de Junio, suprimió la cédula de habitabilidad en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla y León, como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de los Servicios Territoriales de la Consejería de Fomento, sobre condiciones higiénicas, para la obtención de la licencia urbanística municipal de obra de inmuebles destinados a viviendas.
Navarra
El Decreto Foral 5/2006 de 16 de Enero, que modifica el Decreto Foral 142/2004, regula las condiciones mínimas de habitabilidad que deben reunir las viviendas en la Comunidad Foral y el documento que acredita las condiciones mínimas que establece el mencionado decreto es la cédula de habitabilidad, que lo expide el Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra.
Hay tres categorías de cédulas:
• Clase A para las de nueva construcción o bien obras de gran rehabilitación, con una vigencia de 30 años.
• Clase B para segundas y sucesivas renovaciones con una vigencia de 10 años.
• Cédula provisional, de carácter excepcional y condicionado a la realización de las obras necesarias para adecuar la vivienda a las condiciones mínimas de habitabilidad. Su vigencia será de 9 meses, pasado dicho plazo se suspenderán los contratos de suministros (agua, gas y electricidad)
Para la primera ocupación (Clase A) se requiere:
• Certificado final de obras
• Licencia Municipal de Obras
• Certificado Municipal relativo a la dirección postal.
• Ficha desglose de superficies
• Fichas firmadas datos generales del Libro del Edificio
Para la segunda ocupación (Clase B) se requiere:
• Documento público que acredite la propiedad
• Certificado municipal relativo a la antigüedad de la vivienda.
• Declaración jurada del solicitante, indicando que no se han efectuado obras que alteren las condiciones de habitabilidad después del 1 de Junio de 1985.
• Proyecto de obras que requieran proyecto técnico después del 1 de Junio de 1985.
• Acreditación del solicitante.
La Rioja
El Decreto 28/2013 de 13 de septiembre regula las condiciones mínimas de habitabilidad en la Comunidad Autónoma de La Rioja.
Este decreto equipara las condiciones de habitabilidad de las viviendas de protección pública a las viviendas libres; asimismo, prorroga automáticamente la vigencia de todas las cédulas de habitabilidad hasta los 30 años desde su construcción, evitando las renovaciones.
Las cédulas de habitabilidad podrán ser de dos tipos:
• Ordinarias, con una vigencia de 30 años.
• Provisionales, en aquellas que sea necesario realizar obras de adecuación de las condiciones de habitabilidad, en cuyo caso tendrán una vigencia de 1 año.
Para la solicitud se requiere:
• Identificación inmueble
• Datos del solicitante
• Documentación que acredite la titularidad del bien inmueble.
• Justificante ingreso tasas municipales
Aragón
El Decreto 60/2009 de 14 de Abril del Gobierno de Aragón, por el que se regula el Plan aragonés para facilitar el acceso a la vivienda y fomentar la rehabilitación 2009-2012, en su Disposición Final Primera suprime la cédula de habitabilidad para el caso de primeras ocupaciones de edificios destinados a viviendas o alojamientos de carácter residencial.
De todas formas se mantiene la vigencia de las disposiciones normativas relativas a la cédula de habitabilidad para el caso de segundas y posteriores ocupaciones, en función del Decreto 469/1972 de 24 de Febrero, donde establece en su artículo 4, que dicho documento se expedirá previa visita de inspección de los Servicios Técnicos competentes.
La cédula la podrá solicitar el propietario de la vivienda, mediante instancia dirigida a la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda, ingresando las tasas correspondientes.
Cataluña
El Decreto 141/2012 de 30 de Octubre regula las condiciones mínimas de habitabilidad que deben tener todas las viviendas en Cataluña.
Se precisa para la transmisión de una vivienda en venta, alquiler o cesión de uso, o bien darse de alta en los suministros (agua, electricidad, gas)
La vigencia de las cédulas de habitabilidad viene determinadas de la siguiente forma:
• Cédulas otorgadas antes de 2004 10 años
• Cédulas otorgadas de 2004 a 2012 15 años
• Cédulas a partir de 2013
o Primera Ocupación 25 años
o Primera Ocupación en rehabilitación 15 años
o Segunda Ocupación 15 años
• Calificación definitiva de una vivienda protegida con cualquier régimen de protección pública:
o Fecha de la calificación definitiva anterior al 09/10/09: la calificación definitiva de protección oficial sustituye la cédula de habitabilidad de primera ocupación.
o Fecha de la calificación definitiva posterior al 09/10/09: la calificación definitiva de protección oficial sustituye la cédula de habitabilidad de primera ocupación durante un periodo de 15 años si la fecha es anterior al 03/11/12 y de 25 años si es posterior.
Para cédulas de primera ocupación se requiere:
• Identificación del inmueble
• Superficie útil de las vivienda y las habitaciones
• Estancias que componen la vivienda
• Umbral máximo de ocupación
• Identificación del técnico que certifica la habitabilidad
• Certificado final de obra
Para cédulas de segunda ocupación se requiere se requiere la misma documentación, con la salvedad de que no es preciso la licencia de obras.
Evidentemente, para las cédulas de segunda ocupación las condiciones de habitabilidad son menos restrictivas que para las de primera ocupación.
Madrid
Para poder solicitar la cédula de habitabilidad en la Comunidad de Madrid será preciso adjuntar:
• Solicitud
• Justificante abono tasa municipal
• Nif del propietario y/o representante legal
• Documentación registral que acredite la titularidad de la vivienda
• Contrato de arrendamiento si procede
• Formulario cumplimentado de inspección municipal
Extremadura
El Decreto 51/2010 de 5 de Marzo, modifica el Decreto 113/2009 de 21 Mayo por el que se regulan las exigencias básicas que deben reunir las viviendas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
Ninguna vivienda podrá ser ocupada sin disponer de cédula de habitabilidad.
Para cédulas de primera ocupación se requiere:
• Identificación del solicitante
• Certificado final de Obras
• Licencia de Primera Ocupación
• Documentación de la obra ejecutada en el Libro del Edificio
• Copia de entrega del Libro del Edificio al representante de la Comunidad de Propietarios.
Para cédulas de segunda ocupación se requiere:
• Identificación del solicitante
• Informe de técnico competente que acredite el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
• Documentación del Periodo de Uso y Mantenimiento del Edificio.
La cédula de habitabilidad se otorgará por un plazo de 10 años, transcurridos los cuales se deberá solicitar la correspondiente prórroga, que se expedirá por el mismo periodo.
Castilla la Mancha
El Decreto 122/1988 de 3 de Octubre suprimió la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda.
Valencia
El propietario u ocupante de una vivienda está obligado a disponer de la cédula de habitabilidad previa a la ocupación de la vivienda.
El Decreto 161/1989 de 30 de Octubre regula el procedimiento de expedición de cédulas de habitabilidad.
El Decreto 151/2009 de 2 de Octubre regula las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento.
Para cédulas de primera ocupación se requiere:
• Identificación del solicitante
• Certificado final de Obras
• Licencia Municipal de edificación
• Alta en el Catastro
• Escritura declaración de obra nueva y división horizontal si procede
• Descripción de la vivienda, indicando estancias, superficies útiles de las mismas
• Certificación compañías suministradoras
• Certificación Infraestructuras Comunes de Telecomunicaciones
• Justificante pago de tasas, en función de la superficie de la vivienda
Para cédulas de segunda ocupación se requiere:
• Identificación del solicitante
• Documento que acredite la titularidad del solicitante y la ocupación de la misma.
• Documento que acredite la antigüedad de la vivienda
• Recibo de contribución
• Certificación expedida por técnico competente que acredite el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
• Certificación de la compañías suministradoras acreditando la contratación de los servicios
• Abono de las tasas municipales, en función de la superficie de la vivienda
La cédula de habitabilidad tiene una vigencia de 5 años.
Andalucía
El Decreto 283/1987 de 25 de Noviembre suprimió la cédula de habitabilidad y el informe preceptivo sobre condiciones higiénicas previo a las licencias municipales de obra.
Murcia
La ley 5/1955 de 7 de abril regula las condiciones de habitabilidad en edificios de viviendas.
Para la licencia de primera ocupación, la normativa de aplicación es el Decreto Legislativo 1/2005 por el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo.
Para cédulas de segunda y posteriores ocupaciones se deberá cumplir la ley 5/1955 y el órgano competente para su tramitación será el Ayuntamiento de cada municipio.
Para cédulas de primera ocupación se requiere:
• Identificación del solicitante
• Certificado final de Obras
• Licencia Municipal de edificación
• Alta en el Catastro
• Escritura declaración de obra nueva y división horizontal si procede
• Descripción de la vivienda, indicando estancias, superficies útiles de las mismas
• Certificación compañías suministradoras
• Justificante pago de tasas, en función de la superficie de la vivienda
Para cédulas de segunda ocupación se requiere:
• Identificación del solicitante
• Plano parcelario del emplazamiento
• Licencia de ocupación anterior
• Documento que acredite la titularidad del solicitante y la ocupación de la misma.
• Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles
• Certificación expedida por técnico competente que acredite el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
• Recibo de las compañías de suministro de servicios
• Abono de las tasas municipales, en función de la superficie de la vivienda
Baleares
En esta Comunidad Autónoma podemos diferenciar tres tipos de cédulas de habitabilidad.
• Primera Ocupación, en obras de nueva planta, cambio de uso, o bien obras que afecten al 60% de la superficie útil de la vivienda.
• Renovación, cuando ha caducado, y no se da ninguna circunstancia para pedir la primera ocupación.
• Carencia, para inmuebles terminados antes del 1 de marzo de 1987 y no dispongan de las cédulas anteriores.
La caducidad se establece en 10 años.
Para cédulas de primera ocupación se requiere:
• Documentación que acredite la titularidad
• Fotografía del inmueble, con fecha y firma de técnico (Arquitecto o Aparejador)
• Plano de Emplazamiento, con datos catastrales
• Licencia municipal de obras
• Certificado final de Obras
• Certificado final de obra y habitabilidad expedido por la dirección facultativa
Para cédulas de segunda ocupación se requiere:
• Documentación que acredite la titularidad
• Última cédula concedida
• Certificado de habitabilidad firmado por Arquitecto o Aparejador
• Fotografía del inmueble, con fecha y firma de técnico (Arquitecto o Aparejador)
• Plano de Emplazamiento, con datos catastrales
Canarias
La tramitación de la cédula y las características que han de tener las viviendas para su obtención, viene definida por el Decreto 117/2006 de 1 de Agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para la obtención de la cédula de habitabilidad.
La cédula de habitabilidad obtenida, permanecerá en vigor mientras no proceda su revocación.
De todas formas, hay casos como concretos el de Las Palmas de Gran Canaria, donde desde la publicación de la Ley 7/2011de 5 de Abril, los usuarios de inmuebles de nueva construcción o reformados podrán ocuparlos y contratar los servicios de luz y agua de forma inmediata, mediante la presentación de una “declaración responsable” que entra en vigor en el momento en el que el promotor de una edificación residencial hace entrega de la vivienda, de forma que compromete al promotor de la obra a la correcta ejecución de la misma adatándose a las condiciones de habitabilidad de las viviendas.
Para cédulas de primera ocupación (tipo 1) se requiere:
• Licencia de primera Ocupación
Para cédulas de segunda ocupación (tipo 2) sin licencia de primera se requiere:
• Justificación de uso residencial
• Plano de situación
• Descripción gráfica
• Fotografía de la fachada
• Certificado de arquitecto que acredite la seguridad estructural de la edificación visado
De toda la información expuesta en este artículo, podemos deducir las diversas variaciones que existen tanto en las condiciones de habitabilidad que establecen las comunidades autónomas en cuanto a características de las viviendas, su uso y los trámites derivados de la obtención de la cédula de habitabilidad.
Observamos que desde el momento en que se trasladan a las comunidades autónomas los trámites de la concesión de la cédula de habitabilidad, algunas han terminado por anular dicho trámite, mientras otras lo han desglosado en dos o tres tipologías de cédulas en función de las características y antigüedad de las viviendas.
Es por lo tanto prácticamente imposible establecer un criterio general para toda España, pues si bien los trámites a realizar y los documentos a presentar son parecidos, en cada Comunidad Autónoma se ha establecido un criterio diferente.
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