Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
A veces sin ser plenamente conscientes y, tal vez, como consecuencia de la dinámica económica surgida en los últimos tiempos en un mercado globalizado (o mundializado según el criterio del analista), se ha estado analizando la evolución del sector inmobiliario como si de un ente independiente de cualquier otro factor económico se tratara y nos ha llevado posiblemente a no valorar lo suficiente que la economía es global y por lo tanto la evolución de este mercado en nuestro país también está influido por el desarrollo y los avatares económicos de otros países.
La óptima situación vivida hasta ahora, si, como tal entendemos los bajos niveles alcanzados por los tipos de interés en una reducción «cuasi´´ permanente de los últimos años, que ha permitido una evolución del mercado inmobiliario (que sin pecar de maximalista, podríamos calificar de optima) con un incremento del nivel de los préstamos hipotecarios formalizados en el sector financiero del orden del 15% anual y un volumen de viviendas construidas que han llegado a las 650.000 en el último año, ha sido y es consecuencia no tan solo de la ley de la oferta y la demanda, sino que también ha influido, y en gran medida, la propia evolución positiva del PIB (Producto Interior Bruto) que ha mantenido unos niveles de crecimiento lo suficientemente activos como para generar un efecto riqueza en los adquirente de viviendas, que han visto cómo el valor del bien propio ha ido acumulando unos niveles de incremento, consecuencia de los precios que iban adquiriendo las nuevas viviendas en el mercado y que parece haber justificado el esfuerzo que comporta la decisión de compra de la vivienda y los compromisos de pagos asumidos (cada vez de mayor importe y a plazo mas largo).
Uno de los elementos que más ha influido en el mercado financiero y que ha permitido mejorar la capacidad de compra de los futuros adquirentes de viviendas ha sido la liquidez generada en el sector financiero, es decir, la disponibilidad de tesorería consecuencia de la falta de inversión de sectores industriales en varios países de la U.E. (Unión Europea), debido a situaciones económicas menos favorables, ligado a una reducción de su demanda interior, ha comportado que los excedentes de tesorería, (el dinero disponible y no invertido) se hayan ido inyectando a nuestra economía; por ello la reducción de los tipos de interés hay que aceptarla como una situación coyuntural, que si bien se ha mantenido durante un dilatado periodo de tiempo, no por ello deja de ser una situación atípica y transitoria que se reconduce a partir del momento, como está comenzando a suceder ahora, en que las diferentes economías de la U.E. comienzan a desarrollar nuevas inversiones y demanda de financiación y por ello el precio del dinero (tipos de interés), se adecua de nuevo a la situación del entorno.
Uno de los elementos que más ha influido en el mercado financiero y que ha permitido mejorar la capacidad de compra de los futuros adquirentes de viviendas ha sido la disponibilidad de tesorería consecuencia de la falta de inversión de sectores industriales en varios países de la U.E.
Actualmente los tipos de interés están incrementado sus referentes, pero ello no se debe ver como una situación de deterioro de la posición económica, si no tan solo como una adecuación a la evolución de los diferentes sectores productivos, ya que en la medida que el bien escaso (dinero), se demanda para más actividad, se genera a través de la ley de oferta y demanda una evolución de los tipos de interés ajustándolos a unos niveles que se deben considerar más adecuados a la situación real, sin que ello vaya a comportar un incremento de la inflación (que previsiblemente se mantendrá en torno al 2,50%) una perdida real de poder adquisitivo de los adquirentes.
Hasta ahora la capacidad de endeudamiento se ha estado midiendo no tanto por los ingresos de la unidad familiar en relación al precio de compra de la vivienda, sino en función de la capacidad de pago de las cuotas mensuales resultante de la hipoteca, la cual se ha ido adaptando a través de diversas formas modalidades y esquemas de amortización que permitían una reducción de la cuota mensual. En este sentido, las entidades de crédito siguen actuando en la búsqueda de nuevas alternativas a fin de evitar que el incremento de los intereses incidan en la capacidad de pago mensual.
la capacidad de endeudamiento se ha estado midiendo no tanto por los ingresos de la unidad familiar en relación al precio de compra de la vivienda, sino en función de la capacidad de pago de las cuotas mensuales resultante de la hipoteca
Ello va a obligar al sector financiero a readecuar los productos hipotecarios en la misma medida que en la evolución del precio del dinero siga creciendo, aunque a tenor de las actuales perspectivas no parece que vaya a superar en el transcurso de este año el entorno del 3%, que aún representando un incremento significativo, se mantiene como anteriormente se indicaba, en unos parámetros correctos. Pero debemos tener en cuenta que al tipo de referencia se ha de incrementar los diferenciales que las entidades de crédito incorporan, que oscilan entre 0,5% y un 1%, con lo que las previsiones de revisión de las hipotecas a finales de este año, se situarán entre el 3,5% y el 4% que sería el tipo aplicable a los efectos de pago de cuota.
Pero debemos valorar que el previsible incremento de la inversión por parte del sector industrial de bienes de equipo o consumo (ya sea interno o exportación) que comportaría una mayor demanda de financiación lo cual confirmaría la tendencia a una menor liquidez en el sector financiero y consecuentemente el anunciado aumento de los tipos de interés, pero precisamente este aumento de la actividad industrial sería la que debería generar también un incremento de los márgenes empresariales, un incremento de los puestos de trabajo y finalmente una mejora de la situación laboral y económica de las familias.
Con ello nos deberíamos situar en una posición comparativamente igual en cuanto a la capacidad de endeudamiento de las familias (mayor tipos de interés, pero mejora de la situación económica).
Siguiendo con un análisis más general de la evolución económica y su incidencia en el sector inmobiliario, recordemos que existe una estrecha relación entre la renta disponible de las familias, es decir la capacidad de atender los pagos mensuales (no el importe global de la compra) y la evolución del sector inmobiliario.
En la medida que ésta se mantenga el sector seguirá con un nivel de actividad importante, toda vez que la necesidad de producto (vivienda) es importante y con altos niveles de crecimiento, tanto por la propia evolución de las familias por la creación de núcleos de menor número de miembros, como por la incorporación de nuevos ciudadanos provinentes de otros países que se incorporan a la vida laboral al tiempo que se incorporan en sociedad como parte de unidades familiares ya consolidadas, pero esta necesidad se ha de traducir en demanda y ésta sólo lo será en la medida que lo expuesto anteriormente se mantenga.
la reducción de los tipos de interés hay que aceptarla como una situación coyuntural,
En estos momentos no debemos caer en el pesimismo, ni tan solo existen razones especiales para la preocupación, en todo caso, como debería ser en todas las situaciones, se debe mantener la vigilancia, cuidado y análisis de la evolución de los diferentes factores que inciden. Entre ellos deberíamos recordar lo ya expuesto en otras ocasiones, como es la necesidad del sector financiero de mantener los niveles actuales de financiación en el sector inmobiliario, toda vez que la estructura de sus balances han adquirido tal volumen la financiación de vivienda (superiores al 70% en algunas entidades), que una reducción de esta actividad les podría comportar un desequilibrio de masas de balance, al tiempo que una perdida de márgenes de beneficio.
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