Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Tengo la sensación cuando se analiza la evolución del sector inmobiliario (en el más amplio sentido de la palabra) desde una perspectiva próxima en el tiempo y circunscrita al actual entorno económico, que se ha establecido una cierta cautela, como si de una barrera invisible se tratara, que dificulta, cuando no impide una visión concreta y nítida del mismo.
Cuando la posibilidad de actuar en el mercado se hace más difícil, ante un posicionamiento cada vez más centralizado y cada vez más controlado por parte de las entidades financieras (verdaderos agentes tenedores de producto) y al mismo tiempo cada vez menos valorado, se hace difícil una visión clara de futuro ante la falta de recursos y soportes necesarios por parte de quien tiene la potestad y capacidad de crearlos o desarrollarlos.
Tal vez porque en un tiempo pasado este sector ha sido el motor de la economía del país, o porque ha permitido con su actividad, un desarrollo económico y social de las familias, viendo como el bien que habían adquirido cada vez tenia más valor y, consecuentemente desde el prisma patrimonial, eran cada vez más ricos o porque además ha facilitado que todas las administraciones, desde la Central, hasta la Local tuvieran una fuente (que creían inagotable) de ingresos a través de los diferentes impuestos que se generan en cualquiera de las transacciones que comporta el desarrollo de un proyecto inmobiliario, desde la compra del solar hasta llegar a la venta del piso terminado al comprador final, sin que realmente existiera la más mínima necesidad de establecer soportes que lo incentivara y ahora parece instalarse una cierta mala conciencia, al ver que han dejado caer, (literalmente) uno de los soportes de la economía nacional, sin que exista un sector industrial o empresarial que permita cubrir el hueco que ha dejado.
Lo cierto es que recientemente se han ido produciendo comunicados por parte de las autoridades económicas de la Unión Europea, en los que anunciaban que se había salido de la recesión, eso si, a nivel global, porque nuestra economía todavía sigue en recesión y si nos atenemos a estos mismos especialistas la previsión es que no se supere hasta el año 2.011. Ello no debe sorprender, porque aunque el origen fue en cierta manera común a todas las economías, lo cierto es que existían diferencias sustanciales en el fondo de la crisis que se desarrolló. En nuestro caso la mencionada dependencia del sector inmobiliario ha comportado un factor diferencial que lleva a que no sigamos el mismo ritmo que las economías de nuestro entorno más próximo, tanto social como geográfico.
Sorprende después de tanto tiempo que habiendo sido el mercado inmobiliario el mayor aportador al PIB de todos los sectores empresariales, sea a su vez el único que no ha recibido no tan sólo ayudas, sino que se han evitado (aunque sea de forma un tanto involuntaria) el acceso a medidas tangenciales como la aportación de recursos al sector financiero para que pudieran superar el primer impacto de la crisis y a su vez pudieran hacer frente a sus compromisos de créditos asumidos en los mercados internacionales. No se amplió para que se pudieran conceder un mínimo de hipotecas que permitieran mantener una cierta actividad.
Se apostó por la creación de viviendas protegidas a través del Plan Nacional de la Vivienda, generando un volumen de nuevas viviendas en el mercado, desarrollando nuevos proyectos, con el consiguiente incremento del stock que ya existía de pisos sin vender.
En su momento cuando se propuso esta medida, desde estas mismas páginas avisamos del riesgo de incrementar el producto en un mercado en el que el nivel de actividad de ventas se había reducido a mínimos que ni tan sólo permitían la subsistencia de más de la mitad de los agentes del sector de la intermediación y de los promotores que las estaban construyendo.
Actualmente tan sólo hace falta mirar alrededor, ya sea en el barrio próximo, la ciudad, o la Comunidad Autónoma. En todas partes se han producido una situación parecida. Se han desarrollado proyectos de Vivienda de Protección Oficial (V.P.O.), algunos se han iniciado, otros están en proceso de construcción e incluso algunos terminados, se encuentran vacios, sin que existan adquirentes para estos pisos.
La situación no es la falta de demanda, ésta existe y sigue siendo importante. Lo cierto es que hay un volumen importante de proyectos presentados con la Calificación provisional, requisito previo para iniciar la construcción, que no pueden hacerlo por falta de financiación de las entidades de crédito para ello.
Otros proyectos se han encontrado con que han tenido que suspender “sine die” la construcción, porque los compromisos de financiación para su desarrollo se han visto reducidos o anulados, pero lo más grave es que en algunos entornos existen edificios terminados sin ocupar, porque los potenciales adquirentes no han obtenido la hipoteca necesaria para acceder a la compra. La razón sigue siendo la misma que existía en el momento en el que se desencadenó la crisis financiera, la falta de recursos de algunas entidades de crédito y la falta de interés de otras en invertir en un colectivo que consideran de alto riesgo y baja rentabilidad (en definitiva utilizan el esquema de mejor aplicación de recursos escasos –el dinero- para crédito con mayor interés).
¿Qué ha comportado todo ello?. Un incremento de las viviendas en el mercado, ya de por si saturado de oferta ante la caída de las ventas, la desmotivación de los promotores que creyeron que esta podría ser una solución para seguir desarrollando una actividad empresarial y la incapacidad de los posibles compradores, generada por la falta de ayudas y/o medidas que permita alcanzar la tan deseada (y necesaria) vivienda.
Si a pesar de los intentos siempre bien intencionados de potenciar el sector automovilístico a través de medidas fiscales, con la aportación de recursos directos a fondo perdido no se ha conseguido reducir el incremento del número de desempleados, si las medidas tomadas en sectores como la náutica de recreo, o el soporte a ciertos colectivos y sectores de trabajadores no han podido compensar la perdida de más de un millón de parados generados por el sector inmobiliario, tal vez ha llegado el momento de plantearse tomar medidas directas que permitan, aunque tan sólo sea desde el punto de vista de la actividad comercial (evitando que nuevamente se genere una espiral constructiva, que en cierta manera ha potenciado el plan de la vivienda) facilitar no tan sólo la adquisición de una vivienda que precisa una colectivo estimado más de 400.00 familias, recuperando al mismo tiempo un cierto nivel de actividad, generando de nuevos puestos de trabajo.
Para ello es cierto que se hace preciso tomar ciertas medidas que faciliten el triple objetivo de:
a) Facilitar el acceso a la compra de vivienda a las familias que lo precisan.
b) Reactivar el mercado inmobiliario a fin de frenar la permanente perdida de puesto de trabajo y cierres de empresas.
c) Recuperar un nivel de actividad que permita avanzar en la mejora de la economía. En estos momentos no es posible reactivar la economía sin contar con el sector inmobiliario.
La primera de ellas y la más necesaria, no tan sólo para este sector, sino para el conjunto de la economía es la reactivación del crédito, la facilidad para acceder a la financiación. Actualmente las entidades financieras parece que actúan, (no tan sólo consecuencia de una posible falta de liquidez, sino como una estrategia de mercado) con un bajo nivel de actividad crediticia, reduciendo en lo posible cualquier financiación con independencia del sector y la solvencia de quien lo solicita. Sorprende en este sentido que cuando nos encontrábamos en el momento más álgido de la falta de liquidez, no se llegó a utilizar por parte de los bancos y cajas la capacidad de avales que la Administración Central les ofrecía para la obtención de recursos económicos para atender a sus clientes.
Una segunda medida que permitiría, o al menos facilitaría el acceso al crédito, sería el establecimiento de una línea de avales ICO (Instituto de Crédito Oficial) para los compradores que cubriera parte de la financiación necesaria para la hipoteca, ampliando las actualmente en vigor concedidas para créditos a corto y medio plazo.
También se debería revisar la carga fiscal. Actualmente, la situación de un comprador de vivienda, al margen de la barrera difícil de superar cuando pretende obtener la financiación, se encuentra que debe disponer de recursos propios del orden del 30/40% del valor de piso a adquirir, lo que dificulta, cuando no impide efectuar la compra. Una menor carga fiscal en el IVA, con reducción puntual e incluso una posible moratoria en el pago del impuesto facilitaría el acceso a la compra del bien.
La desgravación fiscal, siendo siempre un aliciente, no es en estos momentos el factor que podría generar operaciones de compra de pisos. La necesidad es inmediata y la desgravación es posterior en el tiempo, por ello se trata de activar medidas que permitan, no tan sólo una reducción del precio de los pisos, que ya se ha producido y salvo las ofertas que se generan por parte de las entidades de crédito, que actúan como intrusos en un mercado falto de regulación, han tocado fondo. Ahora se trata de establecer ayudas directas, ya sea mediante la mejor y mayor facilidad crediticia y/o la reducción de los costes de adquisición, que actualmente se basan de forma importante en los impuestos que genera la compra.
Podemos seguir con esta tendencia, viendo como cada día se van incrementando el stock de viviendas en el mercado, como los promotores inmobiliarios se van encontrando cada día más en una situación de dificultades para la venta de sus productos y consecuentemente para poder seguir su actividad, incrementando el paro y reduciendo la creación de riqueza en el conjunto de la economía. Situación a la que ahora se están viendo también abocados los promotores públicos por lo expuesto anteriormente, ya que también ellos se encuentran ante la necesidad de vender (aunque sea vivienda social) y sin la posibilidad de hacerlo por falta de financiación. Pero también se puede tomar conciencia de la situación, olvidar posicionamientos arcaicos más ideológicos que económicos y actuar, tomando medidas, ayudando a un sector que a su vez ha sido (y todavía puede ser, aunque en menor medida) un válido soporte para la economía.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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