La actividad de las aseguradoras en el sector inmobiliario

Juan Alberto Pérez Senso. Abogado Bufete Pérez y Alvarez

Estos años de crisis han servido para que muchos compradores de vivienda, personas de a pie, conozcan al dedillo una vetusta pero vigente (hasta hace relativamente poco tiempo), ley franquista, que data del año 1968, y que protegía los intereses de los compradores de vivienda sobre plano. Y la han conocido porque gracias a dicha Ley, muchos de estos compradores, en plena época de crisis económica, con muchas promotoras y cooperativas (a las que se les aplica también por mor de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación) en concurso de acreedores, han conseguido recuperar el dinero invertido en la vivienda de sus sueños, y que nunca llegó a construirse, convirtiéndose en pesadilla.

• Introducción: el seguro de caución en el ámbito de la construcción

• Panorama actual tras la crisis

I.- Introducción:

La Ley más famosa y conocida de esta crisis, y posiblemente de la última década, es la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que ya en su Preámbulo establecía la necesidad de establecer garantías a los compradores de vivienda sobre plano dada “La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos” por parte de promotores de vivienda.

De manera sucinta, diremos que la Ley obligaba al promotor a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora (o por aval solidario prestado por Entidad de crédito), para el caso de que la construcción de la vivienda no se iniciara o no llegara a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Además, obligaba al promotor a percibir las cantidades anticipadas por los compradores a través de una Entidad de crédito, en las que debían de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de las que únicamente podría disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Concluía el artículo 1 que “Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”. Como veremos más adelante, esta última parte resulta esencial y ha supuesto un alivio para muchos compradores de vivienda frustrados.

En definitiva, la Ley pretende garantizar, para los compradores de vivienda en construcción, que si ésta no se construye (o no se cumplen los plazos de inicio de obras y entrega de la vivienda), recuperarán el dinero entregado, porque dichas cantidades, deben de estar garantizas por un seguro o aval.

Antes de la crisis de 2007, estando vigente la citada Ley, y en pleno boom del sector inmobiliario, no era raro ver promociones de vivienda sin contratar las garantías legalmente establecidas (las de la Ley 57/1968). No pasó nada, las viviendas en construcción se revalorizaban durante el proceso de edificación, día a día, y era extraordinariamente raro ver zozobrar alguna promoción. No sólo eso, si algún comprador, durante el proceso de construcción, decidía desistir de la compra, la promotora le devolvía con premura el dinero aportado… había un remplazo, dispuesto a pagar más dinero por esa misma casa en construcción.

Pero todo cambió a partir de 2007, cuando la crisis económica empezó a arrastrar al sector inmobiliario, y pronto pudo apreciarse cómo la problemática se trasladó a los compradores, que tan pronto como vieron que las obras de su promoción se paralizaban sine die, y que era imposible que su promotor (o cooperativa), le pudiera devolver su dinero (los concursos de acreedores estaban a la orden del día), acudieron raudos y veloces a la “carpeta del piso” para rescatar ese seguro que, para su fortuna, su promotor había contratado. Se abrió entonces un periplo judicial, que sigue durando hasta nuestros días, en una doble vertiente: los compradores que tenían seguro, y los compradores que no tenían seguro.

Para los compradores que tenían seguro, comenzó una ardua pelea judicial que duró hasta el año 2013, cuando el Tribunal Supremo acabó con la controversia interpretativa de los seguros contratos por cooperativas y promotoras, y que permitieron a miles de consumidores, poder recuperar sus ahorros. La controversia se suscitó por la oposición de las Aseguradas (especialmente relevante por su cuota de mercado, las compañías ASEFA y HCC EUROPE) a hacerse cargo de las indemnizaciones, pues consideraban que los contratos suscritos no aseguraban el «buen fin» de las promociones, alejándose del tenor de la Ley 57/1968. Pero el Tribunal Supremo en Sentencia número 540/2013, de 12 de septiembre, da la razón a un grupo de cooperativistas en relación a la interpretación y ejecución de las pólizas de afianzamiento, al considerar que la póliza de seguro, pese a que su redacción era confusa y excluía la responsabilidad de la aseguradora frente a los cooperativistas (al defender que la póliza no cubría el “buen fin” de la finalización y entrega de la vivienda), consideró que la misma debía interpretarse en el sentido de que los seguros contratados eran los seguros de la Ley 57/68, permitiendo a los cooperativistas poder recuperar su dinero, con intereses (tanto el legal como el recogido en el art. 20.4 de la Ley de Contrato de Seguro). Además el Tribunal Supremo extendió la garantía a todas las cantidades anticipadas por los compradores, aunque el proyecto se encontrara en un proceso muy embrionario o inicial.

A raíz de la sentencia del Tribunal Supremo (Pleno Sala Primera), los compradores de vivienda con póliza de afianzamiento tuvieron más facilidades en recuperar su dinero. ¿Pero qué ocurrió con aquellos compradores que no tuvieron la suerte de tener un promotor o un gestor diligente?…

Para los compradores que no tenían seguro, sin tener una aseguradora a la que reclamar, encontraron igualmente en la Ley 57/1968 la solución. Y es que la Ley obligaba al promotor a contratar la garantía, y a depositar el dinero de los compradores en una cuenta bancaria «especial» con separación de otros fondos del promotor. Pero también establecía una obligación para las entidades de crédito que percibían dichos ingresos, en cuentas del promotor, de verificar, bajo su responsabilidad, que las garantías de la Ley 57/1968, estaban contratadas por el promotor.

Esta nueva etapa de hiperactividad contenciosa frente a Cajas de Ahorros y Bancos, de los compradores sin aval, tuvo una resolución parecida al caso anterior, dado que el Tribunal Supremo (Pleno Sala Primera) en Sentencia de 16 de enero de 2015, recurso 2336/2013, acabo con la oposición de los bancos a satisfacer los intereses de los compradores sin aval, y declaró la responsabilidad de dichas entidades por no verificar la existencia de avales, obligando a devolver el dinero ingresado junto con los intereses.

De este modo, y con dos contundentes zarpazos de nuestro Tribunal Supremo, se consiguió evitar un verdadero desastre para muchas familias, posibilitando a todos los compradores de vivienda (tanto los que estaban protegidos con aval como los que no lo estaban), poder recuperar su dinero, con intereses. La casuística en todo caso es muy variada y da para escribir muchos artículos (ausencia de póliza individual, ingresos en cuenta ordinaria no especial…), y existen muchos matices que pueden conllevar una frustración de nuestras expectativas (mutuo disenso, carácter inversor del comprador…), pero la finalidad tuitiva de la norma y el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas en construcción, conforme a la Ley 57/1968, han sido interpretados por nuestro Tribunal Supremo de manera prioritaria y por encima de cualquier otro criterio interpretativo, lo que ha redundado en un claro beneficio para los consumidores.

II.- Panorama actual: el panorama actual no es muy distinto a los años que hemos relatado en el apartado anterior, al menos desde un punto legal, aunque con un claro matiz.

La Ley de 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, ha derogado la importante y trascendente Ley 57/1968, aunque el nuevo régimen legal (regulado con detalle en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), sigue un sistema similar de garantías al establecido en la normativa anterior, incluso mejorado en algunos aspectos, pero la principal diferencia (para regocijo de aseguradoras y bancos), es que las cantidades deberán estar avaladas desde la obtención de la «licencia de edificación». Las cantidades adelantadas anteriores al principio de la fase de construcción, quedar, por lo tanto, fuera de la cobertura del seguro.

CONCLUSIONES

De los errores se aprende, y en el caso de los seguros de afianzamiento, a raíz de la crisis vivida, será raro conocer algún caso de frustración del proyecto promotor donde un comprador no recupere el 100% del dinero aportado. Y es que ningún Banco o Caja de Ahorros, permitirá a ningún promotor aceptar e ingresar dinero de compradores sin contratar las garantías legales exigibles… pues de lo contrario, ya saben les saldrá muy caro. Pero no queremos confundir al lector, a día de hoy, las acciones contra aseguradoras (o entidades de crédito en el caso de no tener seguro), siguen abiertas y se puede reclamar, conforme a la Ley 57/1968, si los pagos se realizaron antes del año 2015, pues los mismos se materializaron bajo el paraguas de dicha Ley y bajo su vigencia, siendo por tanto aplicable la doctrina jurisprudencial ya referida, con alta probabilidad de recuperar el 100% de un dinero que seguramente, antes de leer este artículo, ya daba por perdido.