Juicio verbal por reclamación de cantidad a la junta de propietarios, por una propietaria que sufre humedades en la vivienda

1. El caso
2. Supuesto de hecho
3. Objetivo. Cuestión planteada
4. La estrategia del Abogado
5. El procedimiento judicial
6. Partes
7. Peticiones realizadas
8. Argumentos
9. Documental aportada
10. Prueba
11. Resolución judicial
12. Jurisprudencia relacionada con el caso
13. Documentos jurídicos
14. Biblioteca
15. Formulario: Demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas

EL CASO

Supuesto de hecho

Madrid, 23-08-2016

El Ayuntamiento de Madrid, ordena la ejecución de obra a la Comunidad de Propietarios, en relación a unas humedades producidas en el suelo de una vivienda. La Comunidad, debe arreglar y corregir el origen de las humedades, y realizar las obras necesarias a las zonas afectadas.

Objetivo. Cuestión planteada

Cobro de la cantidad acordada en la Junta de Propietarios, para reparar las humedades producidas en el suelo de la vivienda

La estrategia. Solución propuesta

La estrategia es demostrar que la junta debía hacerse de los gastos de las obras y se refuerza mediante las actas y facturas de la demanda

EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Orden Jurisdiccional: Civil

Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia de Madrid

Tipo de procedimiento: Verbal

Fecha de inicio del procedimiento: 20-06-2018

Partes

• Parte demandante:

Doña María, propietaria de la vivienda con problemas de humedades

• Parte demandada:

Comunidad de Propietarios

Peticiones realizadas

• Demandante

Se dicte sentencia por la que se condene a la Comunidad de Propietarios a entregar a la demandante la cantidad de 2994,75€, aprobados en Junta General de 24 de enero de 2018 para la reparación de los desperfectos causados por las humedades provocadas por filtraciones del subsuelo del edificio, todo ello en cumplimiento de la orden de ejecución de obra de fecha 23 de agosto de 2016 emitida por el Ayuntamiento de Madrid; así como que se condene en costas a la demandada.

• Demandada

Que se desestime íntegramente la demanda, en base a un defecto legal en el modo de proponerla y de legitimación activa y al fondo del asunto, alegando que la obligación de la comunidad es la de reparar por el importe de 2494,75€ dado que los 500€ restantes del presupuesto se refieren a una habitación no afectada por las humedades, no habiéndose efectuado la reparación, por que la actora no ha permitido la entrada en la vivienda, si no se reparaba todo, y en cualquier caso, no es una obligación de entrega de cantidad, si no de hacer

Argumentos

La parte demandante, en su demanda, fundamenta sus peticiones en los siguientes argumentos:

• Que el Ayuntamiento emitió una orden de ejecución de obra, obligando a la CP a hacer las reparaciones necesarias, tras varias denuncias presentadas, en relación a las humedades del suelo de la vivienda.
• Que una vez obligada la CP, se celebró Junta Ordinaria, donde se resolvió aprobar el presupuesto para la celebración de obras.
• Que la primera parte de las obras, consistentes en la reparación en origen, se llevo a cabo según los estipulado en el proyecto, pero, la segunda parte, consistente en la reparación de daños en la vivienda, no ha empezado.
• Que sin haber acabado la obra, el arquitecto ha presentado informe de terminación de la misma, donde consta que se ha finalizado la obra por negativa de la propietaria de la vivienda a la reparación.
• Que, en ausencia de la propietaria, y por medio de una vecina que tiene las llaves, se procede a entrar en la vivienda, para la comprobación del estado del suelo.
• Que ante el informe de terminación de obra, se interponen dos alegaciones en el ayuntamiento.
• Que en la junta de la comunidad de propietarios se acuerda reparar una habitación, el salón y el pasillo, y, que si quiere reparar una tercera habitación no dañada por la humedad, la propietaria deberá abonar a mayores 500€.
• Que se acordó en Junta, que se buscaría un presupuesto nuevo, para que la propietaria pudiera conservar la uniformidad del suelo, acordando que la comunida de propietarios abonaría los 2994,75 y la propietaria el resto.
• Que se produce un desacuerdo en la propietaria y la CP con respecto a las cantidades a abonar por cada uno.
• Que se solicita por burofax la cantidad que debe abonar la CP para la reparación

Documental aportada

La parte demandante en su demanda aportó los siguientes documentos:

• Poder general para pleitos
• Orden de ejecución de obras
• Comunicaciones con el seguro de la CP
• Alegaciones en las que se pone en conocimiento del Ayuntamiento la existencia de humedades y daños
• Solicitud de inspección y acta
• Actas Juntas Generales
• Proyecto de Obra
• Informe de terminación de obra
• Alegaciones al cierre de obra
• Presupuestos para la reparación del suelo de la vivienda
• Correos electrónicos
• Burofax de reclamación previa y respuesta al mismo

Prueba

Coincidente con la documental aportada

Resolución Judicial

Fecha de la resolución judicial: 25-02-201

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

El Juzgado de Primera Instancia de Madrid, dicta Sentencia, por la que desestima la demanda, absolviendo a la parte demandada de los pedimentos formulados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

La sentencia se basa en el acta de la J.G. de 24 de enero de 2018, dónde no se habla de entregar una cantidad de dinero a los propietarios de la vivienda, sino de proceder a la reparación de los daños, aportando ellos una determinada suma, lo que bastaría para la desestimación de la demanda, partiendo del súplico indicado, pues lo que se pretende es el cumplimiento del acuerdo de la Junta

JURISPRUDENCIA

Jurisprudencia (Enlaces)

Tribunal Supremo, núm. 1033/2003, de 11-11-2003. Global Economist & Jurist.Jurisprudencia. Marginal: 109800

Tribunal Supremo, núm. 371/2013, de 23-05-2013. Global Economist & Jurist. Jurisprudencia. Marginal: 2427258

Tribunal Supremo, núm. 1060/2004, de 11-11-2004. Global Economist & Jurist. Jurisprudencia. Marginal: 189448

Audiencia Provincial de Ciudad Real, núm. 62/2015, de 25-02-2015. Global Economist & Jurist. Jurisprudencia. Marginal: 69563634

Audiencia Provincial de Huesca, núm. 103/2006, de 16-05-2006. Global Economist & Jurist. Jurisprudencia. Marginal: 273250

Audiencia Provincial de Huelva, núm. 77/2014, de 20-05-2014. Global Economist & Jurist. Jurisprudencia. Marginal: 69345534

Documentos disponibles en www.globaleconomistjurist.com Nº de Caso 10671

DOCUMENTOS JURÍDICOS

Documentos jurídicos de este caso

1. 1. DEMANDA
2. 2. SENTENCIA

Formularios jurídicos relacionados con este caso

Modelo de contestación a la demanda

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BIBLIOTECA

Disponible en www.globaleconomistjurist.com Nº de Caso: 10671

Libros

• Instituciones del nuevo proceso civil (Volumen I)
• La prueba en el proceso civil
• La Prueba judicial en el Proceso Civil. Volumen II. Jurisprudencia actualizada, legislación, doctrina y formularios.
• La Prueba judicial en el Proceso Civil. Volumen I. Jurisprudencia actualizada, legislación, doctrina y formularios.
• La nueva propiedad horizontal
• Leyes de propiedad horizontal

Artículos jurídicos

• El foso del ascensor, el objetivo subterráneo de las humedades
• Los puntos críticos de la vivienda a salvo de humedades (abril 2017)
• Sistema de protección de exteriores contra la humedad y el agua (septiembre 2004)
• Estatutos de la comunidad de propietarios (noviembre 2004)
• Constitución y administración de la Comunidad de Propietarios (Febrero 2018)
• Responsabilidad del presidente de la Comunidad de Propietarios (octubre 2017)
• Legitimación del presidente de la Comunidad de Propietarios (abril 2014)

Casos relacionados

• Reclamación de Cantidad a una Comunidad de Propietarios
• Demanda de reclamación de cantidad por humedades producidas por filtraciones de agua en garajes. Falta de mantenimiento por la Comunidad de Propietarios.
• Comunidad de propietarios. Cese de la administración de fincas. Reclamación a la administradora de la entrega de documentación e indemnización por daños y perjuicios
• Indemnización de daños y perjuicios contra Comunidad de Propietarios por daños por humedades en vivienda.
• Reclamación de indemnización a Comunidad de Propietarios por filtraciones de agua. Allanamiento.
• Demanda de reclamación por daños en la vivienda por filtraciones de agua en la fachada del edificio. Comunidad de Propietarios.

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MADRID QUE POR TURNO

CORRESPONDA

D./DÑA………………………..procuradora de los tribunales y de DON |, mayor de edad, con DNI……………………………………….domicilio en………………..

actuando en nombre de ……………en virtud de poder general otorgado ante el Notario de……………….. que se adjunta como DOCUMENTO N.° 1, representación que acredito a través de apoderamiento apud acta, para lo cual se solicita al Letrado de la Administración de Justicia que fije fecha para su otorgamiento, bajo la dirección letrada de D./DÑA.…………………….. ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en derecho, DIGO:

Que a través del presente escrito se formula DEMANDA EN JUICIO VERBAL ejerciendo la acción de RECLAMACIÓN DE CANTIDAD contra …………………….

La acción ejercida se fundamenta en los siguientes:

HECHOS

PRIMERO. – El día …. de agosto de 2016, la Sección de Disciplina Urbanística y Procedimiento Sancionador de…… emitió orden de ejecución, tras las varias denuncias interpuestas por nuestros representados los cuales sufrían humedades en el suelo de la vivienda sita        Madrid. Se adjunta como DOCUMENTO N.° 2 orden de ejecución de| de agosto de 2016.

En la citada orden de ejecución de obra, se obliga a la Comunidad de Propietarios a realizar las obras necesarias para el arreglo de las zonas afectadas por las humedades y el arreglo y corrección del origen que ha dado lugar a la aparición de las humedades.

A pesar de haberlo puesto en conocimiento de la Comunidad de Propietarios en numerosas ocasiones, ésta no procedió a la subsanación de las humedades y reparación de los daños provocados hasta la emisión por el Ayuntamiento de la orden de ejecución de obras.

Se adjunta como DOCUMENTO N.° 3 comunicaciones con el seguro de la Comunidad de Propietarios.

La orden de ejecución de obras se emite a raíz de la denuncia interpuesta por la propietaria del inmueble afectado, presentada en el registro del Distrito……..

Asimismo, el día 23 de agosto de 2016, solicita que se persone ………………………… inspector en la vivienda para que informe de las humedades en la vivienda. El inspector que se persona en sus observaciones refleja la existencia de humedades. Se adjunta como DOCUMENTO N.° 4 alegaciones por medio de las cuales se pone en conocimiento del Ayuntamiento de la existencia de humedades y daños provocados por las mismas, en la vivienda sita en …………………………………………….

Se adjunta como DOCUMENTO N.0 5 solicitud de inspección con acta de inspección de fecha 23 de agosto de 2016.

SEGUNDO. – Una vez obligada la Comunidad de Propietarios        a realizar las obras descritas en el apartado anterior, se celebró Junta General Ordinaria el día 13 de diciembre de 2016 en cuyo primer punto del orden de, se resuelve aprobar el presupuesto para la realización de las obras.

El encargo de la obra se encomendó al Arquitecto que presentó Proyecto Básico y Ejecución Obras de Conservación para Eliminación de Humedades Visado por el COAM el día de octubre de 2016.

Se adjunta como DOCUMENTO N.° 6 Acta de la Junta General Ordinaria celebrada el 13 de diciembre de 2016.

Se adjunta como DOCUMENTO N. ° 7 Proyecto de Obra por el Arquitecto

TERCERO. – La primera parte de las obras, consistentes en la reparación del origen de las humedades se llevó a cabo según lo estipulado en el proyecto de obra. No obstante, la segunda parte de las obras, que consistían en la reparación de los daños provocados por las humedades en la vivienda de nuestra representada ni tan siquiera se comenzaron.

Sin haber terminado la obra, presentó el arquitecto encargado de la misma informe de terminación de obra en fecha 29 de noviembre de 2017. En dicho informe se hace constar que no se ha procedido a la finalización de la obra por negativa de lo cual es absolutamente falso.

Se aporta como DOCUMENTO N.0 8 informe de terminación de obra.

La propietaria……………pidió a la Comunidad ……………….. que se terminase la obra en su vivienda procediendo a la reparación del suelo tal y como se estipulaba en la orden de ejecución de obra del Ayuntamiento de…………………

La visita al inmueble de nuestra representada se produjo en su ausencia, siendo una vecina que custodiaba una llave de la vivienda la que permitió el acceso a la misma para la comprobación del estado del suelo.

Ante el incumplimiento de la orden de ejecución de obras, y habiéndose presentado el informe de finalización de la misma por el arquitecto, interpone dos alegaciones en el Ayuntamiento los días 30 de octubre y 15 de diciembre de 2017, solicitando la reparación del suelo de su vivienda.

Se aportan como DOCUMENTO N. 0 9 alegaciones al cierre de obra en expediente

CUARTO. – El presupuesto para la reparación del suelo de la vivienda de la presentado por la Comunidad de Propietarios asciende a dos mil novecientos noventa y cuatro euros con setenta y cinco céntimos -2.994,75€- y ésta es la cantidad que se ofreció a mi representada.

Dicho presupuesto se emite el día 19 de octubre de 2017, veintidós días antes de que el arquitecto inspeccionara la vivienda. De ello se desprende con claridad, que la dirección de la obra ya había tomado la decisión de no incluir en las reparaciones del suelo de la vivienda, la tercera habitación, el baño y la cocina.

Por tanto, lo manifestado en el informe del cierre de obra no se ajusta a la realidad, por cuanto hicieron constar una situación que no fue constada en el momento de la inspección, sino que tal y como se refleja en el presupuesto de fecha 19 de octubre de 2017 emitido por la mercantil se quiso recoger una decisión ya tomada con anterioridad al día 31 de octubre. Se adjunta presupuesto del 2017 para la reparación del suelo de la vivienda como DOCUMENTO 10.

QUINTO. – En fecha 24 de enero de 2018 se celebró Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios. Se aporta DOCUMENTO N° 11.

Se acuerda que por la comunidad de propietarios se procederá a la reparación de lo indicado en el informe de terminación de obra aportado como documento Nº8. En dicha junta se acuerda que se procederá a reparar el salón, el pasillo y la habitación -cuando anteriormente se había expresado que se repararían dos habitaciones-, debiendo aportar doña quinientos euros -500,00€- para la reparación de la otra habitación.

SEXTO. – Como quiera que lo inicialmente pactado no era la entrega de ………€, sino lo aprobado en Junta y en el documento número 10, presupuesto realizado a la Comunidad y además como se encuentra indicado en todos los documentos mencionados y acompañados a esta demanda, esto es ……………………………………, no ha sido posible alcanzar un acuerdo con la Comunidad de Propietarios.

Se envió reclamación previa mediante burofax en el mes de …. a la CCPP, se aporta el DOCUMENTO N.14 y contestación al mismo como DOCUMENTO N.15.

Asimismo, se realizó la pertinente advertencia a la administración de fincas por medio del correo de fecha 10 de mayo de 2018 que en caso de no cumplirse con lo pactado inicialmente se procedería a la reclamación en vía judicial. Es por ello que nos vemos obligados a acudir a la tutela judicial efectiva a fin de que se protejan los derechos e intereses de ………………

Es de aplicación al anterior relato fáctico:

FUNDAMENTOS DE DERECHO

–     CAPACIDAD. – Las partes están capacitadas para entablar la presente relación jurídico- procesal, conforme a los artículos 6 y siguientes de la LEC.

–     POSTULACION y DEFENDA. – La representación de la parte adora y la postulación a la presente demanda es la procedente conforme al artículo 23 y siguientes de la LEC.

–     COMPETENCIA. – En cuanto a la competencia del Juzgado al que me dirijo, resultan de aplicación el artículo 45 y 52.1.8o de la LEC.

–     LEGITIMACIÓN. – La legitimación activa corresponde a mi poderdante activamente como acreedora de la suma ahora reclamada, y los demandados están legitimados pasivamente como deudor de la misma.

–     PROCEDIMIENTO. – Respecto al procedimiento a seguir corresponde al Juicio Verbal por así disponerlo el artículo 250.2 de la citada LEC en relación al artículo 249.1.8o de la misma Ley.

–     CUANTÍA. – La cuantía de la presente litis asciende a la cantidad de dos mil novecientos noventa y cuatro euros con setenta y cinco céntimos -2.994,75€-.

VIL- FONDO

Es de aplicación el articulo 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal que establece:

“Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, Ias siguientes actuaciones:

1. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servidos e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer /os requisitos básicos de segundad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera oirás derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

VIII.- COSTAS. – Las costas deberán ser impuestas de conformidad con lo previsto en el artículo 394 LEC.

En virtud de lo expuesto,

SUPLICO AL JUZGADO, que teniendo por presentado este escrito y los documentos que lo acompañan se sirva admitirlo, a tenerme por comparecida en la representación que ostento de

a su vez actúa en representación de y por interpuesta demanda de juicio verbal contra la Comunidad de Propietarios………y, en sus méritos, acuerde emplazar a la demandada con otorgamiento del plazo legal para que, si a su derecho conviniere, conteste a la demanda o se allane, y, seguidos los trámites legales correspondientes, dicte en su día sentencia por la que, estimando la demanda, declare:

Condenar a la Comunidad de Propietarios        entregar a la demandante la cantidad de ………………… para la reparación de los desperfectos provocados por las humedades provocadas por filtraciones en el subsuelo del edificio, todo ello en cumplimiento de la orden de ejecución de obra de fecha 23 de agosto de 2016 emitida por el Ayuntamiento de Madrid.

Condenar a la demandada en costas de conformidad con el artículo 394 LEC.

Es justicia que solicito en Madrid a 20 de junio de 2018.