Alertas Jurídicas martes , 17 mayo 2022
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ITE desfavorable: patologías más frecuentes

Cada vez más municipios están implantando la Inspección de Técnica de Edificios como instrumento de control de la seguridad estructural- constructiva y habitabilidad de los edificios. La calificación desfavorable suele deberse a una serie de patologías habituales que, de conocerse y solventarse con anticipación, podrían evitar quebraderos de cabeza a los propietarios y comunidades de vecino.

•    La fachada es el apartado con mayor número de inspecciones desfavorables, normalmente basadas en el riesgo de desprendimientos de cornisas, molduras, revestimientos, aleros, cantos de balcones o terrazas

•    Los puntos críticos de las fachadas que requieren una especial atención son, entre otros, la coronación de petos; jambas, dinteles y vierteaguas de ventanas, cornisas o relieves

•    Una de las lesiones más frecuentes es que se produzca un descenso mayor de una parte del edificio con respecto a las demás. Se suele manifestar con la aparición de grietas diagonales en fachadas, muros de carga o tabiques

•    Es importante revisar la red enterrada de saneamiento, ya que una fuga de agua prolongada podría provocar un lavado del terreno en que se apoya el edificio, reduciendo su capacidad portante y provocando asientos diferenciales de la cimentación

La Inspección Técnica de Edificios, más conocida como ITE, es una revisión periódica del estado en que se encuentran los edificios atendiendo fundamentalmente a sus condiciones de seguridad.

Por tanto, el objetivo que persiguen estas inspecciones es asegurar que el edificio:

–    Es seguro para sus propios ocupantes, es decir, no hay riesgo de derrumbes totales o parciales del edificio (seguridad estructural).

–    Es seguro para los viandantes, es decir, no hay riesgos de caída de elementos constructivos a la vía pública (seguridad constructiva).

–    Es habitable, especialmente en lo concerniente a la aparición de humedades en el edificio (habitabilidad).

Su regulación legal depende de los ayuntamientos, por lo que su contenido, alcance, periodicidad y forma de tramitación puede variar de unos municipios a otros. Sin embargo, hay cuatro aspectos básicos a inspeccionar que son comunes a todas las ordenanzas:

–    Estructura y cimentación del edificio.

–    Fachadas exteriores, interiores y medianerías.

–    Cubiertas y Azoteas.

–    Redes de Fontanería y Saneamiento.

A partir de ahí, nos podemos encontrar ordenanzas que exijan inspeccionar otros elementos, tales como las redes de electricidad y gas, o los elementos de accesibilidad del edificio (ascensores, rampas, escaleras, etc.…).

En el presente artículo vamos a realizar un repaso de las lesiones más habituales en los edificios que pueden motivar una ITE desfavorable.

Antes de nada, debemos aclarar que en la ITE se deben señalar todas las lesiones existentes en el edificio con independencia de si se encuentran en zonas comunes o no, si son achacables a un determinado propietario del edificio o al conjunto de la comunidad, y también con independencia de si es la comunidad de vecinos la que debe correr con los gastos de reparación o no.

Estructura y cimentación

Comprende todas aquellas lesiones que puedan afectar al sistema estructural (zapatas, muros, pilares, vigas, forjados) del edificio. Su carácter, de existir, sería bastante grave, ya que pueden comprometer la estabilidad parcial o global del edificio. Suelen darse principalmente en edificios de cierta antigüedad, y construidos con materiales y técnicas tradicionales, aunque también pueden aparecer en edificios más recientes.

Se puede dar el caso de que los elementos a inspeccionar se encuentren enterrados u ocultos bajo falsos techos o revestimientos de todo tipo. Por ello, muchas veces detectaremos estas lesiones no inspeccionando el elemento directamente sino viendo los síntomas que estas lesiones pueden producir: grietas, desplomes, flechas en forjados, giros, etc.…

En general, cualquier deformación o rotura que podamos observar en los elementos estructurales del edificio debe ser motivo de ITE desfavorable, ya que es síntoma de una excesiva carga del elemento afectado.

En lo concerniente a la cimentación, una de las lesiones más frecuentes es que se produzca un asiento diferencial del edificio. Este fenómeno consiste en un descenso mayor de una parte del edificio con respecto a las demás, causado por una pérdida de resistencia del terreno o por un mayor deterioro de la cimentación en dicho punto. Se suele manifestar con la aparición de grietas diagonales en fachadas, muros de carga, o tabiques.

Los edificios que incluyen madera en su estructura, tanto en vigas y forjados como en entramados formando parte de los muros de carga, son especialmente delicados, ya que si han estado expuestos a la humedad, han podido desarrollar el ataque de agentes xilófagos (hongos, carcoma, termitas) que, literalmente, pueden llegar a destruir completamente las piezas afectadas. En estos casos, es crucial prestar especial importancia a las piezas situadas en cuartos húmedos (baños, cocinas), ya que han podido estar sometidas a diversas fugas de las redes de fontanería y saneamiento a lo largo de los años, que han podido minar considerablemente su resistencia. En estos casos, es muy recomendable practicar catas en los falsos techos para comprobar directamente el estado de las piezas de madera. Lamentablemente, no siempre se consigue autorización del propietario de la vivienda para poder realizar estas catas.

Lo anteriormente expuesto puede aplicarse igualmente a edificios construidos con estructura de acero, ya que el agua puede desencadenar un proceso de corrosión que vaya desgastando paulatinamente la capacidad resistente del elemento afectado.

Los muros de carga o contención pueden verse también afectados por procesos de erosión física o química, sobre todo si están en contacto directo con la humedad. En los casos en que están construidos con ladrillo, este proceso puede desencadenar la arenización del mortero de las juntas, dejándolo en un estado en que resulta fácilmente disgregable con el dedo, o de exfoliación de los ladrillos, de forma que se desprenda fácilmente la cara exterior de los mismos.

Las estructuras de hormigón armado presentan un proceso patológico propio, que es el de carbonatación del hormigón. Se trata de un proceso químico por el cual el hormigón pierde su capacidad de protección de la armadura de acero, facilitando su oxidación. Este proceso acaba provocando unas grietas típicas en el elemento afectado de carácter longitudinal, siguiendo la línea del lugar que ocupan las armaduras.

Fachadas exteriores, interiores y medianerías

Este apartado es el que suele ocasionar el mayor número de Inspecciones desfavorables, normalmente basadas en el riesgo de desprendimientos de cornisas, molduras, revestimientos, aleros, cantos de balcones o terrazas, y, en general, de cualquier elemento que pueda formar parte de la fachada.

En este aspecto, el técnico que realice la inspección debe ser especialmente cuidadoso, a fin de evitar el riesgo de que algún elemento de la fachada se desprenda provocando daños materiales o personales.

Por otro lado, es necesario prestar atención a una serie de puntos críticos que presentan las fachadas de cara a la acción de la humedad, a fin de evitar que ésta desencadene un proceso de erosión que acabe disminuyendo la seguridad constructiva de la fachada, o bien que el agua acabe filtrándose al interior del edificio disminuyendo sus condiciones de habitabilidad. Se trata de puntos singulares en los que las características generales de las fachadas se ven interrumpidas, siendo necesario aplicar tratamientos específicos para evitar la filtración del agua. Estos puntos singulares son:

–    Coronación de petos.
–    Jambas, dinteles y vierteaguas de ventanas.
–    Encuentros de cubiertas o terrazas con la fachada.
–    Encuentros de cubiertas o terrazas con petos de fábrica.
–    Cornisas, relieves, impostas, etc.…de cualquier tipo.

En todos los casos, los síntomas de la humedad suelen ser, en primer lugar, las manchas perceptibles inicialmente desde el exterior y finalmente desde el interior. Estas manchas, ante la persistencia de la lesión, pueden llegar a rezumar, e, incluso, a gotear. Más adelante, si no se reparan, podrán aparecer lesiones secundarias, tales como eflorescencias, desprendimientos, erosiones físicas, y aparición de moho.

También es una lesión frecuente en fachadas, patios y muros interiores la acción de la humedad que asciende por capilaridad desde el terreno. Esta lesión es frecuente en edificios antiguos, sin impermeabilización que aísle el edificio del terreno, y se manifiesta por la aparición de una mancha de humedad en el arranque del muro, hasta una altura aproximada de un metro. Aparte de problemas de habitabilidad, puede disminuir la resistencia de los muros si es muy persistente en el tiempo.

Otra de las lesiones frecuentes en las fachadas es la corrosión de cualquier tipo de elemento metálico que pudiera haber en la misma (barandillas, estructura de balcones, etc.…).

Por último, es necesario indicar que la suciedad en las fachadas no es por sí misma una lesión que motive una ITE desfavorable, ya que no afecta a las condiciones de seguridad constructiva o de habitabilidad del edificio.

Cubiertas y Azoteas

Este apartado también suele provocar un buen número de inspecciones desfavorables, causadas generalmente por una falta de mantenimiento de las cubiertas.

En el caso de cubiertas inclinadas, es frecuente encontrarnos tejas rotas o desplazadas. En algunos casos, el desplazamiento de tejas puede llegara a afectar a un faldón entero. Este desplazamiento de tejas puede reducir el solape de las mismas, facilitando así las filtraciones de agua al interior del edificio.

También se deben inspeccionar los aleros de remate de la cubierta, sobre todo en aquellos casos en que sean de madera, ya que la humedad ha podido haberlos deteriorado.

También hay que vigilar el estado de los canalones, ya sean vistos u ocultos, a fin de comprobar que no se encuentren obstruidos y realicen adecuadamente sus funciones de evacuación de agua.

En cubiertas planas (o azoteas), debemos inspeccionar fundamentalmente el estado de los puntos singulares: encuentros con petos perimetrales o chimeneas, sumideros, juntas de dilatación, etc.…

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