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La importancia de las relaciones entre Francia y España es fundamental pues siendo países fronterizos, sus relaciones son diarias y continuas. Aún así, el desarrollo de la relación entre Francia y España es relativamente reciente, empezó su ascensión a partir de la integración de España en la Unión Europea en el año 1986, esto es, hace un poco más de veinte (20) años.
A fecha de hoy, las relaciones entre ambos países no dejan de crecer, recaban importancia entre otras cosas, por la creación de infraestructuras cuya finalidad es acercar estos dos territorios. Un claro ejemplo de este desarrollo es la actual construcción de las vías del Tren de Alta Velocidad ( TGV Mediterráneo ) que, en el año 2009, esperemos, enlazará las ciudades de Perpignan y Barcelona.
Ahora bien, Francia es también un país rico, fuerte y dinámico que siempre ha tenido una gran importancia en el crecimiento económico europeo por su situación de mercado y, como no, por su posición geográfica enclavada en el corazón de Europa.
En este marco de crecimiento y de desarrollo, lo cierto es que las inversiones inmobiliarias en Francia, procedentes de España, están teniendo cada vez más importancia.
Además, únicamente las inversiones españolas en sociedades inmobiliarias en Francia, valoradas en 10.813,4 millones de euros, superan las realizadas en el mercado estadounidense. Manifestación realizada el 19 de Marzo de 2007 en un artículo titulado El mercado estadounidense se sitúa como segundo destino de las inversiones inmobiliarias españolas, según Industria .
Por tanto, España es uno de los países europeos que más ha invertido en Francia desde el año 2004, fecha en que empezaron a actuar con más fuerza en este país, hasta el día de hoy.
I.- Importancia de la inversión española en Francia.
El último informe de coyuntura inmobiliaria de CB Richard Ellis Francia refleja que sólo en el primer trimestre de 2006 el 8% de las inversiones totales que se llevaron a cabo en el sector inmobiliario francés fueron realizadas por españoles.
El actual escenario parece cargado de oportunidades, pero no todas las empresas utilizan la misma fórmula para abrirse camino en este mercado inmobiliario. Existen tres modalidades a la inversión inmobiliaria, hay quien compra una sociedad cotizada, otros buscan una participación en una compañía y otros, cada vez más, se atreven con la compra directa de edificios.
Además el inversor español, en particular, y el extranjero, en general, evita la llamada Á«operación en blancoÁ»; o lo que es lo mismo, una promoción que comienza desde cero y sin precontratos de compra o alquiler.
Respecto a los mercados más abiertos al inversor español, no hay un sector predominante aunque puedan destacar, el sector terciario, el industrial y el residencial. El sector comercial resulta difícilmente accesible pues existe una especie de monopolio de los franceses y holandeses sobre el mismo.
II.- ¿A que zonas se dirige la inversión?
La región ÁŽle-de-France, que incluye la capital y sus barrios y localidades circundantes cuenta con más de dos millones de metros cuadrados de oficinas. En esta zona destaca el centro de París, donde se prevén reestructuraciones, pero también otros distritos como el 12, el 13 (Paris Rive Gauche), el 14 o el 15. Aunque las tasas de rendimiento de estas zonas están entre las más bajas, las inversiones son las más seguras.
Al norte de París hay varias localidades que podrían resultar atractivas para el inversor. En Gennevilliers -situada entre el centro de negocios de La Defénse y el aeropuerto de Roissy-, Clichy, Saint Ouen, Saint Denis y Colombes existen otras oportunidades de inversión, sobre todo debido a la existencia de solares que podrían ser reconvertidos. Sin embargo, estas zonas están expuestas a mayor riesgo que el centro y la zona de París.
Por otro lado, también es un atractivo núcleo de inversión el triángulo comprendido entre Porte d Orléans, Massy Palaiseau y Saint Quentin en Yvelines. Es un área llena de oportunidades donde se concentran numerosas empresas de tecnología punta.
III.- Método de inversión.
La inversión que realiza cualquier europeo en Francia es libre. No existen límites. (Artículo L.151-1 del Código Monetario y Financiero francés).
Artículo L151-1:
Las relaciones financieras entre Francia y el extranjero son libres.
Esta libertad se rige por las disposiciones previstas en el presente capítulo, siempre y cuando se vele por el cumplimiento de los compromisos internacionales suscritos por Francia.
Sin embargo, esta libertad queda condicionada a los requisitos impuestos por el Decreto n!2005-1739 de 30 de Diciembre de 2005 Á« Décret réglementant les relations financií¨res avec l étranger et portant application de l article L. 151-3 du code monétaire et financier Á», por el que, según los casos, se requiere autorización previa del Ministerio de Economía francés, en relación con operaciones de inversión sensibles . (Protección del interés nacional, orden público, seguridad públicaÉ).
Así versa el artículo L-151-3 antes citado:
I.- Estarán sujetas a la autorización previa del Ministro de Economía las inversiones extranjeras en una actividad en Francia que, incluso de forma ocasional, participe en el ejercicio de la autoridad pública o pertenezca a uno de los siguientes ámbitos:
a) Actividades susceptibles de perjudicar el orden público, la seguridad pública o los intereses de la defensa nacional.
b) Actividades de investigación, producción o comercialización de armas, municiones, pólvoras o sustancias explosivas.
Un decreto adoptado en Conseil d Etat definirá la naturaleza de las actividades arriba mencionadas.
II.- La autorización otorgada podrá ir eventualmente provista de determinadas condiciones con el fin de garantizar que la inversión proyectada no perjudica los intereses nacionales citados en el punto I.
El decreto mencionado en el punto I precisará la naturaleza de las condiciones de las que podrá ir provista dicha autorización.
III.- Si el Ministro de Economía constatara que una inversión extranjera es o ha sido realizada ignorando las prescripciones del punto I o del punto II, podrá requerir al inversor no llevar a cabo la inversión, modificarla o restablecer a su coste la situación anterior. (É)
A todo esto, existen varias posibilidades a la inversión inmobiliaria en Francia, la principal es la compra directa de un edificio, pero también es posible la adquisición de participaciones o acciones de una sociedad inmobiliaria.
a. La adquisición directa de un inmueble.
Puede formalizar una compraventa en Francia, cualquier persona física o jurídica de nacionalidad española.
En derecho francés, la compraventa es un contrato válido ( parfait ) desde que las partes están de acuerdo en el objeto y precio de la compra.
En Ley SRU Á« Loi relative Á la solidarité et au renouvellement urbains de 13 de Diciembre de 2000 se establece un plazo en beneficio del comprador, para el caso en que no quiera seguir adelante con la compraventa. Dentro de este plazo, el comprador tiene el derecho de no continuar con la compraventa. Este derecho sólo es de aplicación en el caso de compra de un inmueble para uso de vivienda.
En cuanto a la adquisición del inmueble, esta es efectiva a contar de la firma, ante Notario, de la correspondiente escritura pública.
En Francia, el Notario es responsable de la publicación de los derechos relativos al cambio de propiedad y de la inscripción en la Oficina de Conservation des Hipotí¨ques [1].
En base a los denominados vices du consentement Á¢–nuestros vicios del consentimiento- el comprador puede pedir la resolución pure et simple Á¢–pura y simple- de la compraventa.
b. La adquisición de un inmueble a través de una sociedad.
En la mayoría de los casos la inversión inmobiliaria española se realiza a través de una sociedad francesa y, a tal efecto, la ley de sociedades francesa ofrece un amplio abanico de posibilidades a la inversión.
El derecho francés diferencia sociedades de responsabilidad limitada y sociedades de responsabilidad ilimitada.
En las primeras, la responsabilidad de los socios se limita al importe de sus aportaciones, mientras que en las segundas, como su nombre indica, la responsabilidad de los socios es ilimitada y los mismos pueden llegar a responder de sus actuaciones con carácter solidario.
Las que más se usan en la práctica son las sociedades de responsabilidad limitada, estas son: sociedad de responsabilidad limitada ( SARL ), sociedades anónimas ( SA ) y la denominada Société par action simplifiée ( SAS ).
Existen dos categorías de sociedades de responsabilidad ilimitada, son la Société en nom collectif ( SNC ) y la Société civile ( SC ), y son las que más se utilizan en el mundo de las inversiones inmobiliarias.
Estas dos últimas sociedades con carácter ilimitado tienen una serie de puntos en común, esto es, son transparentes fiscalmente, la responsabilidad de sus socios es ilimitada, no se exige mínimo de capital social para su constitución, se puede constituir con tan sólo dos socios, las participaciones sociales sólo se pueden ceder previo acuerdo de los socios.
c. La adquisición de una sociedad propietaria de inmuebles.
En la adquisición de una sociedad con inmuebles, es necesario realizar una auditoria completa y profunda de los bienes inmobiliarios que integran la sociedad cuya adquisición se pretende.
Es más, el vendedor tiene el deber de comunicar al comprador el estado de cargas y garantías de los inmuebles que integran la sociedad.
Se trata de prever cualquier incidencia que con carácter posterior a la compraventa pudiera afectar al pasivo o activo de la sociedad. Podríamos equiparar esta obligación del vendedor, a un deber de información en beneficio del comprador.
En el caso de transmisión de una sociedad con inmuebles, no es necesaria la intervención de Notario, las partes suelen llevar a cabo este tipo de operación a través de sus abogados y/o asesores.
Es suficiente con realizar la cesión por escrito, como bien señala el artículo 1.865 del Código Civil francés. ( La cesión de las participaciones sociales debe confirmarse por escrito ).
A pesar de no ser obligatoria la celebración de la correspondiente escritura pública, en el caso de la adquisición de una sociedad propietaria de un inmueble, lo cierto es que suele recomendarse pues siempre permite una mayor seguridad jurídica.
La excepción a este principio de no obligatoriedad viene recogida en el artículo 1.861 del Código Civil francés, pues el mismo se establece que cuando dos esposos sean simultáneamente miembros de una sociedad, las cesiones efectuadas entre ellos deben recogerse, para ser válidas, en una escritura notarial o una escritura privada que haya adquirido fecha cierta sin fallecimiento del cedente.
IV.- Conclusión.
El interés de los españoles en el sistema francés es una realidad y no sólo para el particular que decide comprarse una casa en el sur de Francia y tener allí su segunda residencia, sino también para la promotora que decide invertir en el suelo francés.
Además, los expertos también coinciden en que el mercado francés es más accesible que el alemán o el inglés para un promotor español. Por razones culturales y sociales, además de la proximidad. Y no se olvidan, por supuesto, de que los promotores comparten una misma manera de hacer las cosas, en cualquier país. Y si nos situamos en el otro lado de la balanza también cabe destacar, según asegura Raphael Andrieu, presidente de la consultora Exa, que también los franceses prefieren contar con un grupo español a la hora de poner en marcha determinados proyectos: Á«Algunos tienen más posibilidades que los grupos alemanes o inglesesÁ», señala.
Pero no es sólo el promotor español el que sale a la búsqueda del francés. En ocasiones, es la empresa gala la que busca al inversor español. Nicolas Verdillon, director del departamento de Inversiones de CB Richard Ellis France, se refiere así a las pequeñas empresas que buscan socios e incluso compradores, bien porque son empresas familiares sin sucesión, o bien porque quieren aumentar su valorización y comenzar otras operaciones.
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