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Después de una crisis global tan intensa y prolongada, el sector inmobiliario está empezando a sentar las bases de su recuperación. En ese sentido, CB Richard Ellis ha elaborado el informe “Tendencias 2011”, un documento que aglutina las perspectivas del sector de cara al presente año. Este estudio se presenta con los objetivos de interpretar pormenorizadamente lo que ha ocurrido, aislar y comprender los errores cometidos, y definir los hitos y las oportunidades por los que el negocio puede volver a fluir.
1. El mercado inmobiliario en España en 2011
La reflexión sobre lo sucedido en los últimos años sigue muy presente en la hoja de ruta de los profesionales del sector. La tónica de los nuevos tiempos, por lo tanto, parece ser la desconfianza, como se desprende de este estudio.
Sus conclusiones resultan muy reveladoras. Casi todos los encuestados, un 92%, opinan que las medidas adoptadas por el Gobierno para solucionar la crisis del sector son insuficientes. La recuperación se prevé lenta y el 80% cree que no se creará empleo durante este año e incluso que se seguirá destruyendo.
1.1 Oficinas
La crisis en el mercado de las oficinas ha producido una consecuente caída de los precios de venta y alquiler. Fondos abiertos alemanes, por ejemplo han adquirido edificios de oficinas prime en Londres, París y Nueva York así como otras grandes ciudades con descuentos de hasta el 45% respecto a los precios anteriores a la crisis.
A pesar de estos datos, el informe refleja que el mercado de oficinas se convertirá en el principal motor de la recuperación del sector. De acuerdo con este informe, más del 47% de los directivos de las principales inmobiliarias reconoce que éste será el mercado donde realizarán un mayor volumen de inversión y, de hecho, el 40% está estudiando operaciones en el exterior dentro de este segmento. En el lado opuesto, se sitúa el mercado de la vivienda, que solamente es considerado una opción de negocio para el 15%.
El mercado de oficinas se convertirá en el principal motor de la recuperación del sector
En ese sentido, se esperan buenas previsiones dentro del segmento de las oficinas céntricas,
situadas en lugares prime. Casi un 72% de los encuestados espera que los precios de alquiler se mantengan estables o se incrementen, e incluso un 28% confía en un ligero repunte de los
precios de venta.
Las inversiones inmobiliarias transfronterizas, denominadas “cross borders”, pueden repuntar de nuevo
Estos datos se reflejan también a nivel global. El segundo trimestre de 2010 el valor de las
oficinas creció un 8,5% en Asia y un 7% en Europa, aunque estos signos de mejoría no se
mostraban en Estados Unidos, donde este valor descendió un 6,5%.
1.2 Residencial
En cuanto al mercado de la vivienda, el 75% de los directivos inmobiliarios considera que los precios de los pisos van a seguir bajando durante 2011, si bien estos recortes parece que ya se han completado en los principales núcleos urbanos como Madrid y Barcelona según seis de cada diez encuestados. En ese sentido, el estudio refleja que los principales ajustes se realizarán en mercados de segunda residencia, como Levante o la Costa del Sol, zonas con una sobreoferta difícilmente absorbible en los próximos 3/5 años.
2010 ha dejado el sector residencial con un stock de 700.000 viviendas sin vender, lo que sin duda condicionará la naturaleza del mercado de cara a 2011. La rehabilitación se presenta como el principal negocio para el 33% de los directivos, un dato que contrasta con la construcción de vivienda nueva, en el que solamente el 8% confía como una oportunidad de negocio.
Una de las asignaturas pendientes del sector en España es la promoción de viviendas en alquiler. Esta tasa, mientras que en otros países europeos representa hasta el 57% del mercado en Alemania o el 47% en Holanda, en nuestro país solamente el 9% del total del parque de viviendas se destina a este fin. Por este motivo, el 24% de los directivos está apostando por la construcción de viviendas en alquiler con opción a compra.
Mientras la vivienda libre iniciada se redujo drásticamente, las viviendas de protección oficial
(VPO) están manteniendo sus niveles de actividad. De hecho, durante el primer semestre de
2010 el 50% de las viviendas iniciadas eran protegidas, mientras que en el periodo anterior a la crisis este segmento solamente representaba el 8%. De acuerdo con el informe, las VPO se han convertido en un refugio para el sector, y un 24% de los encuestados opina que presenta una gran oportunidad de negocio
Los inversores empiezan a recuperarse y se espera un aumento de la actividad durante 2011 y los siguientes años de manera gradual
A pesar de estos datos, los directivos comienzan a vislumbrar una muy ligera reactivación en el número de viviendas libres iniciadas. Si hace un año el 64% pensaba que se iniciarían menos de
100.000 viviendas en el país, este año ese porcentaje se ha reducido hasta el 52%, mientras que los que piensan que el número de viviendas nuevas oscilará entre 100.000 y 175.000 ha aumentado diez puntos porcentuales, hasta el 40%.
1.3 El papel de las entidades financieras
La crisis económica ha dejado en manos de las entidades financieras un gran stock de viviendas sin vender, lo que las ha convertido en uno de los principales actores del mercado residencial.
De hecho, el 51% de los directivos inmobiliarios cree que las carteras inmobiliarias de bancos y cajas continuarán creciendo durante este año y seis de cada diez opina que no están afrontando correctamente la entrada de estos activos en sus balances.
La falta de liquidez y de crédito ha generado una marcada competencia entre entidades financieras ]ahora dueñas de numerosos activos inmobiliarios] y promotoras, por lo que la financiación está limitada en la práctica a los activos propiedad de los bancos.
Ya se están produciendo operaciones de bancos con promotores solventes donde la entidad financiera cede su suelo al promotor a cambio de la entrega futura de una parte del producto final
Aunque pudiera pensarse que bancos y promotoras están condenados a enfrentarse, lo cierto es que en realidad deberán entenderse. La promoción inmobiliaria no forma parte del “core
Business” de los bancos por lo que carecen del “know how” necesario. De hecho, ya se están produciendo operaciones de bancos con promotores solventes donde la entidad financiera cede su suelo al promotor a cambio de la entrega futura de una parte del producto final (viviendas, locales…)
1.4 Cross border
Las inversiones inmobiliarias transfronterizas, denominadas “cross]borders”, representaron más de la mitad del mercado inversor europeo en 2007. Con la llegada de la crisis, fueron muchos los que se concentraron en sus mercados nacionales, siendo el sector logístico el que sufrió mayor castigo. Sin embargo, ya hay indicios de que la actividad “cross]border” puede repuntar de nuevo. La globalización también ejerce una gran influencia sobre el sector inmobiliario; el mundo se ha vuelto más pequeño, los mercados más accesibles y el capital mucho más viajero.
Indudablemente, las acciones “cross]border” pueden aportar beneficios, pero han de ser cuidadosamente elegidas por los inversores atendiendo a multitud de factores. Estas actividades complementan a la perfección el negocio nacional, pero nunca se ha de perder de vista donde se extiende el negocio principal.
1.5 Nuevos Inversores
En los últimos años, se ha observado un especial protagonismo por parte de los grandes inversores privados. Sin embargo, como en otras áreas, la crisis ha producido un cambio de tendencia en cuanto a los principales inversores del sector. Mientras que en 2010 el 45% de los directivos afirmaba que los “family offices” serían los inversores más activos, para 2011 solamente el 27% mantiene esa afirmación.
El relevo parece tomarlo los “opportunity funds”, según el 36%. Estos fondos oportunistas han surgido a raíz de la posibilidad de adquirir activos a buenos precios como consecuencia de la crisis económica. Están especialmente interesados en bolsas de suelo, activos adjudicados y grandes carteras dispersas. En definitiva, este es un inversor más especulativo que prefiere opciones más arriesgadas atendiendo a la ubicación, el volumen o la situación arrendaticia.
Por otro lado, también experimentan un gran crecimiento los inversores institucionales, pasando del 10% de 2010 al 14% de este año, sobre todo gracias a las operaciones de desinversión de las entidades financieras que pusieron en le mercado grandes paquetes de activos (oficinas/sucursales) y los instrumentos colectivos, que aumentan más de 5 puntos porcentuales hasta situarse en el 7%.
2. Mercado regional: sentando las bases de la recuperación
2.1 Valencia
Las excelentes comunicaciones con las que cuenta Valencia así como la óptima relación
calidad]precio en los espacios de oficinas e industriales la convierten en un atractivo objetivo para las multinacionales que quieran instalarse en el país.
Sin embargo, la ciudad demanda edificios de oficinas de calidad, representativos y con gran superficie, o bien remodelando los ya existentes o incluso construyendo otros nuevos. El dinamismo de Valencia también se demuestra en el sector de retail, siendo elegida por importantes marcas para la apertura de sus locales comerciales, como Apple.
2.2 Baleares
Las Islas Baleares, empujadas por el turismo, han sido el trampolín de las principales cadenas hoteleras españolas. Sin embargo, desde finales de los 90, el mercado ha ido entrando en declive disminuyendo su rentabilidad y poniendo al descubierto deficiencias en el sector, de manera que, si el archipiélago quiere recuperar su posición turística privilegiada, debe afrontar una renovación apoyada tanto desde el sector público como el privado.
El sector servicios es el gran motor de la economía balear y, en ese sentido, durante 2010 se ha observado una ligera recuperación y de hecho la oferta de espacios prime sigue siendo inferior a la demanda, lo que representa una importante oportunidad de negocio.
2.3 Marbella
A diferencia de otros destinos turísticos estacionales, Marbella se ha posicionado gracias al turismo residencial y por tanto, no tan ligado a una determinada época del año. A pesar del crecimiento de la ciudad, presenta una grave carencia de infraestructuras, un sector, por tanto, donde se presenta un gran oportunidad de negocio para inversores privados.
Para consolidarse como destino turístico prime, Marbella ha de apostar por la especialización en aquellos sectores donde destaca, como la asistencia médica, o la promoción de una universidad o escuela de negocios, lo que promovería productos residenciales e incentivaría la presencia de jóvenes durante todo el año.
3. Mercados internacionales: nuevas oportunidades
Los mercados inmobiliarios internacionales también se han resentido especialmente en
aquellos donde la demanda de alquiler es más débil o la disponibilidad resulta endémicamente alta. Sin embargo, los inversores empiezan a recuperarse y se espera un aumento de la actividad durante 2011 y los siguientes años de manera gradual.
3.1 México
El contraste entre la población en el país azteca está abriendo nuevas posibilidades de inversión ya que, mientras que existe una sobreoferta de residenciales de clase alta, la
demanda de viviendas low cost o de protección oficial presentan un negocio atractivo para los inversores.
Además, el paulatino incremento de la clase media, consecuencia del desarrollo económico, está generando una alta demanda en este segmento, en el que se estima que hay un déficit de
8 millones de viviendas.
3.2 Marruecos
El sector turístico residencial logró ganar un gran volumen de inversión, pero la llegada de la crisis ha forzado un descenso de los precios que en Tánger y Marrakech, dos de los principales destinos, se sitúan entre el 10% y el 40%.
Con una población de 33 millones de habitantes, la mitad menores de 29 años, el sector de primera vivienda se mantiene a muy buen ritmo. No obstante, el gran impulsor del negocio inmobiliario en el país es el segmento de la vivienda social, en el que el gobierno marroquí ha puesto en marcha un plan destinado a la construcción de 100.000 viviendas anuales.
CB Richard Ellis
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