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La inversión inmobiliaria en España se ha visto afectada por la crisis económica mundial. De esta manera el volumen de inversión ha retrocedido fuertemente desde el 2007. Ahora bien, el 2010 se cerró con una corrección de esta tendencia, superando las cifras del 2009. Los factores que contribuyen a este cambio de tendencia son el aumento de las rentabilidades, la mayor disponibilidad de inmuebles en venta y, la recuperación del interés de los inversores.
Aunque el 2010 terminó con un descenso en el volumen de inversión sobre inmuebles terciarios, seguimos en cifras muy superiores a las del año anterior (2009), con un fuerte incremento respecto al mismo periodo (53%), y el total anual del 2009 (33%). Esta recuperación de la actividad de inversión se hace más palpable si señalamos que en torno a un tercio del volumen del 2009 representaba una única operación, la cartera de inmuebles del BBVA.
El descenso de actividad de final del año parece causado por el renovado nerviosismo sobre las perspectivas de las finanzas públicas en la periferia de la zona Euro, que han causado un notable incremento de los tipos de interés españoles a largo plazo. El rendimiento del bono a 10 años ascendió sobre 100pb a mediados de diciembre alcanzando el 5,5%
La inversión se concentra en los sectores Comercial y de Oficinas, abarcando un tercio del volumen total cada uno
Respecto al tamaño de las operaciones en el 2010 se sigue observando un menor volumen de las operaciones respecto a años precedentes. Este hecho viene provocado tanto por la devaluación de los activos como por las dificultades de acceso a financiación. No se produjeron operaciones de más de 500 millones de Euros.
Los vendedores siguen siendo nacionales
Salvo excepciones como las de la sede del BBVA en Bilbao, las ventas siguen protagonizadas por propietarios nacionales como en los últimos años
Ventas corporativas por compañías prestigiosas siguen siendo bien acogidas por los inversores, siempre que vengan acompañadas con compromiso de alquiler a largo plazo. Caja Madrid, Banco Sabadell y DTS han repetido esta modalidad de Sale & Leaseback consiguiendo grandes importes por activos de inversores o consorcios de inversores
Los compradores foráneos van cediendo protagonismo
Los compradores que vienen de fuera siguen concentrando la mayor parte del capital invertido, como viene sucediendo desde la crisis del 2007. En particular, los fondos que vienen del Reino Unido llevan la delantera con un 14%. Sin embargo, en este año el capital nacional ya casi alcanza la mitad de la inversión (46%)
La mayoría de los inversores buscan productos más prime que épocas pasadas pero este enfoque se centra en diferentes aspectos según la procedencia del inversor. La mayoría de los extranjeros busca contratos de alquiler a largo plazo que aseguren sus ingresos recurrentes y volúmenes más grandes donde tengan menor competencia dado la dificultad de acceso a financiación. Los inversores nacionales quieren aprovechar la coyuntura económica para acceder a localizaciones inalcanzables en otros años pero en tamaños más reducidos
Los inversores extranjeros suelen tener un perfil financiero, especialista en alguna tipología u oportunista mientras los nacionales suelen ser privados o aseguradoras
Las ventas de grandes corporaciones con compromiso al alquiler a largo plazo siguen siendo bien acogidas por el mercado
Las rentabilidades muestran mejoría
Después de algunos años de rentabilidades en crecimiento las rentabilidades iniciales exigidas por inversores se han estabilizado desde el 2009. Incluso comienzan un ajuste a la baja quizá por el interés de inversores privados por activos prime de menor volumen y porque los inversores ven próximo el fin de la bajada de rentas.
Aunque la mayoría del capital invertido sigue siendo foráneo, el nacional se va haciendo más presente
Las rentabilidades de Oficinas prime en Madrid descendieron al 5,75% y las de Barcelona al 6%. En Comercial se mantuvieron en el 5,75% y en Industrial en el 7,75% (Gráficos 7, 8 y 9). Las rentabilidades de comercios bajaron en el primer y tercer trimestre del 2010
Un efecto que se viene produciendo desde el 2007 es que la diferencia de rentabilidades entre activos prime y secundarios se ha acusado. La actividad se concentra en producto más seguro porque la sensación de riesgo ha aumentado. Mientras que las rentabilidades en los activos prime empiezan a descender en los activos secundarios no hay síntomas de que se replique esta tendencia.
Las rentabilidades se han estabilizado en el 2009 y comienzan a mostrar descensos en algunos sectores
Se prevé que las rentabilidades continúen bajando ligeramente en el 2011 en casi todos los sectores, y que prosiga esa tendencia de pequeños descensos en los próximos años
VER GRÁFICOS EN DOCUMENTO ADJUNTO
Pablo Kindelán. DTZ Research.
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