Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Joan Bermúdez i Prieto. Abogado – Licenciado en Ciencias Políticas. Bermúdez Consulting & Management S.L.
Atrás dejamos doce meses de encuestas que nos muestran el crecimiento del sector inmobiliario, por lo que ahora es el momento de hacer balance y, tomando como base la evolución del último año, prever y prevenir de lo que el próximo año nos depara en el mercado inmobiliario.
1. Introducción
Próximos a finalizar el año, es un buen momento para revisar y analizar la evolución de un mercado, el inmobiliario que si se ha distinguido por algo, ha sido por la volatilidad de sus actuaciones y por la falta de un horizonte claro en cuanto a su evolución. Hemos vivido momentos en los que parecía que se producía una recuperación de las ventas a otros en los que la paralización de las mismas ha sido significativa. Además del horizonte incierto que se presenta en relación tanto a la evolución de los precios, la situación y posición de los bancos en relación a la formalización de nuevas hipotecas para la compra de pisos y el mercado de alquiler, que como el Guadiana aparece y desaparece periódicamente de los foros de debate y de las administraciones.
2. Análisis del 2016
Un análisis que permita situar en su justa medida todos estos aspectos y segmentos del mercado parece necesario sobre todo cuando nos enfrentamos a un nuevo ejercicio en el que la necesidad de una vivienda se acentúa, al tiempo que la demanda se mantiene en unos niveles de moderación (por falta de recursos económicos) y la oferta comienza a alejarse (en cuanto a los precios que esta presenta), de la disponibilidad de compra que se mantiene en parámetros ajustados a unos niveles de precios que sigue arañando reducciones, aunque ciertamente en unos niveles que de media no superan el 2%.
Frente a él, como siempre surgen voces de reconocida solvencia, al tiempo que permite que surjan otros argumentos, de poca o nula consistencia que dan razones de cómo actuar en el futuro. Encontraremos quienes digan que es el momento de comprar porque los precios se incrementarán en un futuro muy próximo, al tiempo que otros entornos anuncian caídas desmesuras en los precios de las viviendas atendiendo a factores de macroeconomía y por lo tanto no se debe comprar y esperar a tiempos mejores.
En cualquier caso ambos extremos, como tales quedan fuera de un escenario y de un horizonte razonable para el próximo año. Tratar de resolver el futuro más allá de este periodo de tiempo, es puramente especulación, demasiados son los factores que inciden en la economia, en la política y en la propia sociedad para que seamos capaces de establecer comportamientos del sector inmobiliario más allá de un periodo relativamente corto (12 a 18 meses). Es precisamente a través del análisis de la evolución del ejercicio que ahora termina, que deberíamos estudiar, que no prever, las posibles actuaciones en el próximo año, partiendo de tres ejes, la construcción de nuevas viviendas, las transacciones/ventas realizadas y la evolución de los precios.
3. ¿Recuperación o mejora?
Las propuestas de comprar ahora o esperar (haciendo abstracción de la situación económica de la familia y de la capacidad de crédito, que son siempre los factores detonantes de la demanda) se basa en la previsible evolución de los precios de las viviendas y estos se deberían corresponder con la oferta y demanda. En un mercado donde se ha concedido licencias en el trienio 2.013/2.015 para un total de 100.944 viviendas, frente a las más de 600.000 del año 2.006 iniciadas, sitúa en su justa medida el nivel de oferta de nuevo producto que ha permitido cubrir la escasa demanda que en este periodo se ha producido. Si atendemos a los datos del Ministerio de Fomento en los que nos presenta el número de viviendas nuevas que todavía hay sin vender en estos años, el volumen se ha visto reducido en el periodo indicado en 50.060 viviendas.
Periodo
Número de viviendas nuevas en stock
Año 2.013
563.908
Año 2.014
535.734
Año 2.015
513.848
Estimación
Año 2.016
475.000
(Fuente ministerio de Fomento y elaboración propia)
Periodo
Licencia concedidas (Núm. de viviendas)
Año 2.013
31.236
Año 2.014
33.643
Año 2.015
36.055
Estimación
Año 2.016
45.189
(Fuente ministerio de Fomento y elaboración propia)
El mercado de vivienda nueva, nos permite tener esperanzas de una mejora, que no recuperación (si esta la entendemos como el incremento de actividad en porcentajes de dos dígitos) que previsiblemente se van a mantener a lo largo de este próximo año que si bien es cierto que se comienzan a ver nuevos proyectos de cierto volumen en algunos entornos en los que el desarrollo de construcciones se incrementa significativamente, debemos ser cautos en su viabilidad. El mercado lo ha demostrado, la oferta no genera demanda y la necesidad de una vivienda tampoco, si ello no va acompañado de disponibilidad económica y de financiación.
También el volumen global de ventas ha reflejado un incremento de actividad a tenor de los datos aportados por el Ministerio de Fomento y en función de una estimación de ventas a final de este año, nos podríamos situar en un incremento a diciembre del 12,89%
Periodo
Ventas totales
Año 2.014
365.621
Año 2.015
401.713
Estimación
Año 2.016
453.502
(Fuente ministerio de Fomento y elaboración propia)
Los datos nos presentan una mejora en este ejercicio y previsiblemente en el nuevo que ahora comienza. La evolución del mercado ha estado lenta y en cierta forma podríamos decir que consolidada, ya que se han realizado las transacciones en función de necesidades reales de los nuevos adquirente. No se ha detectado un movimiento como en periodos anteriores de compra a la espera de mejora de los precios, aunque si, como ya hemos apuntado en otras ocasiones se ha incrementado significativamente las compras realizadas por pequeños inversores que pretenden sitúan en el mercado de alquiler (muy necesitado de producto para atender la oferta existente) la vivienda adquirida y así de esta forma rentabilizar una inversión (generalmente pequeña),
El tercer eje que incide en la evolución del mercado, es el precio, la importancia del cual no se nos escapa ya que puede alterar los otros dos anteriores. Definir el mercado inmobiliario en singular, como único, nos puede llevar a conclusiones que en ocasiones difieran de la realidad. Los mercados son múltiples, casi tantos como entorno urbanos, por ello establecer la evolución de los precios de manera global nos llevaría a errores de percepción, recordando a Albert Einstein cuando decía que “No todo lo que cuenta puede ser contado. No todo lo que puede ser contado cuenta”.
VARIACIÓN DE PRECIOS
VARIACIÓN 2.016
Variación interanual
General
0,40
0,00
Capitales y grandes ciudades
1,40
1,60
Areas metropolitanas
-2,50
-1,80
Costa mediterranea
5,60
-0,60
Baleares – Canarias
2,70
-1,20
Resto municipios
-2,00
-0,40
(Fuente IMIE (Tinsa) y elaboración propia)
La evolución general de precios durante este año (a octubre), según datos facilitados por IMIE (Tinsa), se sitúan en un incremento del 0,40%, frente a una variación interanual neutra, mientras que si se analiza las grandes ciudades mantienen un incremento del 1,40% y del 1,60% respectivamente. Se observa que en los entornos turísticos se está generando un incremento de precio de los productos (costa e islas), muy superior a la media de las grandes ciudades (otro de los mercados de crecimiento), mientras que en el resto los precios siguen cayendo
Resulta significativo la caída de precios que se mantiene en las áreas metropolitanas, mercados próximos a las grandes ciudades y capitales, donde generalmente se concentran núcleos de población importantes, que se corresponden generalmente con los entornos también de actividad de empresas.
4. Conclusiones
Debemos entender, atendiendo a estos datos que los precios de las viviendas se mantienen en unos niveles parecidos a los que el mercado ha mantenido en los últimos tiempos. Las oscilaciones que se producen, se deben circunscribir más en las características de los pisos que en una reducción de los precios. Cada venta comporta una negociación única e individual y se corresponde a su vez con unas características propias de la vivienda, comparaciones matemáticas, sabemos que no siempre son exactas. Por ello la conclusión que podemos extraer de los precios de las viviendas es que se mantiene la tónica de ajuste de precios en los momentos de venta, manteniendo en el mercado la oferta de producto a precios con cierta estabilidad.
Con los datos disponibles, con el conocimiento del desarrollo diario de los mercados, cualquier pretensión de obtener una conclusión de que el mercado está recuperándose de forma que permita la edificación de proyectos con un volumen significativo de viviendas debe cualificarse al menos de arriesgado. Considerar que los precios de las viviendas que se desarrollan en nuevos proyectos e incluso el stock que existe (tanto de nuevas como de usadas), pueden tener un recorrido al alza, más allá de los ajustes que (esperamos) se produzcan a lo largo del año, puede abocarnos a una situación de oferta no atendida por la demanda.
Finalmente recordemos lo que en tiempos pasados ya avisamos, el stock actual de pisos nuevos que quedaron pendientes de vender en el momento en que se paralizo el mercado (eufemismo para definir la caída estrepitosa que sufrió el sector inmobiliario, juntamente con el financiero), es desconocer la tipología, la ubicación, la situación y las características que envuelven a estos productos. Se trata de proyectos que en gran medida están abocados (como ya comienza a suceder) a desaparecer del mercado.
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