Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Frente a la política de reducción drástica del gasto público que está adoptándose desde las distintas administraciones, el autor es partidario de generar actividad en el sector inmobiliario mediante la inversión controlada pues, solo así, podrá mantenerse el nivel de ingresos y, con ello, la ansiada recuperación económica.
Existe una expresión coloquial que se utiliza de forma frecuente para referirse a la Bolsa, dice que “todos sabemos de bolsa pero nadie entiende de ella”. En ocasiones y tengo que reconocer que últimamente de forma más asidua, me viene esta frase a la mente, aunque es cierto que reconduciéndola a la situación económica actual ya que parece que “todos sabemos de economía, pero nadie la entiende”.
Surge esta analogía cuando a través de los periódicos o noticias de radio y televisión nos llega cantidad de comunicaciones, en ocasiones difíciles de llamarlas información por la poca claridad o por la parcialidad de la misma; también recibimos “imputs” y declaraciones de los agentes económicos y representantes de las diferentes administraciones – locales, autonómicas, estatales o europeas- aportando cada uno su receta o medidas para superar la mal llamada crisis (cuando lleva tanto tiempo ya se ha convertido en el escenario normal de actuación).
Lo cierto es que todavía no se han puesto de acuerdo en su definición, tal vez porque no saben su origen o porque este es demasiado amplio y complejo, ya que se comenzó afirmando que todo era culpa de la burbuja inmobiliaria – durante un tiempo ha parecido ser este sector inmobiliario el responsable de casi todos los males del infierno-, para más tarde responsabilizar a las familias (llamadas eufemísticamente economías domésticas) por haberse endeudado más de la cuenta con relación a sus ingresos, atendiendo, eso sí, no al momento inicial cuando se comprometieron a atender los pagos de su deuda, si no a la situación sobrevenida. Posteriormente, se encontró en Grecia otra razón (o responsable, que no me atreveré a contradecir ya que parte de la situación actual surge de ese entorno) para justificar la situación. Se pasó casi de puntillas sobre la idea que “tal vez” el sector financiero, o mejor dicho el sistema financiero no fuera lo más adecuado, en cuanto a su actuación, y ello hubiera incidido de manera decisiva en el escenario presente y en las consecuencias actuales.
En este debate, todavía no sabemos, o tal vez sí, quién es el responsable o responsables, pero lo cierto es que no se puede focalizar las causas en una única razón (aunque todos tenemos nuevas propias teorías) pero sí sabemos quién es la víctima, es la sociedad a través del que parece ser descontrol de la economía. Decimos sociedad por tratarlo de forma genérica y aséptica y no entrar en la ingente cantidad de empresas que se han visto obligadas a cerrar o a entregar sus activos a las entidades de crédito para amortizar, aunque sea parcialmente, la deuda asumida. Tampoco quisiera tratar de los millones de personas sin empleo y en muchos casos con un futuro incierto. Centrarme en la definición del mercado, esa expresión más impersonal, nos permite a todos establecer una cierta distancia del problema concreto y personal.
Resulta paradójico que las Administraciones, tras malgastar los recursos públicos y privados, acudan ahora a la reducción drástica del gasto, paralizando la actividad, su principal fuente de ingresos para cubrir las deudas
Atendiendo pues a las numerosas propuestas que se han ido exponiendo, parece que existen dos tendencias que se basan a su vez en dos teorías económicas. La que ha tenido muy buena acogida (al menos es la que se está aplicando cada vez de forma más acérrima), ya sea voluntariamente o inducida, es la de incidir en el ahorro a toda costa y sin paliativos que han establecido las administraciones públicas. Es paradójica esta medida, ahora resulta que quien más ha gastado, quien más ha actuado por encima de sus posibilidades, quien no tiene recursos para pagar las facturas, quien ha desarrollado y ejecutado proyectos inviables económicamente y socialmente, basándose más en el principio de “disparar con pólvora de rey” que en el de un eficiente administrador, no es quien ahora tiene que pagar las consecuencias.
Las Administraciones, debemos hablar genéricamente porque parece que en todas partes existen situaciones de este orden, para atender los polideportivos que no se utilizan, las obras en ocasiones faraónicas con relación a las necesidades reales de la población han utilizado los recursos públicos presentes y futuros y ahora para cubrir este desaguisado imponen una reducción drástica, no del gasto, que este es el mensaje. Lo que realmente están haciendo es una reducción, en ocasiones, paralización de la actividad, que es realmente la fuente de ingresos para cubrir las deudas.
Es cierto que si se produce un endeudamiento y unos compromisos de pago superiores a la capacidad de ingresos, es necesario reducir gastos para re-equilibrar la economía, y esto funciona en cualquier economía siempre que los ingresos se mantengan o incluso se incrementen, pero cuando la capacidad de ingresos va en relación directa a la actividad económica, reducir esta para minimizar gastos, lo que produce es una reducción de ingresos. Ello sucede con casi todos los sectores económicos, ya que precisamente su nivel de actividad es la que genera ingresos, ya sea por impuestos directos o indirectos.
Si todos nos hemos empobrecido con relación a la situación de hace cuatro años, no podremos, ni deberemos, pretender mantener la misma actividad, la misma capacidad de gasto y lamentablemente de ingresos, aunque los extremos nunca son buenos, entre un nivel excesivo de consumo y gasto; la actual propuesta (el otro extremo) parece plausible, que existan posiciones intermedias que permitan reducir gastos, pero manteniendo un cierto nivel de ingresos, al menos lo suficiente para que este esfuerzo que entre todos estamos soportando, comporte un superávit corriente que reduzca la deuda histórica.
Parece plausible, que existan posiciones intermedias que permitan reducir gastos, pero manteniendo un cierto nivel de ingresos, al menos lo suficiente para que los ajustes permitan reducir la deuda histórica de las administraciones
Actualmente toda actividad relacionada con la construcción incluidas las viviendas están prácticamente paralizada. Tan solo se está actuando en proyectos muy concretos o en aquellos que quedaron sin terminar y ahora propiedad de las entidades de crédito activan su finalización. Todos sabemos que un proyecto inmobiliario, como cualquier otro bien, si no está terminado, su utilidad es nula y, consecuentemente, su valor es ínfimo. La escasa actividad de transacciones inmobiliarias vienen, en gran medida, generada por las propias entidades de crédito que venden sus productos y son las que nos aportan las estadísticas de actividad que cada mes aparecen a través del I.N.E. (Instituto Nacional de Estadística) y sobre las que nos volcamos para intentar ver algún punto de luz, alguna esperanza a la reactivación.
Actualmente, los Agentes Inmobiliarios que dedican su actividad básicamente a la venta de viviendas, se encuentran que tan solo pueden, de una forma razonable y recurrente, ofrecer (cuando las entidades financieras acceden a permitir que comercialicen) los productos de estas, ya que son las que realmente tienen financiación y, consecuentemente, son las que – salvo excepciones, que las hay- obtienen la hipoteca para la compra. Es comprensible que si un banco o caja tiene en su activo unos inmuebles que a través de ejecuciones, daciones u otras fórmulas han entrado en su balance, deban realizar las acciones necesarias para vender sus activos, pero al hacerlo sin la intervención del profesional incide también en esa reducción de actividad.
Siguiendo esta dinámica de reducir gastos-reducir actividad, reducir actividad-reducir gastos, podemos llegar al absurdo y es que nos podamos encontrar cada vez con menos ingresos en la medida que reducimos gastos. No es un axioma y, por lo tanto, tampoco de aplicación general, aunque sí de forma amplia y esta visión la mantiene otra tendencia económica que apunta a que deberíamos establecer medidas (con cautela, por supuesto) para comenzar a generar actividad en algunos sectores.
En principio cualquier inversión productiva debería ser analizada, pero no tan solo desde el punto de vista empresarial, entendemos que cualquier empresario que se propone una inversión es porque con ello obtiene unos beneficios. Se debería tener en cuenta también la rentabilidad vía impuestos tasas, contribuciones, es decir los ingresos que precisan las administraciones para poder hacer frente a los gastos corrientes (servicios a la ciudadanía) así como atender los pagos de las deudas que soportan.
La potenciación de la actividad económica inmobiliaria, por las administraciones, pasaría, entre otras, por facilitar el crédito, incentivar las ventajas fiscales, atendiendo a la necesidad real de vivienda, o incidir en los precios del suelo
Ante este hipotético escenario de potenciación de la reactivación económica, es inevitable tratar del sector inmobiliario, ya que hoy parece muy difícil disociar la suerte de cualquier sector del escenario general que estamos viviendo y el inmobiliario, hoy por hoy es de los pocos que de una forma transversal incide en muchos otros sectores y aporta unos recursos importantes a las arcas de las diferentes Administraciones. Con ello, no se trata de plantear un escenario en el que nuevamente comience la diabólica rueda de transacciones, sería el caos. Se trata tan solo de permitir una cierta facilidad en el acceso al crédito que ahora, como ya hemos tratado en diferentes ocasiones, está casi cerrado. Se trata de obtener alguna ventaja fiscal (que se compensaría con el mayor volumen de transacciones) y todo ello atendiendo a las necesidades reales que existen de falta de vivienda en muchos colectivos. Incidiendo también en los valores (precios) de los suelos, ya que este es el factor que ha encarecido de forma significativa en el tiempo el precio de las viviendas.
No pretendemos aportar aquí otra teoría mas a las muchas que se han planteado, aunque si generar un momento de reflexión, una parada en el camino para analizar de forma pausada, tranquila, si el camino que hemos tomado todos (porque no tan solo las administraciones actúan de esta forma, se ha generado una dinámica en la que todos reducimos, son mas) es realmente el que nos puede llevar a resolver nuestro problema de endeudamiento y reactivación económica o tan solo conseguiremos ir pagando “nuestra cuota”.
Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com
#ads1{display: none !important;}
#ads2{display: none !important;}
#ads3{display: none !important;}
#ads4{display: none !important;}
/*.code-block {display: none !important;}*/
#economist-inarticle{display: none !important}
#publicidad{display:none;}
#cortardivhglobal{display: none !important;}
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
