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La desaceleración del mercado inmobiliario residencial se confirma poco a poco. La dinámica alcista de los precios continuará durante los próximos meses, pero con una clara tendencia a la baja y a estabilizarse.
Este cambio, que significará para algunas empresas y propietarios privados el inicio de un ciclo de recesión con un crecimiento más lento, representa al mismo tiempo una buena oportunidad para el sector hotelero español, cuyos proyectos mejorarán sus niveles de rentabilidad, aunque sin llegar a alcanzar las cifras de años anteriores.
Dos sectores en crecimiento, los hoteles de ** estrellas y las líneas aéreas de bajo coste, comparten un mismo tipo de usuario: turista, viaja en pareja, de 25 a 44 años y con renta de nivel medio /alto
Así, nos encontramos ante el comienzo de una nueva fase de intenso dinamismo empresarial en el sector inmobiliario hotelero, en el que se producirán grandes operaciones e inversiones por parte de las principales empresas. Por otra parte, también habrá que tener en cuenta los movimientos protagonizados por nuevos actores que quieran entrar en el mercado, aprovechando oportunidades ( como, por ejemplo, la reciente venta de todo el portfolio del Grupo Acorn en las Islas Baleares)
Sin embargo, la pregunta clave que deben plantearse las empresas de tamaño medio, e incluso los inversores privados, es: en este momento de nuevas oportunidades de negocio, ¿cuál es el espacio que puedo ocupar y en el que pueda obtener mayores beneficios con la menor competencia posible?
Hoteles de ** estrellas y vuelos de bajo coste
A primera vista, es una pregunta de difícil respuesta. Plantear un escenario perfecto en el que poder diferenciarse y conseguir una posición competitiva favorable parece un objetivo complicado de alcanzar. No obstante, durante los últimos meses se está desarrollando en el sector inmobiliario hotelero español un segmento con gran potencial y margen de crecimiento: los hoteles de dos estrellas. Y con ellos, los hostales, ambas tipologías de establecimientos situados, normalmente, en los centros históricos de las grandes ciudades.
Las razones que explican la subida de este segmento se deben a dos factores: por una parte, la alta rentabilidad que ofrecen las propiedades, con una oferta de servicios reducida (según establece la normativa), y un escaso volumen de inversiones en mantenimiento (mobiliario, servicio, equipamiento, etc.) en comparación con establecimientos de otras categorías. Por otra, los elevados índices de ocupación, con un gran número de habitaciones por local (en el caso de los hostales) y una gran rotación de clientes.
El auge de este tipo de hoteles en España, por otra parte, ha coincidido con la eclosión de las compañías aéreas de bajo coste, cuyo perfil de cliente encaja con el de los usuarios de esta nueva oferta hotelera de dos estrellas: según datos publicados extraidos del informe «Compañías Aéreas de Bajo Coste´´, publicado por el Instituto de Estudios Turísticos, se trata de turistas (hasta un 70%), que viajan principalmente en parejas, de 25 a 44 años y con una mayoría de renta de nivel medio y alto (más del 80%). En el caso de los hostales, cuyo modelo sigue el mismo planteamiento que los hoteles de dos estrellas, también deberíamos añadir como target a los estudiantes, ya que esta tipología de establecimientos suele tener mayor número de habitaciones y unos precios más asequibles.
El coste de la oportunidad: aprovechar el momento
Ejemplos como CATS, Seven Colors o el Hostal Kabul, situados en Madrid y Barcelona respectivamente, demuestran las buenas perspectivas de esta tendencia. También es representativa la cantidad de nuevos procesos de intermediación gestionados por las consultoras especializadas.
De hecho, en la mayoría de ciudades en las que proliferan este tipo de hoteles, los organismos municipales vinculados al turismo y la hostelería han creado e impulsado iniciativas en este sentido, a través de planes de recuperación de las zonas más degradadas de los centros urbanos y acciones de comunicación y marketing turístico enfocadas a potenciar este tipo de oferta hotelera (Andalucía es un buen ejemplo con una sólida oferta de esta categoría de hoteles en Sevilla, principalmente). Ciutat Vella o el Born, en Barcelona, y el triángulo formado por los Museos Thyssen, Reina Sofía y El Prado en Madrid, son otros buenos ejemplos de esta colaboración entre el sector hotelero y la administración pública.
en la mayoría de ciudades en las que proliferan este tipo de hoteles, los organismos municipales vinculados al turismo y la hostelería han creado e impulsado iniciativas a través de planes de recuperación de las zonas más degradadas de los centros urbanos
Por último, y para favorecer al máximo el crecimiento de los hoteles de dos estrellas y los hostales urbanos, se debería remodelar la planta hotelera de este tipo de oferta, que ya que cuenta con una gran demanda del perfil de clientes que requieren estos establecimientos. Así pues, la coyuntura es favorable por lo que se ha explicado anteriormente: existen oportunidades de negocio que no deben dejarse escapar, y menos en un momento en el que el mercado entra de nuevo en una dinámica positiva y de mucho movimiento. Ahora se deciden los líderes de mañana. El coste de la oportunidad perdida puede ser demasiado caro para las empresas medianas o los empresarios privados que no aprovechen la oportunidad que les brinda el momento actual.
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