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Por Carmen Giménez. Abogada, experta en urbanismo y Derecho inmobiliario.
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Con los efectos de la crisis, y la depreciación del euro, son muchos los deudores hipotecarios a los que les cuesta llegar a final de mes. Y muchos de ellos son deudores de hipotecas multidivisas, que están viendo, no solamente fuertemente incrementada su cuota mes a mes, sino también el importe del capital que deben al Banco. Analizamos si las hipotecas multidivisas son un nuevo tóxico financiero, cuáles son sus riesgos y forma de eliminarlos.
1. El origen
En España, en el período de “bonanza” económica e inmobiliaria, y más concretamente entre los años 2006 a 2009, cuando se compraban inmuebles “como si fueran barras de pan”, sin detenerse a pensar tan siquiera en el precio que costaba el metro cuadrado de lo que se estaba adquiriendo sino, si la capacidad económica de la unidad familiar podía pagar la “letra” o cuota mensual resultado de la hipoteca que iba a contratar, surgen con fuerza las denominadas hipotecas multidivisas o hipotecas multimoneda.
Este nuevo producto financiero, en tanto en cuanto era ofrecido y comercializado por un Banco o una entidad financiera, resultaba sumamente atractivo para el consumidor o usuario cuando el euro era una moneda fuerte frente a otras monedas, como el yen japonés o el franco suizo, que tenían un tipo de interés más bajo que el de la zona euro. Esta diferencia de valor hacía que la cuota mensual a pagar por el deudor hipotecario fuera inferior que la de un préstamo hipotecario convencional.
Es muy posible que los Bancos y Entidades Financieras que los comercializaron masivamente, lo hicieran en previsión de evitar los riesgos de una fuerte caída del tipo de interés de la moneda en la zona euro, como así sucedió a partir de enero-febrero de 2009, y tener así garantizados, sus beneficios empresariales.
De esta manera, estos préstamos, que se comercializaban fundamentalmente entre colectivos, se ofrecían tanto para la adquisición del inmueble, como para sustituir el préstamo convencional que ya tenían los deudores hipotecarios, informándoseles solamente de la comparativa entre uno y otro en el momento de la contratación, pero obviando los importantes riegos (hoy hechos consumados) que contraían al firmarlo.
2. ¿Qué es la hipoteca multidivisa? Su definición y naturaleza
Tras diferentes opiniones de los Tribunales, como consecuencia de la resolución de distintas demandas interpuestas por consumidores y usuarios, sin que hubiera un criterio unificado sobre el concepto y naturaleza de este préstamo tan atípico y al que estamos tan poco acostumbrados, el Tribunal Supremo en Pleno, en sentencia de 30 de junio de 2015 no solamente las define, sino que incluso califica su contenido como el de un instrumento financiero derivado.
Así, en lo que respecta a su definición, dice la Sala: “Lo que se ha venido en llamar coloquialmente hipoteca multidivisa es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor (London Interbank Offerd Rate, esto es, tasa de interés interbancaria del mercado de Londres)”.
Es decir, la hipoteca multidivisa, se caracteriza por la denominación en divisas del capital prestado y de las mensualidades exigibles, a pesar de que ese capital haya sido desembolsado en moneda nacional y que los reembolsos deben efectuarse en este moneda, sirviendo la divisa como una simple unidad de cuenta, puesto que el flujo monetario expresado en divisas es ficticio, mientras que el flujo monetario expresado en moneda nacional es real.
Y sobre su naturaleza, indica: “La Sala considera que la hipoteca multidivisa es, en tanto que préstamo, un instrumento financiero. Es, además, un instrumento financiero derivado por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera. En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el artículo 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el artículo 79.bis.8 de la Ley del Mercado de Valores, en relación al artículo 2.2 de dicha ley”.
Definida de la manera expuesta anteriormente, y calificada su naturaleza por nuestro Alto Tribunal, parecía que se abría una puerta más segura a los hipotecados por este tipo de contratos para reclamar sobre la nulidad por abusividad de sus cláusulas, abusividad que veremos más adelante.
Posteriormente a esta sentencia, se dictó otra, en diciembre de 2015, esta vez por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en la que se indica que la hipoteca multidivisa no es un instrumento financiero derivado, eso sí, deja a salvo la comprobación y criterio del órgano jurisdiccional nacional que tiene que juzgar, en definitiva, el caso concreto.
Parece que este cambio de criterio ha hecho saltar, de nuevo, la duda sobre la prosperabilidad o no de las demandas a futuro que pudieran interponer los consumidores y usuarios en defensa de sus derechos.
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