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Si la hipoteca tradicional, la que consiste en conseguir un préstamo para comprar una vivienda está en horas bajas, la llamada hipoteca inversa ha tomado impulso. En los últimos años se ha producido un aumento en torno a un 10 % en su contratación, ¿a qué se debe este incremento y en qué consiste realmente?
• Se trata de un préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años, que les permite obtener una renta mensual de por vida, a cambio de utilizar su vivienda como garantía.
• Serán los herederos los que tengan que devolver el dinero prestado: vendiendo la vivienda, suscribiendo una nueva hipoteca o simplemente liquidándola con su propio dinero y quedándose con ella
¿Qué es la hipoteca inversa?
Se trata de un préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años, que les permite obtener una renta mensual de por vida, a cambio de utilizar su vivienda como garantía. En lugar de percibir el total de la cantidad prestada al inicio de la operación, como ocurre con una hipoteca normal, a través de la hipoteca inversa, ese montante se va recibiendo en mensualidades. Es como convertir una parte de la vivienda en un plan de pensiones complementario, cuyas prestaciones recibimos de manera inmediata.
También es posible a través de la hipoteca inversa solicitar un importe de entorno a un 15-20% sobre el valor de la vivienda, como disposición inicial, y el resto en forma de disposiciones mensuales.
El importe de las mensualidades que se reciban de la entidad financiera, será mayor cuanto mayor sea el valor de la vivienda, y más edad tenga el solicitante. Es muy importante destacar que la propiedad sobre la vivienda no se pierde, a diferencia de lo que ocurre con otros productos, como la renta vitalicia inmobiliaria. La vivienda se emplea únicamente como garantía.
Todas las cantidades recibidas, más los intereses, más los gastos de la operación, son exigibles por parte de la entidad únicamente al fallecimiento del último de los titulares, y el producto está ideado para que en ese momento, el valor de la vivienda sea superior a la deuda acumulada, para facilitar así la cancelación de la deuda por parte de los herederos. Éstos podrán vender la vivienda, saldar la deuda y quedarse la diferencia, o si prefieren mantener la vivienda, podrán cancelar con recursos propios o refinanciando la operación.
La mayor parte de los mayores que contratan hipotecas inversas lo que quieren es poder aumentar los ingresos mensuales para vivir más desahogados y poder pagar mejor los gastos corrientes, e incluso poder darse un capricho de vez en cuando.
Existe también un grupo importante que lo hace para poder acceder a residencias o servicios socio sanitarios. Y últimamente, se están incrementando los casos de personas mayores que lo hacen para poder ayudar económicamente a hijos que por la crisis se han quedado en situación de desempleo.
¿Qué requisitos se exigen para contratar una hipoteca inversa?
Los únicos requisitos exigidos son tener más de 65 años y ser titular de una vivienda.
Para conseguir los beneficios que otorga la Ley de reforma del mercado hipotecario, la vivienda además debe ser la habitual. La Ley establece unas bonificaciones en las tasas notariales y registrales, así como la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Qué tipos de hipoteca inversa existen?
Las hipotecas inversas se pueden clasificar en función de distintos factores, pero el que más diferencias marca es la forma de percepción del crédito. Y tenemos:
Hipoteca Inversa Vitalicia; Aquella en la que el cliente percibirá una cantidad fija mensual de por vida.
En caso de haber 2 titulares, la cantidad fija mensual se percibirá hasta el fallecimiento del último de ellos.
Se trata de un producto integrado por:
• Crédito hipotecario a interés fijo.
• Seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito, por el que la Aseguradora paga la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado.
Algunas entidades permiten además solicitar una disposición inicial adicional.
Hipoteca Inversa Temporal; Aquella en la que el cliente percibirá una cantidad fija mensual durante un plazo pactado, finalizado dicho plazo el cliente no tiene que cancelar la deuda, salvo que lo haga voluntariamente.
Especialmente atractiva para clientes que quieren vender la casa y mientras la venden necesitan liquidez. No obstante, en la actualidad, es difícil conseguir esta modalidad, ya que las entidades están más restrictivas.
Algunas entidades permiten además solicitar una disposición inicial adicional a las disposiciones mensuales.
¿Cómo se devuelve el dinero prestado por la hipoteca inversa?
A diferencia de otros préstamos hipotecarios, la persona mayor no tiene que devolver el dinero prestado. Serán sus herederos los encargados de liquidar la deuda con la entidad financiera en el momento del fallecimiento de la persona mayor. Para ello tiene varias opciones: pueden vender la vivienda, pagar la deuda y quedarse con la diferencia; pueden suscribir una nueva hipoteca para ir pagando la deuda o simplemente pueden liquidar la deuda con su propio dinero y quedarse con la vivienda.
De media, el valor residual para los herederos es del 50% del valor de la casa.
¿Se puede cancelar anticipadamente la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa puede cancelarse en cualquier momento, devolviendo a la entidad financiera el dinero prestado hasta el día de la cancelación.
La mayoría de las entidades no cobran gastos por cancelar la hipoteca inversa anticipadamente.
¿Qué gastos conlleva la hipoteca inversa?
Igual que otros créditos hipotecarios la operación conlleva gastos por liquidación de impuestos, notario, gestoría y registro. Todos estos gastos son adelantados por el Banco a cuenta del préstamo hipotecario. No obstante, la operación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El único gasto que tiene que desembolsar directamente el cliente es el coste de la tasación.
¿Qué me cobra la entidad financiera por la hipoteca inversa?
La entidad financiera cobra un tipo de interés por el dinero que presta a la persona mayor. Esto significa que en el momento de cancelación de la hipoteca, el importe adeudado será igual a las rentas y gastos iniciales que haya abonado la entidad financiera más los intereses generados hasta la cancelación.
¿Sigo siendo el propietario de mi vivienda?
En ningún momento se pierde la titularidad de la vivienda. El propietario simplemente utiliza su casa como garantía frente al banco, pero la vivienda sigue siendo suya.
¿Puedo alquilar mi vivienda?
La vivienda se puede alquilar en cualquier momento porque sigue siendo de la persona mayor. Normalmente las entidades financieras piden que se les informe del contrato de alquiler para comprobar que no se trata de un alquiler vitalicio ni de renta mínima.
¿Puedo contratar una hipoteca inversa si mi vivienda tiene actualmente una hipoteca?
Se puede contratar una hipoteca inversa con una hipoteca en vigor si se cancela previamente. Para ello, las entidades financieras adelantan un capital inicial en el momento de la firma de la operación que sirve para cancelar la hipoteca en vigor.
Fiscalidad
Las rentas recibidas de la hipoteca inversa no están sujetas a tributación en el IRPF porque son disposiciones de un crédito, y por tanto no tienen la consideración de renta.
Las hipotecas inversas vitalicias tienen un seguro de renta vitalicia diferida que asegura el pago de la renta a partir de una fecha determinada (la que la entidad ha considerado como esperanza de vida). Las rentas recibidas a través de este seguro sí están sujetas a tributación, pero con ventajas fiscales importantes: sólo tributa el 1,44% de la renta.
Requisitos de contratación
Los requisitos básicos son tener más de 65 años o ser dependiente y tener una vivienda en propiedad. Las entidades financieras en España están contratando directamente HI con el cliente interesado, sin embargo, la Ley de Reforma del mercado hipotecario de 7 de Dic. de 2007, regula como obligatorio “el suministro de un servicio de Asesoramiento Independiente a los solicitantes de este producto”. La cuestión es que la misma Ley pospone a una siguiente normativa reguladora la “forma, condiciones, requisitos” con los que ha de suministrase el citado asesoramiento independiente”. Dejando aparte esta cuestión legal, hay que decir además que esta figura del Asesor Independiente es muy recomendable y necesaria para salvaguardar los intereses del cliente frente a la entidad financiera, y por este mismo motivo es obligatoria en los países con mayor tradición en la comercialización del producto como son Reino Unido, donde se comercializa la HI desde el año 1965 y EEUU donde se comercializa desde el año 1989.
En Reino Unido cuentan con muchos más años de desarrollo del mercado, y allí la hipoteca inversa está totalmente “normalizada”, y por tanto existen muchas diferencias con nuestro país, tanto en términos cualitativos como cuantitativos.
Quizá lo que refleja con más claridad que se trata de un mercado mucho más maduro que el español es el hecho de que se realizan más de 22.000 operaciones de hipoteca inversa al año, más de un 1.000% más de las que se realizan en España. Además, existen diferencias importantes en ambos mercados, tanto por el lado de la demanda como por el de la oferta.
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