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Un año más, la «confirmada´´ madurez del segmento de los Centros Comerciales parece que se retrasa. Debido a las buenas expectativas de crecimiento de la economía, de la población y de la capacidad de gasto, asistimos al desarrollo de nuevos proyectos y a la situación de España dentro de los cinco primeros países europeos en volumen de SBA (superficie bruta alquilable) para los próximos dos años.
Si durante 2005, el número de centros abiertos fue similar el del año 2004, con un total de 27 nuevos centros y 8 ampliaciones, que totalizaron casi 804.000 mÁ¢–°Â¤, un 3,7% más que hace 12 meses; En los cinco primeros meses de 2006 se han registrado 10 aperturas y 4 ampliaciones de centros comerciales existentes, con un total de casi 500.000 mÁ¢–°Â¤ de SBA, por encima de la media del año 2005.
Las aperturas de 2005 se concentraron en las Comunidades de Madrid, Andalucía y Valencia, con un total del 52% de la nueva SBA. Proyectos como Málaga Nostrum, con 91.250 mÁ¢–°Â¤, Parquesur en Leganés (Madrid) con casi 44.000 mÁ¢–°Â¤ y Ribera del Xúquer en Carcaixent (Valencia) con 33.000 mÁ¢–°Â¤, destacan en cada una de las tres Comunidades Autónomas reseñadas.
En número de centros nuevos destacan los Centros Pequeños (entre 5.001 mÁ¢–°Â¤ y 20.000 mÁ¢–°Â¤), con un 40% del total, mientras que en SBA, prácticamente tres cuartas partes corresponden a Centros Pequeños, Medianos y Grandes, según la nomenclatura de la AECC (Asociación Española de Centros Comerciales).
A cierre del año 2005, la SBA total a nivel nacional se situó entorno a los 11 millones de mÁ¢–°Â¤, repartidos en algo más de 530 Centros Comerciales. La tercera parte de los centros son Pequeños (16% de la SBA), pero la tercera parte de la SBA correspondió a Centros Grandes (11% del número de centros).
Las Comunidades de Madrid, Andalucía, Cataluña y Valencia concentran el 58% de los centros abiertos en España, que representan el 62% de la SBA (2,4 millones de mÁ¢–°Â¤ en Madrid, 2 millones de mÁ¢–°Â¤ en Andalucía, y 1,2 millones de mÁ¢–°Â¤ tanto en Cataluña como en Valencia).
Debido al tamaño de las aperturas de los centros comerciales realizadas en 2005, el tamaño medio de los mismos se ha incrementado en un 2,5%, desde los 20.187 mÁ¢–°Â¤ en 2004 a los 20.692 mÁ¢–°Â¤ en 2005, hecho derivado de que el 48% de la nueva SBA en 2005 corresponde a centros de más de 20.000 mÁ¢–°Â¤.
Extremadura sigue siendo la CCAA con centros más pequeños en media (9.553 mÁ¢–°Â¤) y Asturias la que ostenta los centros más grandes, con 28.231 mÁ¢–°Â¤ de media.
Debe mencionarse, a título individual, la Comunidad de Murcia, donde la existencia de proyectos nuevos de Centros Comerciales, va a provocar una situación como la que actualmente vive Asturias, es decir, de crecimiento de la SBA por habitante y el aumento del tamaño medio de los centros existentes.
Utilizando un parámetro que permita homogeneizar y comparar las distintas regiones, se calcula los mÁ¢–°Â¤ de SBA existentes por cada 1.000 habitantes. Este dato, que en 2005 se sitúa en casi 250 mÁ¢–°Â¤, es un 5,6% superior al existente en 2004 (236 mÁ¢–°Â¤), con comportamientos desiguales dependiendo de las Comunidades, debido a la variación de población y centros en cada una de ellas.
Este dato de SBA por cada 1.000 habitantes nos sitúa en el noveno puesto a nivel europeo, por detrás de países como Noruega (500 mÁ¢–°Â¤), Suecia (320 mÁ¢–°Â¤), Holanda (315 mÁ¢–°Â¤) o la vecina Francia (260 mÁ¢–°Â¤).
Para lo que queda de año, así como para los ejercicios venideros se prevé la apertura (o ampliación) de 20 centros comerciales, con casi 600.000 mÁ¢–°Â¤. Esta nueva oferta y la materializada en los primeros meses del año 2006 sitúan a España dentro de los cinco países europeos por nueva SBA, detrás de Rusia, Reino Unido, Italia y Francia.
Desde el punto de vista del inversor, son los inversores institucionales extranjeros los protagonistas, mostrándose los españoles como predominantes en el segmento de la promoción, con insignes excepciones como ING y AM-MDC.
Los hipermercados se mantienen como locomotoras sólidas, pero los cines son sustituidos en muchas ocasiones por las medianas superficies de cualquier actividad, como alternativa para tirar de la demanda e incrementar la afluencia a los centros comerciales. Según datos a 2005, la audiencia de las salas de cine ha
disminuido un 20% con respecto a 2004, representando en la actualidad tan sólo un 7,1% de la población total la que va al cine.
Alquiler
En lo que respecta a los precios de alquiler, ante una situación de mantenimiento del nivel de rentas en 2004 con respecto al año anterior, en 2005 el incremento medio de las mismas ha estado muy por encima, pudiéndose hablar de aumentos cercanos al 10%.
La ocupación de los Centros Comerciales, en términos generales, se mantiene muy alta, habiéndose registrado incrementos de ocupación con respecto al año precedente, incluso en niveles de desocupación media del 2%.
Asistimos, por último, a una importante selección de los operadores en cuanto a los Centros concretos. La duración de los contratos y la forma de cálculo de las rentas hace que éstos procedan al abandono de los Centros en el momento que el mismo no funciona. Los operadores por tanto, además de comportarse de una
forma mucho más exigente en lo que a condiciones se refiere, tienen mucha más capacidad de negociación y presión sobre los propietarios de los Centros.
Para los próximos ejercicios, dado que nos encontramos en un mercado muy competitivo, el éxito en la promoción serán los centros de gran tamaño con hipermercado y nuevas actividades de ocio en localizaciones con una zona de influencia de, al menos 300.000 personas a 20 minutos en coche y con una arquitectura que invite a disfrutar de la estancia. También los centros urbanos y, como no, los parques comerciales.
Las previsiones económicas para España en 2006, muestran un mantenimiento del PIB, con un crecimiento previsto del 3,2% al que se ha llegado por consenso de los mencionados expertos; una moderación de la inflación, que se situaría al finalizar el año en el 3,1%, y un incremento del empleo del 2,8% (519.000 ocupados).
La Comunidad de Madrid, seguida por las Islas Baleares y País Vasco registran un gasto medio por persona superior a la media nacional en más de un 10%, lo que implica que en estas comunidades autónomas podría permitirse una mayor densidad comercial que la registrada en el conjunto del país y en comunidades que realizan menor gasto.
En los cinco primeros meses de 2006 se han producido 10 aperturas de centros comerciales y 4 ampliaciones, lo que representa una total de 493.933 mÁ¢–°Â¤ de nueva SBA.
La SBA nueva más elevada se encuentra en Madrid, debido al número de nuevos centros (3) y sobre todo a la incorporación del centro comercial Plenilunio con 70.000 mÁ¢–°Â¤ de SBA.
En lo que respecta a la tipología de los nuevos Centros Comerciales que han abierto durante los 5 primeros meses del año 2006, debe destacarse que el 20% de centros, que supone un 35% de la nueva SBA, corresponde a Centros Grandes (superior a 40.000 mÁ¢–°Â¤). El número de centros se reparte igualmente entre centros Medianos (entre 20.001 y 40.000 mÁ¢–°Â¤), Pequeños (hasta 20.000 mÁ¢–°Â¤), sin embargo los Medianos representan el casi 30% de la nueva SBA mientras los Pequeños sólo alcanzan el 17%.
Estas previsiones registran 16 aperturas, 3 ampliaciones y una segunda fase, lo que representa un total de casi 600.000 mÁ¢–°Â¤ de nueva SBA.
Estos proyectos y las aperturas registradas en lo que va de 2006 sitúan a España entre los 5 primeros países de Europa por volumen de nueva SBA en 2006 y 2007, ranking liderado por Rusia y el Reino Unido.
El Mercado de Inversión
En el mercado de inversión de Centros Comerciales, el componente institucional inversor ha sido el gran protagonista en los últimos años. Ingleses, con un marcado componente de entrada y permanencia, alemanes, que comienzan a protagonizar desinversiones, y actualmente los franceses, que con mucho interés, aunque con no tanto éxito, están empezando a entrar en el mercado español, son los grandes protagonistas.
También los inversores institucionales españoles, representados por los fondos inmobiliarios, y los privados nacionales (bien directamente o a través de family offices) están entrando progresivamente en el mercado, si bien porcentualmente su importancia es menor es comparación con la actividad extranjera. El componente nacional sí que es más importante en el caso de la promoción y construcción de Centros Comerciales.
La buena situación económica española, el aumento de la población, fundamentalmente vía inmigración (un componente muy significativo en el gasto realizado en Centros Comerciales) y vía turismo residencial (esto es, la población extranjera que elige nuestro país como primera residencia en el momento de su jubilación o retiro), y el aumento del gasto disponible que se deriva de los dos componentes anteriores, hacen de España un destino destacado para los inversores extranjeros.
Teniendo en cuenta las operaciones cerradas en 2005 y los primeros meses de 2006, se aprecia una disminución paulatina de los yields iniciales, como se ha comentado anteriormente. Es importante comparar estas rentabilidades con la evolución prevista en los tipos de interés, con la evolución de los mercados de renta variables y con otros segmentos inmobiliarios, como sería el caso del mercado de oficinas (con rentabilidades a la baja y con rentas al alza). Respecto a la evolución prevista de los tipos de interés, no parece que éstos vayan a crecer en demasía, por lo que, en principio, no supondría un lastre a la financiación de operaciones. Sin embargo, además del coste financiero, una variación en el tipo de interés debería afectar, o a la prima de riesgo aplicada en el segmento o a las yields de las operaciones. En cualquier caso, puesto que la previsión es de modificaciones leves, también en este orden de magnitud afectará a la rentabilidad en las transacciones. La renta variable sigue siendo una alternativa a la inversión inmobiliaria, y más concretamente en el segmento de Centros Comerciales, si bien es cierto que la rentabilidad por dividendo en los últimos años del Ibex-35, por ejemplo, se sitúa por debajo del 3%.
En general, el mercado de inversión de Centros Comerciales es mucho menos volátil debido a la menor volatilidad en las ocupaciones y rentas que en otros segmentos del mercado inmobiliario, por la diversidad de los inquilinos existentes. Mercados como el de oficinas están en relación directa con el ciclo económico
(representado con la evolución del PIB), mientras que el mercado de centros comerciales se basa, fundamentalmente, en el consumo de los particulares que muestra, no tanto ciclos, como tendencias crecientes.
La madurez anunciada en el sector, por la nueva SBA incorporada en los distintos proyectos, parece «retrasarse´´ (aparte hecho en el mercado de Madrid, que sirve para poner en relación el recorrido previsible en otras ubicaciones), si bien el empuje mantenido de los inversores internacionales incita a unas perspectivas todavía halagÁ¸eñas y con cierto recorrido sobre todo en capitales de provincia diferentes de Madrid y Barcelona y en ubicaciones concretas.
Respecto a los productos preferidos, el hipermercado se mantiene como locomotora preferida, mientras que los cines están disminuyendo su importancia en respecto al tirón que suponían en la atracción de demanda, en beneficio de las medianas superficies.
La rentabilidad exigida por los inversores varía en función del tipo de centro que se trate, pudiéndose establecer los siguientes rangos orientativos por tipologías:
í¯ Centro Comercial y Ocio e Hipermercados con Galería Comercial (Grandes y Medianos): 5,75%-6,25%
í¯ Parque Comercial: 5,5%-6%
í¯ Centros Especializados y Pequeños: 6,25%-6,75%
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