Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
La ocasión para generar oportunidades-Siempre se ha dicho que sentarte frente a un folio en blanco, aunque ahora sea virtual como ahora con el uso del ordenador, resulta una labor arto difícil cuando se ha de comenzar a escribir. Lo cierto es que la dificultad no está en el hecho de tener que llenar unas páginas, sino en encontrar razones, argumentos o cuanto menos excusas para el optimismo o para la esperanza entendida como la capacidad de poder sobrevivir (empresarialmente) y recomponer la maltrecha estructura a que ha quedado reducido el mercado inmobiliario.
Este es precisamente el objetivo que me he fijado al comenzar a escribir mí artículo. No pretendo ser un optimista compulsivo que intenta ver las cosas de color (léase tendencia) diferente a la que la realidad del mercado nos aboca, pero si que intento separar el grano de la paja. Entendida esta como el cúmulo de noticias, comunicados, declaraciones y estudios (más o menos bien elaborados y bien intencionados) que llenan a todas horas no tan solo los medios de comunicación, también las conversaciones y en muchas ocasiones inciden en las previsiones y actuaciones de las empresas.
Generalmente nos centramos tanto en tratar las obviedades, en analizar lo ya estudiado, en revisar las conclusiones, dedicando tanto tiempo a ver donde hemos (o no) llegado que nos olvidamos de valorar las razones del porqué, de examinar las consecuencias del como y del cuando, lo cual nos lleva a saber mas como estamos (debido generalmente a factores externos) que a analizar como podríamos estar si las decisiones y medidas, que siempre tenemos preparadas, se hubieran puesto en práctica.
Hacer de la necesidad virtud, es una frase anónima, como tantos pensamientos de la sabiduría popular que en estos momentos deberíamos recuperar e intentar aplicar a nuestra actividad diaria, porque desafortunadamente en un entorno cambiante, como el nuestro, con altibajos en la evolución de la economía global de nuestro país, requiere cintura empresarial para poder adaptarse a cada uno de los momentos. Intentado aprovechar las oportunidades cuando se generan, o generándolas cuando estas no surgen libremente. Los proyectos a largo plazo, se limitan a periodos de uno o dos años y en ocasiones los de corto plazo pueden ser tan solo de meses.
Afortunadamente de la iniciativa empresarial tenemos suficientes muestras exitosas, aunque tan solo lo fueran por un período corto de tiempo, no tanto por lo inadecuado de la medida, sino por la cambiante situación del mercado. En este sentido podríamos recordar dos de ellos a título de ejemplo, la oferta en le mercado de los alquileres a con opción de compra de las viviendas terminadas y en mano de los promotores sin posibilidad de venta, por la falta de financiación que sufrían los adquirentes o la oferta directamente de arrendamiento de pisos a fin de poder obtener una cierta rentabilidad, o al menos reducir los costes financieros que representan el mantener los importantes stocks que comportó el cambio de ciclo de las entidades financieras.
El hecho de que actualmente el mercado se encuentre con un exceso de oferta de estos productos que dificulta una fácil comercialización como cuando se presentó en el mercado, no es, en ningún caso, una razón para desechar como buena en su momento tales productos. Precisamente han sido este tipo de actuaciones las que han evitado una caída, tal vez irrecuperable, en algunos mercados, al tiempo que ratifican lo expuesto anteriormente de la rapidez de adaptación que requiere el mercado.
Ahora nos encontramos ante una situación de cierta paradoja con las entidades financieras (bancos y cajas de ahorros). Éstas, causantes como han sido de la caída de ventas (más allá del ajuste que requería el exceso de producción y consecuente oferta de pisos en el mercado) cuando redujeron casi a la nada las líneas de financiación para la compra de pisos, dedicando sus (escasas) disponibilidades al margen de refinanciar su propia deuda con el Banco Central Europeo (B.C.E.) y la compra de Deuda del Estado, con una no despreciable rentabilidad y en menor medida la pretensión de cubrir las necesidades financiación a corto plazo de las empresas (siempre que no fueran o estuvieran vinculadas al sector inmobiliario).
Dada la fuerte vinculación (directa e indirecta) que existe entre el sector inmobiliario y un volumen importante de empresas de otros sectores (aluminio, sanitarios, electricidad…), como ya expusimos en otro momento en estas mismas páginas, esto ha comportado que la capacidad de retorno del crédito por parte de los potenciales (y reales) solicitantes de crédito se viera cuestionada por las entidades de crédito en el momento de su análisis y concesión por lo que no ha sido, como pretendían, una vía de generar ingresos para el sector financiero.
Al mismo tiempo y de forma paralela a la necesidad (según los criterios imperantes en los bancos y cajas de ahorro) de reducción de las líneas de crédito concedidas al mercado inmobiliario, se presentaba también la necesidad de generar beneficios para poder, no tan sólo mantener una estructura de balance lo suficientemente sólida para su actividad, sino también para dar respuesta a las dudas que pudieran generarse en los mercados financieros, bolsa, compañías de rating, (factor importante, como se ha demostrado recientemente cuando se planteaban ciertas dudas sobra la solvencia del riesgo de estado). La consecuencia ha sido que nuevamente han tenido que volver la vista hacia el sector inmobiliario y recordar la estabilidad en sus balances (y rentabilidad) que ofrece la financiación de la compra de viviendas.
Los parámetros de análisis de riesgo se han endurecido cuando se solicita una hipoteca, entendiendo esta expresión como una mayor necesidad de aportación de garantía en cuanto al retorno del préstamo que se solicita (sueldos estables, implicación de otras garantías personales…). No tan sólo se debe aportar ahora unos determinados niveles de ingresos recurrentes por la unidad familiar (superiores a los solicitados hace tan solo un par de años), sino que también requiere de una mayor aportación económica por parte del adquirente que sitúe los porcentajes de financiación en relación al valor de tasación en torno al 70% (o en las mejores posiciones el 80%) del valor de tasación.
Este valor de la viviendas, a pesar de las numerosas normas establecidas por el Ministerio de Economía y Hacienda y controladas por el Banco de España (B.E.), se han demostrado que se han convertido (aunque sea de forma involuntaria) en valores arbitrarios por parte de los agentes encargados de establecer su precio, ante la dificultad, cuando no imposibilidad de establecer un verdadero referente de mercado.
Actualmente coexisten ofertas de ventas de viviendas usada, puesta en muchas (tal vez demasiadas) ocasiones directamente por el propietario sin el soporte de un profesional del sector, lo cual genera referentes que no siempre se corresponden con la realidad de sus valores y mas cuando va acompañada de la necesidad de su venta. También las propias ofertas de las entidades financieras que siendo una competencia en posición de poder dominante, ofrecen viviendas (generalmente nuevas) a precios que están por debajo significativamente de lo que correspondería (incluso por debajo de coste), ya que atienden tan slo a criterios de la deuda (en unos casos) o voluntad (y necesidad) en otros, de reducción también su propio stock evitando penalizaciones por parte del B.E., que deberían soportar si se mantienen en su balance.
Todo ello nos sitúa ante un nuevo escenario. La necesidad de entidades financieras con tesorería (no todos los bancos y cajas están en la misma situación), de generar nuevos créditos con garantía y en este punto las hipotecas son las que cumplen con todos los requisitos.
Hemos comenzado a ver en algunas zonas territoriales campañas, tal vez tímidas, pero a la vez significativas de captación de hipotecas por entidades de crédito. Inicialmente fue a través de la llamada subrogación entre entidades, primando los clientes que demostraban una buena actuación en sus pagos ofreciendo condiciones ventajosas (esta situación ya se vivió con la Ley sobre Subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios de 1.994), pero ahora se les hace necesario generar también nuevos préstamos y esta es precisamente la ocasión para poder establecer líneas de actuación a fin de ofrecer la financiación a los potenciales compradores que en incremento, se acercan a las oficinas de ventas y agentes del sector.
No se debe, y aquí radica la cuestión, esperar que el mercado mejore su actividad, porque la concesión de financiación hipotecaria haya mejorado su oferta, entendida como mayor volumen de recursos económicos disponibles para este capítulo por parte del sector financiero. Se ha de actuar proactivamente, generando el producto desde el punto de vista económico, (ya que el constructivo, léase stock, no se puede modificar) que se adapte a las voluntades de los financiadores. En algunos casos requerirá de ajustes en los precios (aunque estos consideramos que ya han tocado fondo), aunque posiblemente deberá ser en las condiciones de venta donde se deberá hacer énfasis y aportar soluciones ingeniosas.
La adquisición de un piso terminado, actualmente es la opción por la que se han decantado los compradores, entre otras razones por una cuestión de (según su visión) seguridad en la entrega, pero ello les comporta a su vez una penalización en cuanto a la capacidad de aportar la parte del valor de compra que corresponde a la diferencia entre la financiación y su precio. Pretender que el sector financiero solvente esta situación, comporta que en muchas, tal vez demasiadas ocasiones, que la venta se malogre. Por ello y aunque no es fácil, dada la estructura actualmente de muchos agentes del sector, encontrar solución para este desfase pueda ser la diferencia entre una venta o no.
Aprovechemos la necesidad que actualmente tienen bancos y cajas de nuevos clientes solventes y con garantía (hipotecaria) sobre su crédito, pero actuando de forma proactiva. Las formulas, nunca existe una sola y mágica, siempre son múltiples como la caras de un poliedro, debiendo en cada situación adoptar la que mejor corresponda, teniendo en cuenta que no siempre será la misma y sobretodo que ante un escenario que se mantiene (económicamente) inestable y por parte susceptible de cambios en cualquier sentido, se ha de estar no tan solo vigilante ante nuevos escenarios, sino y de forma muy especial preparados para aceptar que una medida excelente en un determinado escenario puede no serlo en el siguiente.
Ante un cielo encapotado, es cierto que no debemos dejar el paraguas, pero ello no debe ser un obstáculo para aprovechar los momentos (sean pocos o muchos) para disfrutar de los rayos de sol que entre las nubes puedan aparecer.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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