Hablar del alquiler, pero sin propuestas concretas

Por Joan Bermúdez

SUMARIO:
1. Introducción
2. Precio de la vivienda
3. Oferta y demanda de viviendas
4. Comparativa entre compra y alquiler
5. Conclusiones

EN BREVE: En unos momentos en el que la actualidad se ha centrado en las recientes campañas electorales, en primer lugar las elecciones generales y posteriormente las autonómicas, locales y europeas, resulta difícil el poder analizar las diferentes propuestas que se han ido presentando a lo largo de estos últimos meses en relación a un problema, en el que todos los partidos políticos coinciden (tal vez sea en lo único) y es que el precio de las viviendas sigue ascendiendo a pesar de que la situación de ingresos de las familias se mantienen fijos. No debemos confundir la evolución global de la economía, con unos crecimientos del PIB positivos, y por lo tanto loables, con la realidad de un elevado número de familias que tienen unos ingresos reducidos y de los cuales han de dedicar una parte importante (en ocasiones hasta el 40% de los mismos) al pago del alquiler de una vivienda.

INTRODUCCIÓN
Se ha debatido mucho sobre todo en una línea que parece ir tomando cuerpo, y se trata de proponer ciertas regulaciones, marcar límites, o definir topes al precio de los alquileres. Se ha anunciado un futuro Real Decreto Ley, al tiempo que algunas CC.AA. también anuncian Decretos, que tendrán como objetivo regular el precio de los alquileres de las viviendas para que se sitúen en unos parámetros más asequibles para el mercado demandante de las mismas. En este mismo contexto muy poco se ha hablado del incremento de los precios de la compra de viviendas y de la incidencia que los impuestos tienen sobre el esfuerzo inicial que comporta el acceder a un piso de propiedad. Una vez más parece que la focalización del problema la sitúan en el entorno del mercado de alquiler marcado al parecer, más por una voluntad política de potenciar el mismo, que, como una mejor opción, consecuencia de las conclusiones de un análisis para facilitar el acceso a la vivienda de las personas demandantes de las mismas.

PRECIO DE LA VIVIENDA
Insistir en que el precio de los alquileres en las ciudades con mayor volumen de población se está incrementando, es una obviedad que pocos comentarios requiere, aunque sí se genera la necesidad de establecer ciertas matizaciones a las medidas para combatirlas que han sugerido recientemente. En primer lugar, sin pretender establecer una u otra postura preferente, deberíamos tener en cuenta que donde el precio del mercado del arrendamiento de pisos crece es obviamente en las ciudades y poblaciones con una mayor densidad, con una mayor demanda y al tiempo con una menor actividad constructiva. Es decir, los precios suben donde existe mayor población y donde no se genera un volumen de nuevas viviendas ya sea para el arrendamiento, o para la venta acorde con el crecimiento de la misma.
Establecer unos límites al precio de los alquileres, puede ser necesario en función de ciertos parámetros que eviten abusos en la aplicación de los mismos, pero pretender que con medidas que pueden ser consideradas (en función de cuales sean estas y de cómo se apliquen las mismas) coercitivas o limitativas de la libertad de la propiedad, se podrá reducir el precio del uso de un bien es no conocer la realidad del mercado. Si no existe producto en oferta, si las Administraciones, sobre todo las locales (los ayuntamientos) que son precisamente las que más intentan implantar medidas de control sobre los arrendamientos, no intervienen en el mercado generando nuevos proyectos que permitan incrementar la oferta, resultará que aunque pudieran ajustar los precios de los nuevos alquileres, el resultado terminará siendo que una parte de la población se verá expulsada de su entorno de residencia, no por precios altos (si se pone en relación el precio medio de un alquiler con los ingresos medios de las familias) sino por la falta física de bienes en oferta en el mercado.

OFERTA Y DEMANDA DE VIVIENDAS
El aumento de la población y (aunque de manera más lenta que en épocas pasadas), la creación de nuevos hogares por emancipación etc., comportará forzosamente un aumento de la demanda de viviendas que se verá desatendida por la falta de oferta, al margen de los precios que el mercado pueda demandar para el arrendamiento del piso necesario, lo que comportará que quienes se encuentren en esta situación deberán buscar en los entornos más próximos una respuesta a su necesidad, generándose un desplazamiento de la población a hábitats más alejados de su núcleo original; esta situación no es nueva, es un proceso cíclico que ha hecho crecer pequeños pueblos próximos a las grandes urbes, tan solo hace falta observa las ciudades y ver como poblaciones pequeñas cercanas vieron hace unos años como se incrementaba la oferta de nuevas construcciones a precios más asequibles y ello comportaba un aumento de la población.
Albert Einstein decía “si buscas resultados distintos no hagas siempre lo mismo”, está máxima parece que por parte de quienes tienen la capacidad de aportar medidas no la tengan demasiado en cuenta, ya que sus propuestas siempre tienden a establecer normas, condiciones, en definitiva legislación, para que sean otros quienes resuelvan, en este caso las necesidades de las familias; y en esta línea deberíamos recordar propuestas de algunos grandes ayuntamientos para que una parte importante de los nuevos proyectos para los que se solicite licencia de obra deberán, para ser concedidos, ser desarrollados en unos niveles que van del 30% al 50% en régimen de vivienda protegida. La sensación que queda después de estos días de propuestas (a cuál más “atrevida” y en ocasiones irrealizable) es que no existe consciencia de la realidad del problema y consecuentemente no se aportan soluciones reales para solventarlo.
Existe una situación clara de falta de vivienda, ya sea en compra o alquiler, lo que lleva a una elevación de los precios de las ofertas existentes. Por un principio básico de la ley de oferta y demanda, incrementado la oferta el precio del bien resultante debería reducirse. Esta obviedad parece que se ha omitido en todas las propuestas que hemos podido encontrar. Decantarse hacia el mercado del arrendamiento en lugar del de compra puede venir dado por varios factores. Existe quienes consideran que no deben comprar una vivienda para vivir, con argumentos que son totalmente respetables, pero también hay quienes acceden a este mercado por la movilidad de su puesto de trabajo lo que le dificulta una estabilidad en un entorno concreto y finalmente, aunque en volumen posiblemente superior a los anteriores, que no acceden a la compra de una vivienda por la falta de recursos necesarios para poder aportar el coste inicial que comporta la compra (en torno al 30, 40% del precio de venta), al margen, obviamente, de la dificultad que existe para muchas familias para acceder a la financiación necesaria.

COMPARATIVA ENTRE COMPRA Y ALQUILER
La demanda de compra sobre el alquiler sigue manteniendo unos niveles del 70% del primero sobre el 30% del segundo. Si ello es así, deberíamos preguntarnos por qué el interés tan manifiesto para potenciar el mercado de alquiler. Tan solo un factor podría decantar objetivamente la balanza hacia este lado (omitiendo las razones antes expuestas de cada familia en concreto) y sería el coste económico de una compra en relación al alquiler. Es principio (sin realizar un cálculo mínimo) podríamos decir que esta es la razón, pero si intentamos confirmar este supuesto podremos observar que tal argumento no es cierto si se valora a lo largo del tiempo.
A fin de no pretender ser exhaustivo en los cálculos, estableceremos un ejemplo en el que una vivienda soporta un arrendamiento de 500 € mensuales (los datos oficiales nos dicen que hoy tan solo en entornos reducidos podemos establecer este alquiler como real) con una revisión anual de acuerdo con el IPC (según la nueva normativa aplicable), y por otra parte una familia accede a la compra de un piso de 150.000 € (importe medio de las compras realizadas en los últimos periodos y de características parecidas al del arrendamiento) para lo cual necesita una aportación de 45.000 € iniciales (que deben aportar de recursos propios) y una hipoteca a 30 años con un interés fijo del 2,25%, lo que le genera un pago mensual de hipoteca de 448 €.
Omitiendo la dificultad para disponer de los recursos iniciales (30% del precio de compra) y la dificultad para acceder a una hipoteca, que son los factores a los que se debería prestar más atención por parte de las Administraciones, porque es el problema con el que realmente se encuentran muchas familias, el coste total de la compra de una vivienda es de 206.380 €, mientras que la cantidad que se debe dedicar en el mismo periodo de tiempo (30 años) para pagar el arrendamiento supera los 231.840 €, sin tener en cuenta dos factores. El primero, el riesgo de la movilidad geográfica por cambio a otro piso de alquiler que puede ocasionar para una familia cada vez que se ve en la necesidad de renovar el contrato de arrendamiento; y la segunda, que cada día se pone de manifiesto con más relevancia, se presenta cuando una vez superada la etapa laboral de los miembros de las familias estas ven reducidos sus ingresos, mientras que el importe del alquiler se mantiene, lo que incrementa el esfuerzo económico para atenderlo.
Con ello no estamos haciendo proselitismo para que sea el mercado de compra el que deba incentivarse. Tan solo poner de manifiesto que las razones generalmente aducidas para no comprar no se corresponden con la realidad que presenta un somero análisis de costes, aunque desde el punto de vista de las Administraciones establecer como prioritaria la creación de pisos de arrendamiento en régimen protegido, tiene su razón de ser en la medida que es un bien que se mantiene en propiedad de la Administración que lo ha desarrollado, y le permite no tan solo mejorar el patrimonio de la propia Administración, también le facilita que periódicamente pueda ofrecer temporalmente una vivienda a nuevas familias con necesidades, mientras las que anteriormente se han beneficiado de esta posibilidad, se presupone hayan podido mejorar su situación económica y acceder a otro tipo de vivienda en arrendamiento en el mercado libre, o acceder a la compra de un piso.

CONCLUSIONES

La visión de presente, como parece desprenderse de las propuestas avanzadas recientemente por parte de quienes pretenden tener o tendrán la capacidad de gobernar, con soluciones a corto plazo (la mejora en el tiempo del arrendamiento) tan solo demora las consecuencias que una vez terminado el contrato de alquiler se producirán, tal vez haciendo propia la frase atribuida a Einstein cuando decía “nunca pienso en el futuro, llega demasiado pronto”.