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Subidas muy moderadas de las rentas, en parte por el alto nivel al que se encuentran los precios, que prácticamente han tocado techo, y una disponibilidad baja, salvo en ejes puntuales, son las dos notas más relevantes del segmento de locales a pie de calle de Madrid durante el último año, y parecen indicar que el mercado de usuarios se encuentra puntualmente en una situación de equilibrio.
Durante el último año, ha crecido de manera espectacular la demanda de locales en venta, que se ve insatisfecha por la falta de producto de calidad. A diferencia del mercado de alquiler, en el de inversión, oferta y demanda no terminan de encontrarse. Estas son algunas conclusiones del í«Informe del Mercado de Locales Comerciales de Madrid y Barcelonaí elaborado por el Departamento de Análisis e Investigación de Mercado del grupo consultor inmobiliario Aguirre Newman.
los precios de alquiler de los locales comerciales de madrid crecen muy ligeramente por el elevado nivel que han alcanzado en los últimos cinco años
Las áreas más comerciales de la ciudad se han clasificado en tres ejes en función de los distintos tipos de consumidores que visitan las zonas:
HIGH STREET o PRIME: Residentes y trabajadores de la zona, habitantes de toda la ciudad y turismo, tanto nacional como extranjero.
EJES COMERCIALES: Básicamente residentes y trabajadores de la zona aunque pueden también atraer usuarios del resto de la ciudad.
EJES SECUNDARIOS: Visitados prácticamente en exclusiva por residentes de la zona.
En todas las ciudades existirá una zona que se considere eje HIGH STREET que será el eje comercial tradicional, y según el tamaño del municipio estudiado y las áreas comerciales existentes podrán localizarse también ejes COMERCIALES y SECUNDARIOS, o sólo SECUNDARIOS.
PRINCIPALES ¡REAS COMERCIALES
HIGH STREET o PRIME: Residentes y trabajadores de la zona, habitantes de toda la ciudad y turismo, tanto nacional como extranjero.
EJES COMERCIALES: Básicamente residentes y trabajadores de la zona aunque pueden también atraer usuarios del resto de la ciudad.
EJES SECUNDARIOS: Visitados prácticamente en exclusiva por residentes de la zona.
Madrid
La solidez de la demanda de locales comerciales en los denominados ejes í«high streetí ócalles que reciben visitas de toda la ciudad y de turistasó ha contribuido a fortalecer aún más estas arterias comerciales durante los últimos doce meses. La demanda, sin embargo, se ha mostrado más irregular en los ejes í«comercialesí ódonde compran residentes y trabajadores de la zonaó y í«secundariosí ósólo residentesó.
De hecho, la figura del í«key moneyí, la indemnización que se paga al inquilino por abandonar un local, ha retrocedido respecto a ejercicios anteriores, y se reserva ahora únicamente para los mejores espacios de las calles más comerciales. Detrás de este tipo de operaciones suelen estar firmas reconocidas más interesadas en la representatividad que en la rentabilidad de un local.
En Madrid se han consolidado los planes de expansión de grandes grupos empresariales y las franquicias han perdido presencia
En este periodo, se han consolidado los planes de expansión de grandes grupos empresariales y las franquicias han perdido presencia. Bancos, cajas y negocios relacionados con el cuidado personal han dominado la composición de la demanda, que ha tenido que hacer frente a un índice de desocupación muy bajo. La demanda de hostelería se ha mantenido y han aparecido nuevos conceptos en el sector que no requieren salida de humos. En los últimos doce meses ha crecido de forma singular la demanda de establecimientos en venta, con o sin inquilino.
Ejes comerciales de Madrid:
HIGH STREET: Serrano, Goya, Preciados, José Ortega y Gasset, y Fuencarral.
COMERCIALES: Zonas de Orense, Princesa/Alberto Aguilera y Gran Vía.
SECUNDARIOS: Zonas de Pº de la Habana, Av. de la Albufera, Bravo Murillo y Alcalá/Quintana.
Los precios han registrado incrementos muy moderados desde septiembre de 2004, por debajo del IPC en los ejes í«high streetí y í«secundariosí y por encima de este índice, en los í«comercialesí. Los alquileres comparando datos históricos, han mantenido, o incluso disminuido, los incrementos registrados en los últimos años en ejes concretos, como Serrano, Goya, Paseo de la Habana, Alcalá/Quintana y Avenida de la Albufera.
Las subidas más destacadas se han registrado en Princesa/Alberto Aguilera y en Orense, con casi un 25% de subida en sus valores medios de ésta última, por la nula disponibilidad de locales.
Pese a la moderada subida de las rentas, los plazos medios de comercialización se han alargado ya que, en general, los precios de salida han quedado establecidos por encima de lo que la demanda estaba dispuesta a pagar.
El precio de alquiler en los ejes í«high streetí ha oscilado entre los 95 euros/m2/mes de la calle Goya, la más económica, hasta los 150 euros/m2/mes de José Ortega y Gasset, la más exclusiva.
En los ejes secundarios el rango de rentas se ha establecido entre los 60 euros/m2/mes de Orense y los 92 euros/m2/mes de Gran Vía. En los ejes secundarios los precios han convergido en el entorno de 50 euros/m2/mes.
En la actualidad, la tasa de disponibilidad de locales comerciales en Madrid se encuentra por término medio por debajo del 3%. En ninguna zona supera el 5%, salvo en la calle José Ortega y Gasset que, por sus elevados precios, tiene un 6,5% de locales sin ocupar.
En lo que a superficies se refiere, más del 65% de los locales comerciales de la ciudad tiene menos de 200 m2 de superficie, y casi el 20%, entre 200 y 400 m2. En los ejes de Preciados y Gran Vía, con sus grandes tiendas de moda y cines, es donde se localizan los locales de mayor superficie comercial de la ciudad.
El sector de moda y complementos da contenido a la mayoría de los locales de la ciudad, y hasta el 50% de las tiendas de los ejes í«high streetí. En estas calles se ubican también los establecimientos de artículos de lujo, especialmente en Serrano y José Ortega y Gasset. En los ejes comerciales ha aumentado la presencia de negocios de hostelería y bancos e inmobiliarias. Y en los ejes secundarios, las tiendas de estética y deporte.
En la capital se han consolidado los planes de expansión de grandes grupos empresariales y las franquicias han perdido presencia
La demanda, por su parte, ha concentrado sus peticiones en locales de menos de 200 m2, para destinarlos principalmente a moda, en el 30% de los casos.
Durante los próximos meses se espera un incremento muy moderado de los precios de alquiler y un mantenimiento de los precios de venta y las rentabilidades. La llegada de nuevos operadores, tanto nacionales como internacionales, favorecerá en los ejes í«comercialesí el crecimiento de la demanda que será, además, más exigente con los inmuebles y las condiciones contractuales. Se prevé una mejora en la capacidad de consumo privado, aunque la evolución de los centros comerciales podrá influir en el momento de escoger la ubicación de las compras.
En la actualidad, la tasa de disponibilidad de locales comerciales en Madrid se encuentra por término medio por debajo del 3%.
Barcelona
En Barcelona, donde sólo se distinguen dos tipos de ejes, í«high streetí y í«secundariosí, los precios de alquiler de los locales comerciales han continuado la tendencia alcista de los últimos ejercicios.
de
Locales ComercialesEjes Comerciales de Barcelona
HIGH STREET o PRIME: Este eje lo forman las calles: Paseo de Gracia, Portal de LíAngel, Portaferrissa, Rambla de Catalunya, Rambla Canaletes, Pelayo y Avenida Diagonal.
SECUNDARIOS: Las calles que conforman este eje son: Gran de Gracia, Ctra. de Sants, Passeig Fabra i Puig, Ronda Sant Pere, Ronda Universitat y Zona del Born.
El hecho de que las calles que conforman el eje prime estén situadas en las zonas más comerciales de la ciudad con público tanto residente como turista, provoca que la tipología de moda, complementos y restauración sea la más habitual, con algo más del 60% del total de locales. Los precios han continuado con la tendencia alcista vivida durante los últimos años, con unos ratios de ocupación que llegan, en algunos casos, al 100%.
En Barcelona, los precios de alquiler de los locales comerciales han continuado la tendencia alcista de los últimos ejercicios.
En los ejes í«high streetí, la revalorización media del último año ha sido de 7,1%, con variaciones según calles. Así, las rentas en Avenida Diagonal han crecido un 16% mientras que en Rambla Canaletas, por ejemplo, han permanecido prácticamente inalterables.
La subida de los alquileres ha sido muy acusada, sin embargo, en las calles que forman los ejes í«secundariosí, con una revalorización media de casi el 50% excepto en Carretera de Sants, donde, por el contrario, se ha observado un descenso, en este caso motivado por la cercanía de un gran centro comercial cercano.
Durante este periodo también ha sobresalido el comportamiento emergente de la Zona del Born que, con una clara apuesta por el diseño y la vanguardia, está atrayendo a importantes firmas nacionales e internacionales de moda.
La diferencia de precios entre las calles de un mismo eje comercial llega a ser sustancial. En í«high streetí los precios de alquiler de los locales oscilan entre los60 euros/m2/mes de Diagonal y los 125 euros/ m2/mes de Portal de líAngel. Y en los ejes í«secundariosí las rentas medias van de los 20 euros/ m2/mes de Carretera de Sants a los 53 euros/ m2/mes de Ronda Sant PÁ–¹re.
En cuanto a la disponibilidad, se observan tasas realmente bajas que en el caso de í«high streetí no alcanza el 0,5% y que en los ejes í«secundariosí se sitúa en poco más del 1,5% de media. La falta de espacio hace que las firmas tengan que recurrir a la figura del í«key moneyí para establecerse y que se extienda la práctica de compartir local entre varias marcas comerciales.
Al igual que en Madrid, en Barcelona predominan los locales de pequeño tamaño. El 71% de los establecimientos de los ejes í«high streetí y el 87% de los establecimientos de los ejes í«secundariosí tiene menos de 200 m2. Predomina también el uso de í«moda y complementosí, que es la actividad del 45% de los locales comerciales de Barcelona y ha crecido un 11% durante los últimos doce meses.
Durante el periodo estudiado, hostelería y moda y complementos han acaparado el 51% de las nuevas peticiones de espacio y ha retrocedido la demanda de locales pequeños. A diferencia de Madrid, en Barcelona se observa un desajuste entre oferta y demanda en cuanto a la superficie de los locales comerciales: abunda la oferta de pequeño tamaño pero las peticiones de los usuarios se dirigen a locales de más de 200 m2.
Este año, como en ejercicios anteriores, también se ha observado que el operador pequeño tiende a desaparecer a la par que emergen firmas reconocidas que demandan más superficie media. Las rentas, por su parte, se abaratan según aumentan las superficies demandadas.
En el mercado de inversión en Barcelona persiste el desequilibrio entre oferta y demanda, más acusado durante el pasado año por la especial actividad de los compradores. El perfil del inversor en este segmento inmobiliario ha empezado a cambiar.
El inversor institucional extranjero ófondos de inversiónó está dando paso al inversor privado nacional, al no poder competir con las rentabilidades que éstos pueden aceptar. Respecto a otros productos inmobiliarios, los locales comerciales son un producto más líquido, por la escasa disponibilidad de espacios vacíos en las zonas principales, y menos cíclico que, por ejemplo, las oficinas.
La actividad de esta nueva demanda ha hecho incrementar sustancialmente el precio de venta durante el último año, y se han reducido las tasas medias de rentabilidad. Las previsiones para los próximos meses se centran en el mantenimiento de la tendencia de compra de locales, incluso sin inquilino, asumiendo el riesgo de su posterior comercialización, debido a las dificultades de encontrar buen producto en rentabilidad.
GRAFICAS:
MADRID
superficie de los locales <200m2 200-400 m2 400-700m2 > 7000m2
HIGTH STREET Serrano 49.0% 29.7% 16,1% 5,2%
Goya 70,9% 20,3% 3,8% 5,1%
Preciados 66,7% 10,4% 8,3% 14,6%
Jose Ortega y Gaset 52,2% 28,3% 17,4% 2,2%
Fuencarral 97,5% 0,8% 0,8% 0,8%
EJES Princesa/Alberto Aguilera 74,1% 15,2% 7,1% 3,6%
COMERCIALES Orense 78,3% 14,5% 1,4% 5,8%
Gran Via 51,6% 25,8% 12,1% 10,4%
EJES Pº Habana 75,3% 17,3% 2,5% 4,9%
SECUNDARIOS Bravo Murillo 70,8% 22,2% 4,9% 2,2%
Alcala/ Quintana 49,6% 36,7% 9,1% 4,6%
Av. Albufera 47,2% 39,0% 8,2% 5,6%
MADRID
Evolución Precios 19998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
HIGTH STREET Serrano 72,12 82,94 98,57 111,19 120,20 126,21 133,78 134,65
Goya 45,08 51,39 60,10 69.12 81.14 90.15 93.74 94.86
Preciados 79.63 85.94 100.97 111.79 122.01 129.22 135.68 137.43
Jose Ortega y Gaset ND ND ND ND ND ND ND 149.30
Fuencarral ND ND ND ND ND ND ND 98.72
EJES Princesa/Alberto Aguilera 43.57 36.06 52.59 60.10 69.12 72.12 75.72 88.34
COMERCIALES Orense 25.54 36.06 45.08 46.88 44.47 45.08 48.23 60.32
Gran Via ND ND ND ND ND ND ND 92.30
EJES Pº Habana ND 33.06 42.67 45.08 46.28 47.48 48.90 49.37
SECUNDARIOS Bravo Murillo 32.45 36.06 42.07 45.08 46.28 46.88 47.81 50.43
Alcala/ Quintana 33.06 37.56 43.57 49.28 51.09 52.29 53.85 54.15
Av. Albufera ND 34.56 42.07 44.47 48.08 51.09 52.62 53.24
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