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Por Juan José Paredes Rizo. Abogado de Quirante & Rizo Abogados. Administrador de fincas, miembro del Colegio Territorial de Administradores de Fincas en Murcia.
La crisis económica ha provocado que la sociedad española haya tenido que recurrir con mayor frecuencia al alquiler. Las reticencias a esta fórmula venían relacionadas, entre otras, con la incertidumbre acerca de quién tiene que realizar determinadas obras y reparaciones y, sobre todo asumir su coste, los gastos y su repercusión o no al arrendatario. Este es precisamente el objeto del presente artículo.
El propietario puede repercutir al arrendatario el pago de las cuotas de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles, la tasa de basuras, la de alcantarillado o el seguro multi-riesgo de la vivienda
Para poder repercutir los gastos al arrendatario hay que establecerlo específicamente por escrito e indicar la cuantía anual a la fecha del contratoEn cuanto a las obras de conservación, será obligación del arrendatario efectuar las pequeñas reparaciones que exige el uso diario o cuando sean debidas a su negligencia o imprudencia
Vamos a intentar abordar, de una manera práctica, sistemática y lo más sencilla posible, el tema de los gastos que el propietario de un inmueble, puede repercutir al arrendatario.Se trata, de un asunto de suma importancia a la hora de acometer la confección de los contratos de arrendamiento de inmuebles, y es uno de los puntos donde más divergencias pueden existir entre el propietario- arrendador y el interesado en arrendar la vivienda o arrendatario, sobre todo, en la fase de negociación, previa a la formalización y firma del documento contractual, donde se reflejarán los acuerdos entre ambas partes, pues suele tener incidencia en otros elementos esenciales del acuerdo, tales como la duración del arrendamiento y, sobre todo, la renta.
Los profesionales, encargados del asesoramiento a cada una de las partes, intervinientes en la relación jurídica arrendaticia, deben tener en cuenta e informar adecuadamente, a sus representados, de los derechos que le son reconocidos legalmente y de los límites que le son impuestos, a la hora de incluir, determinadas clausulas, en el documento contractual, intentando que se adapte lo mejor posible a las necesidades concretas de las partes, siempre dentro del respeto, a lo establecido legalmente.
Vamos a partir, de la regulación existente en la propia Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante L.A.U), que nace con la finalidad última de “potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.”
Sin detenernos en analizar técnicamente “los logros y fracasos” de la citada ley, y centrándonos en el tema que nos ocupa, tomamos como punto de partida, la diferenciación existente en la propia normativa, entre el Arrendamiento de vivienda y el Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (denominado en la Ley anterior arrendamiento de local de negocios).
Esta diferencia, y en lo relativo a los gastos repercutibles al arrendatario, es sumamente importante, por su incidencia en el principio jurídico de la autonomía de la voluntad, es decir, en la libertad de establecer determinados pactos entre las partes, pues, aparece más restringida en los primeros, (claro ejemplo es el artículo 20 de la L.A.U, que analizaremos a continuación), que en aquellos arrendamientos para uso distinto del de vivienda, donde existen menos limitaciones en lo que se puede repercutir al arrendatario, ni en conceptos ni en cuantías, todo ello, teniendo en cuenta que, el principio que inspira la Ley, es el de proteger a la parte que considera más débil en la negociación, es decir, al arrendatario, intentando preservar sus derechos de abusos e injerencias; de ahí las limitaciones impuestas al arrendador, que como reiteramos, goza de una libertad casi absoluta, en el caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
De manera sistemática y de acuerdo con la L.A.U. ponemos de relieve la regulación, en cada tipo de arrendamiento, en relación a los gastos repercutibles al arrendatario, destacando, aquéllos, que por su importancia, es útil su conocimiento, a la hora de acometer nuestra negociación:
1) Arrendamiento de vivienda.
Como hemos apuntado, su regulación es más restrictiva en cuanto a las limitaciones impuestas al arrendador, a la hora de imponer determinadas cláusulas al arrendatario, y ello es debido a que, además de someterse a los preceptos imperativos contenidos en los Títulos I, IV y V de la L.A.U, se rige por lo preceptuado en el Título II de la mencionada Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
Por lo tanto lo acordado entre las partes deberá de respetar las limitaciones imperativas impuestas por la Ley, por lo que hay ciertos límites en cuanto a los gastos que se pueden imponer al arrendatario, que no se van a poder traspasar, Así:
– En cuanto a la cesión del contrato y subarriendo: Destacamos que, el contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. La vivienda arrendada, sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el consentimiento escrito del arrendador.
– En cuanto a la renta: Será la que libremente sea fijada por ambas partes. Principalmente, se establece la limitación que, durante los primeros cinco años del contrato, la renta solamente puede subir anualmente, de conformidad con la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior. Igualmente se establece en el art.19, el derecho, reconocido al arrendador, de que pueda elevar la renta por la realización de mejoras en la vivienda, siempre y cuando, hayan transcurrido cinco años de duración del contrato, respetando los porcentajes y la forma establecida en dicho artículo.
– En cuanto a los gastos generales y servicios individuales: Aparecen regulados en el art. 20 de la L.A.U, de fundamental importancia para el estudio que nos ocupa, dice en su párrafo primero que “las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”
Significa por tanto que las cuotas de comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (contribución), la tasa de basuras, la de alcantarillado, seguro multi-riesgo de la vivienda y similares, pueden ser exigidas, por el arrendador al arrendatario, para que sean abonadas por éste.
Se establece como requisito para la validez del pacto y por tanto, se impone como limitación al arrendador, el hecho de que hay que establecerlo específicamente por escrito e indicar la cuantía anual a la fecha del contrato.
Esto ha resultado importante en el tema de la tasa de basuras surgida en algunos municipios en los últimos años, así, si no se había establecido en el contrato (y no pudo hacerse en aquellos casos en los que dicha tasa no existía a la fecha de firma del contrato) no podrá exigirse durante la duración del mismo, por el contrario, en los contratos arrendaticios donde aparece previsto expresamente que se cobrará al inquilino, la tasa de basuras, el pacto es válido.
En relación a todos estos conceptos, reiteramos que, para que se puedan reclamar al inquilino, hay que expresar, en el contrato, el importe anual vigente a fecha del contrato, si no se respeta esta condición de manifestar el importe anual del gasto no se podrá exigir judicialmente al inquilino su pago, la cláusula de repercusión se tendrá por no puesta y habrá de abonar los gastos el propietario.
Otra de las limitaciones al arrendador, que se impone en el mencionado artículo, es aquella referente al incremento anual de estos conceptos, pues se dispone que, “durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1, ” así, se entiende, que si la subida real de la comunidad o de las tasas, supera dicho límite, esa diferencia, tendrá que ser asumida por el propietario.
Si, a diferencia de lo apuntado, el propio contrato no dice nada del IBI, tasas o pago de las cuotas de la comunidad, las deberá pagar el propietario.
En principio, las cuotas por derramas extraordinarias exigidas por la Comunidad, quedan fuera de los conceptos que se pueden exigir al arrendatario, sobre todo, porque no se puede calcular el importe anual y fijarlo en el contrato, incumpliendo los requisitos antes apuntados, ahora bien, en la práctica, se suele incluir, su pago, por el inquilino, en los contratos, dando lugar a numerosas controversias.
Por otro lado, los suministros tales como agua, electricidad, teléfono y similares, los habrá de pagar el inquilino salvo que en el contrato se establezca que los paga el propietario. Es decir, cabe aquí, un pacto en perjuicio del propietario, aunque no cabría a la inversa.
El pago, podrá hacerse, directamente por el arrendatario a la entidad acreedora (comunidad o ayuntamiento), o bien, puede pagarlo el propietario y luego exigírselo al arrendatario, conjuntamente con la renta.
El impago de estas cantidades, dará lugar al desahucio, aunque se esté pagando la renta puntualmente.
– En cuanto a la fianza: A la celebración del contrato, será obligatoria, la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta
– En cuanto a las obras y mejoras: Reguladas en los arts. 21 al 24 de la L.A.U, podemos partir del principio general, de que, será obligación del arrendatario efectuar las pequeñas reparaciones que exige el uso diario o cuando sean debidas a su actuación culposa (que le hace responsable por negligencia o imprudencia). Las restantes reparaciones serán, en principio, a cargo del arrendador.
Sistemáticamente, hay que distinguir entre:
A) Obras de conservación: Las que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Serán a cargo del arrendador, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate, sea imputable al arrendatario o se trate de pequeñas reparaciones. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
El arrendatario, en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar, las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
B) Obras de mejora: El arrendatario, estará obligado a soportar su realización por el arrendador, si la ejecución no pueda razonablemente diferirse, hasta la conclusión del arrendamiento. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras, deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
C) Obras del arrendatario: El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.
D) Obras del arrendatario con minusvalía: previa notificación escrita al arrendador, y sin ser necesario su consentimiento, podrá realizar, en la vivienda, asumiendo su coste, las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición, estando obligado, el mismo arrendatario, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador.
2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Como hemos afirmado anteriormente, el arrendador, no cuenta con tantas limitaciones, a la hora de formalizar el documento contractual, ni en lo referente a la cuantías ni en lo relativo a las condiciones impuestas; se da, por tanto, prioridad a la libertad de pactos entre los contratantes, ello es debido a que este tipo de arrendamientos, se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
A reseñar, las principales diferencias, subrayando la inexistencia de un artículo equiparable al art. 20, que establezca limitaciones, en cuanto a los gastos generales y servicios, que cristaliza, esa mayor libertad, para el arrendador, a la hora de fijar sus condiciones:
– En lo relativo a las obras y mejoras, se aplica lo dispuesto anteriormente para el arrendamiento de vivienda.
– Existe, también, más libertad, en cuanto a la duración del contrato, a pesar de que se establece en su art. 34, la llamada “indemnización por clientela” que protege el interés del inquilino y de su negocio.
– En cuanto a la renta, se aplica lo dispuesto en el art.19, con la salvedad de que se aplica desde el comienzo del arrendamiento, sin necesidad de que transcurran los cinco años que hemos comentado anteriormente.
– En cuanto a la cesión y subarriendo: A diferencia de lo señalado anteriormente, se podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, si bien, el arrendador, tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. Ahora bien, tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
– En cuanto a la fianza, en este caso, el arrendador puede exigir por adelantado, dos meses.
En conclusión, decir que, la crisis económica que azota al país, ha provocado que, la sociedad española, en un principio, reticente a vivir en régimen de alquiler, haya tenido que recurrir a esta fórmula, que si goza de muy buena salud y es sistema preferente en otros países de nuestro entorno.
En España, entre otros condicionantes, han sido, precisamente, la incertidumbre acerca de quién tiene que realizar determinadas obras y reparaciones y sobre todo asumir su coste, los gastos y su repercusión o no al arrendatario…temas que han incentivado los reparos de los españoles para decidirse por el alquiler.
Por eso, siendo un tema de gran actualidad, debemos insistir en lo importante de huir de aquellos formularios, nacidos del “corta y pega” y de acudir a un profesional que nos asesore en la negociación de nuestro contrato de arrendamiento, nos ponga en conocimiento de las limitaciones existentes para el arrendador a la hora de repercutir los gastos del mismo al arrendatario y sepa reflejar las necesidades de ambas partes, teniendo en cuenta los derechos y obligaciones de ambos.
La ley para proteger a la parte que se considera más débil en la negociación, impone ciertos límites al arrendador que no puede traspasar, y esos límites vienen constituidos por una serie de derechos del arrendatario o inquilino, a los que éste no puede renunciar, y si renuncia en alguna cláusula, la misma, se considerará como no puesta, como se puede observar analizando la jurisprudencia existente al respecto.
Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas anunciadas por el Ejecutivo
Al tiempo que se preparaba este breve estudio, de las cuestiones prácticas más importantes, sobre el tema mencionado, se ha producido el anuncio, por parte del Gobierno, de una serie de medidas con el objetivo de dinamizar el Mercado de Alquiler de Viviendas en España, que afectan, en cierto modo, a los derechos y gastos repercutibles, aquí analizados, hablamos del Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas.
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