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Por Conrado Moreno Bardisa. Socio Director de Bardisa y Asociados www.bardisayasociados.com
En breve: Por fin, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre a quién corresponde el pago de los gastos derivados del préstamo hipotecario
SUMARIO:
- Introducción
- Cuestiones sobre las que se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019 sobre gastos de la hipoteca
2.1. ¿A quién corresponde el pago de cada uno de los gastos hipotecarios?
2.2 Comisión de apertura: ¿es abusiva?
- Gastos hipotecarios: ¿Quién paga qué?
3.1. Gastos notariales
3.2. Gastos del registro
3.3. Gastos de gestoría
3.4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
4. ¿Debe devolver el banco los gastos pagados por el prestatario?
INTRODUCCIÓN
La reciente sentencia analiza la famosa cláusula que consta en la mayoría de préstamos hipotecarios de los españoles:
“QUINTA. Gastos a cargo de la parte prestataria I. Serán de cuenta de la parte prestataria los gastos […] que origine esta escritura hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad […] incluidos los correspondientes Aranceles notariales y registrales, gastos de tramitación ante cualquier Oficina pública e impuestos, gastos y tributos presentes y futuros que graven la operación, sus modificaciones y cancelación, incluidos aquellos impuestos en que el obligado sea el banco».
En este artículo explicaré de forma sencilla quién paga cada uno de los gastos hipotecarios, que recordemos, son los siguientes:
- Gastos de Notaría.
- Gastos de Registro de la Propiedad.
- Gastos de Gestoría.
- Impuestos (IAJD)
- Impuestos en los que el obligado al pago sea el banco.
CUESTIONES SOBRE LAS QUE SE PRONUNCIA LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 23 DE ENERO DE 2019 SOBRE GASTOS DE LA HIPOTECA
Fundamentalmente, el Tribunal Supremo resuelve las dos cuestiones controvertidas:
- Sobre la abusividad de la cláusula que impone la comisión de apertura al prestatario.
- Sobre las consecuencias de declarar la nulidad de la cláusula que impone al prestatario el pago de la totalidad de los gastos e impuestos derivados de la celebración del préstamo.
¿A quién corresponde el pago de cada uno de los gastos hipotecarios?
Lo primero que señala el Tribunal Supremo es que de no existir la cláusula controvertida, el consumidor no tendría que asumir el pago de todos los gastos e impuestos de la operación.
Y ello sería así porque según la normativa española aplicable no corresponde al prestatario el abono de la totalidad de tales gastos y tributos.
Resulta claro que la cláusula implica un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones del consumidor y del banco, que es lo que determina la existencia de tal abusividad.
Además, si tenemos en cuenta la naturaleza del contrato; es decir, la financiación para la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual.
Al final del artículo, hay un cuadro-resumen donde se explica a quién corresponde el pago de cada gasto.
Comisión de apertura: ¿es abusiva?
Analizada la normativa nacional y europea, el Tribunal Supremo expone que tanto la comisión de apertura como el interés remuneratorio son parte del precio del préstamo. Es la remuneración que percibe la entidad bancaria por conceder la hipoteca.
Por tanto, ambas partidas deben incluirse en el cálculo de la TAE.
El banco tiene la obligación de informar con total transparencia de la comisión de apertura y su cálculo. Hecho que cumple debidamente porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.
Consecuencias de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia del Tribunal Supremo núm. 705/2015, de 23 de diciembre:
1º. Los gastos de notaría, registro y gestoría son gastos realizados a terceros, no al banco, como honorarios de su intervención profesional, por tanto, la abusividad de la cláusula no puede implicar que estos profesionales dejen de cobrar lo que por ley les corresponde.
2º. El pago de esos gastos deberá correr a cargo de quién corresponda según la normativa vigente en el momento de la firma del préstamo.
GASTOS HIPOTECARIOS: ¿QUIÉN PAGA QUÉ?
Gastos notariales:
Escritura matriz:
El préstamo tiene que elevarse a escritura pública e interesa a ambas partes.
Por lo tanto, el coste de la matriz de la escritura de préstamo deberá abonarse a partes iguales.
Modificación o novación del préstamo:
Igual que ocurre con la matriz, la modificación o novación del préstamo interesa a ambas partes, por lo que los honorarios notariales por la modificación deberán abonarse por mitad.
Cancelación de la hipoteca:
En cuanto a la cancelación de la hipoteca, es al prestatario a quién interesa la liberación del gravamen, por lo que le corresponde este gasto.
Copias autorizadas:
En cambio, la solicitud de copias autorizadas de la escritura será a cargo de quién la pida, puesto que la solicitud implica un interés.
Gastos del registro:
Garantía hipotecaria:
La garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad bancaria. Siendo ésta quien deba afrontar el arancel registral.
Inscripción de la cancelación:
Sin embargo, la inscripción de la cancelación de la hipoteca interesa al prestatario por tanto será éste quién lo asuma.
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