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Por Joan Gracia, abogado y administrador de Fincas colegiado y colaborador del Col.legi d Administradors de Finques de Barcelona i Lleida. Fundador de FINGRACEN, SLU de Sabadell.
Como principio general, salvando lo que puedan establecer los Estatutos, el propietario de una plaza de garaje en una comunidad de vecinos debe hacer frente a los gastos comunes vinculados al uso de la plaza. El presente artículo describe los gastos comunitarios generales o de la subcomunidad del garaje que pueden incidir sobre una plaza y que, por ello, deberán satisfacerse por el propietario de la misma
Como principio general, salvando lo que puedan establecer los Estatutos de la Comunidad, si contienen regulación a este respecto, puede decirse que un garaje participa en los gastos de los elementos comunes entendiendo como tales, según el CcCat, el solar, los jardines, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, las instalaciones y los servicios comunitarios, igualmente las escaleras, los vestíbulos, los ascensores, etc., ya que es una enumeración indicativa entendiendo que comprende todos aquellos que se destinen al uso comunitario.
La experiencia de más de 50 años en Fingracen – Administración de Fincas, nos ha permitido detectar que en el caso de los garajes se plantean numerosos problemas en cuanto al uso de escaleras y ascensores que, desde el garaje, acceden a los vestíbulos de los edificios, o un patio o jardín interior, antes de que el usuario de la plaza, y no ocupante de piso pueda llegar a la vía pública, por no haber previsto salidas directas del garaje a ésta.
Nos permitimos opinar que si los propietarios de plazas no residentes en el edificio no utilizan los escaleras ni los ascensores, aunque la normativa indique que la no utilización de un servicio no exime de su pago, lo que parece lógico en el caso de la calefacción comunitaria o del propietario que sube a pié, por su voluntad, no es lo mismo que el caso usuario de plaza que para nada necesita la escalera y el ascensor del edificio, por lo que el gasto de éstos ha de incluirse en los de los pisos, excluyendo al garaje. Sin embargo hemos de esperar pronunciamientos superiores.
Es conveniente, previamente, enumerar los gastos comunitarios generales o de la subcomunidad del garaje que pueden incidir sobre una plaza, distinguiendo las distintas clases.
Estos gastos pueden incidir de manera distinta según la forma legal de la comunidad o subcomunidad de garaje. Es conveniente aclarar el carácter de estos gastos, distinguiendo sus características.
1) Impuestos: IBI, vados, que se producen cada año.
Los impuestos son obligatorios y sus importes pueden conocerse exactamente a primeros de año, cuando los ayuntamientos aprueban sus Ordenanzas fiscales, por lo que los presupuestos anuales pueden reflejarlos con exactitud.
2) Mantenimiento instalaciones y servicios: Alumbrado, extinción y detección incendios, instalación eléctrica baja tensión, puertas vehículos y peatones, limpieza.
Respecto al mantenimiento de extintores y sistemas de detección de incendios acostumbran las empresas a proponer contratos con precios a revisar según índices y, en el caso de los extintores distinguen entre la revisión anual y el retimbrado que tiene un mayor coste y tiene un período más largo, así como también la recarga, cuando se han vaciado por cualquier causa.
La limpieza constituye un gasto importante, y depende de la periodicidad con que se efectúe, a lo largo del año. Hay empresas de limpieza que además ofrecen el servicio de mantenimiento del alumbrado.
En cuanto al mantenimiento de la instalación eléctrica en los garajes de más de 25 plazas, debe formalizarse un contrato para efectuarlo cada año con empresa autorizada, y cada cinco años debe pasarse inspección por una entidad oficial, todo ello según lo establecido por el nuevo reglamento electrotécnico de baja tensión. Con lo que la mayoría de garajes de hace más de diez años necesitan actuaciones de corrección.
Para el mantenimiento de las puertas de vehículos es habitual formalizar contrato de conservación y engrase, fijando varias visitas al año. Pero también hay que aplicar las directivas de la Comunidad Económica Europea en cuanto a seguridad, especialmente por lo que se refiere a la instalación de paracaídas en las puerta de tipo basculante, y a la instalación de detectores de masa i células fotoeléctricas de detección i detención, así como señales luminosas de aviso de funcionamiento.
Las tuberías de los bajantes de aguas sucias han de limpiarse cada año una o dos veces; es necesario, además, un mantenimiento adecuado para las bombas de agua instaladas en las plantas más hondas de los garajes, para achicarla en casos de inundaciones o fugas, elevándola a la red del alcantarillado público.
3) Reparaciones ordinarias y extraordinarias.
Las reparaciones ordinarias y las extraordinarias son de difícil previsión, pero ya está bastante asumido que las tuberías de los bajantes de aguas sucias han de limpiarse cada año una o dos veces, para evitar situaciones de emergencia.
Asimismo es necesario un mantenimiento adecuado para las bombas de agua instaladas en las plantas más hondas de los garajes, para achicarla en casos de inundaciones o fugas de conducciones, elevándola a la red del alcantarillado público.
4) Seguros: incendios, responsabilidad i asistencia jurídica.
Por lo que se refiere a la contratación del seguro comunitario, debe fijarse un capital asegurado adecuado y unas coberturas o garantías que respondan a las necesidades de la comunidad, especialmente en lo que se refiere a daños por las puertas de vehículos y reclamación por morosidad en estos momentos.
5) Normativas: en caso de tener personal contratado directamente, de todas las que regulan en relación laboral, incluyendo también la de riesgos.
Excepto en casos de garajes con gran número de plazas las comunidades contratan empresas especializadas en el mantenimiento y servicios, pero en el caso de contratar personal la comunidad, debe cumplirse la normativa laboral, que supone un coste muy elevado.
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