Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Debemos admitir que la crisis se ha instalado en nuestra economía afectando a todos los sectores económicos, aunque todavía es pronto para establecer si esta es una situación coyuntural o realmente es estructural. En cualquier caso su duración no va a ser tan corta como todos deseamos, aunque todavía es pronto para establecer un plazo.
Para ello deberemos superar este primer trimestre y esperar, no tan sólo el resultado de las elecciones generales (que tienen su lógica incidencia), sino también la evolución, tanto de los resultados económicos de las entidades financieras, como el desarrollo de las tensiones de liquidez que ahora están sufriendo y que son la causa de la desaceleración que se está viviendo.
Todo ello a pesar de las diferentes declaraciones que tanto desde la Administración como desde los foros políticos, una que vez sus efectos negativos se comienzan a conocer y las cifras (paro, producción, evolución del PIBÉ) aportan datos en este sentido, se empeñan en contradecir o minimizar, como si el hecho de negar la evidencia pudiera evitar que esta se produzca.
Desde hace tiempo y en este foro se ha denunciado, han existido declaraciones, afirmaciones (en ocasiones poco mesuradas) y medidas tendentes a frenar uno de los sectores más importantes de la economía, como es el sector inmobiliario, sin ser conscientes quienes atizaban este fuego que ello provocaría prendiera sus efectos en otros sectores y en definitiva (como ahora está sucediendo) afectar a la evolución de la economía en general.
Nos encontramos, como consecuencia de la crisis que está sufriendo el sector financiero, ante un escenario difícil, complejo y peligroso. La primera actitud por parte de las entidades de crédito, ha sido cerrar las vías de financiación para los proyectos inmobiliarios, de forma drástica e inmediata. Aunque en la prensa aparecen continuamente anuncios de ofertas de financiación para atender a este sector, lo cierto es que salvo contadas entidades y ocasiones puntualmente definidas, las posibilidades de obtener recursos, (no ya para acometer nuevos proyectos, si no incluso para atender a los proyectos ya comprometidos con las entidades de crédito) están obteniendo en la mejor de las respuestas, reducciones significativas en los niveles de apalancamiento necesario para el correcto desenvolvimiento del proyecto.
Es Difícil porque las medidas para poder activar este sector tan sólo se pueden aplicar por parte de los agentes, reactivamente en función de la respuesta que reciben del sector financiero, del que existe una gran dependencia.
Ello ciertamente es un error del que ahora se pueden ver las consecuencias, aunque también hay que recordar la evolución de los últimos años en que (básicamente los promotores), se han visto motivados por parte de las entidades de crédito para asumir la financiación para acometer proyectos cada vez más ambiciosos y cada vez más grandes (superando en muchas ocasiones la capacidad de desarrollo del propio agente), las cuales estaban necesitadas de colocar sus recursos excedentarios al tiempo que les permitía incrementar la base de sus clientes con las subrogaciones de las hipotecas a los compradores. La propuesta que ahora plantean desde posiciones económicas de paralizar proyectos, se ha de valorar como una consecuencia (lo que dificulta en mucho controlar sus efectos), nunca es una medida previa, para ello la respuesta del sector financiero hubiera debido ser menos drástica.
Es Complejo, porque realmente se está intentando gestionar una crisis financiera a través de actuaciones en otros sectores (como es el inmobiliario), retirando recursos económicos inicialmente destinados a este sector para cubrir los desfases producidos por la caída en la demanda de cédulas hipotecarias en los mercados de Renta Fija. Ésta había sido una de las fuentes de recolocación de las hipotecas y generadora de liquidez, aunque sin actividad en el segundo semestre del año. Ello ha comportado que para obtener recursos los bancos y cajas de ahorro han tenido que recurrir a la emisión de Pagarés y Bonos de Titulización (con un incremento interanual en Dic. del 57% y 55% respectivamente, según datos de CNMV) que comporta una menor ventaja tanto desde el punto de vista de balance como de disponibilidades netas.
Peligroso porque las actuaciones que se están produciendo en estos momentos con el cierre de líneas de financiación, reducciones de límites autorizados y, en definitiva, dejando sin recursos al sector inmobiliario (aunque no es el único sector afectado, parece ser que es donde han focalizado mas el esfuerzo en reducir sus posiciones de financiación) por parte de los bancos y cajas de ahorros, ante el miedo (hoy infundado) de un incremento de morosidad, van a generar precisamente el resultado que pretenden evitar al comportar una reducción de la actividad económica y consecuentemente en las previsiones de crecimiento del. PIB (en torno al 2,6%).
Está menor actividad por falta de financiación está comportando que se produzca un incremento del paro llegando, en Enero pasado, a unos niveles desconocidos en los últimos diez años con un aumento del 9,41% en tan solo un mes. El volumen total de personas que perdieron su empleo superó los 132.000.
El sector de la construcción con un aumento del 9,69% ha sido uno de los más afectados, aunque también sectores como la industria y servicios han sufrido variaciones importantes en sus niveles de paro con incrementos (según datos del INEM) del 3,04% y 7,09% en tan solo un mes. Tengamos en cuenta que en este último colectivo se incluyen los agentes que actúan como vendedores de viviendas, siendo el colectivo mas afectado por la inmediata repercusión de la baja actividad en la comercialización del sector. Según datos del Consejo General de Colegios de Agentes Inmobiliarios del orden de las 120.000 personas han perdido su puesto de trabajo (desde que se produjo el frenazo en las ventas) y han visto como 40.000 establecimientos, que se corresponde con el 50% de los despachos abiertos según estas fuentes, han cerrado las puertas.
Ante esta situación caben dos alternativas, pensar que estamos ante una crisis profunda y que conviene reducir al máximo la actividad (o incluso cerrar si es posible), con lo cual se seguirá la misma tónica de las entidades financieras y finalmente nos acabaremos instalando en una crisis estructural y de difícil consecuencias; o analizar la realidad y sobretodo el horizonte próximo y, a partir de ello, posicionarse adecuadamente para superar este periodo.
Tengamos en cuenta que existe una demanda importante de viviendas, que actualmente se ha paralizado por falta de recursos económicos para la compra (colectivos como los emigrantes y jóvenes, siguen siendo grandes demandantes de pisos), aunque para ello se ha de redefinir los productos, los entornos constructivos y los precios que se pueden asumir.
Los proyectos de segunda residencia se verán resentidos de forma significativa y también entornos con un alto volumen de edificación sin una demanda real en el territorio pueden ver también como su capacidad de venta se ve reducida. Aquí es donde se deben aplicar medidas para soportar una crisis que puede durar más tiempo.
En los entornos de demanda de vivienda y con producto adecuado a la misma, la reactivación, aunque lenta se puede producir en un periodo no muy largo.
¿Razones para este planteamiento?. El Euribor ha parado su línea ascendente e incluso apunta a un proceso (aunque lento es progresivo) de reducción de los tipos de interés. El Banco Central Europeo aunque parece dudar, momentáneamente, en aplicar o no una rebaja al tipo de referencia, ésta previsiblemente se producirá pronto (la proyección tiende a ello) lo cual deberia ser un aliciente para una cierta reactivación de la economia.
En esta situación, en la que el factor psicologico ha influido tanto, es una medida necesaria pero no suficiente. Para ello no tan solo es preciso recuperar cierta liquidez en el mercado, cosa que se conseguirá en poco tiempo (aunque tal vez no todas las entidades financieras puedan estar en la misma línea), además hace falta confianza de bancos y cajas de ahorros en que la evolución puede ser correcta.
Por parte del sector inmobiliario en ningún caso se puede pretender (ni desear) volver a la dinámica que se ha mantenido durante los últimos años. Esta situación actual va a comportar, la pérdida de puestos de trabajo (ya se están produciendo), el cierre de agentes comercializadores, también los promotores verán reducida tanto su actividad como incluso en algunos casos los empresarios con menos capacidad económica y fuertes apalancamientos tendrán que redimensionar las empresas, liberando proyectos y suelos en stock.
Todo ello debería comportar un reajuste y equilibro entre la oferta de viviendas en el mercado y la demanda potencial, con una reducción de la actividad constructiva y una producción en torno a las 450.000 viviendas en los próximos dos años y tranquilizar los mercados, tanto el financiero al valorar que los proyectos son adecuados en su entorno, ajustados en su estructura y equilibrados en su apalancamiento. También los potenciales adquirentes deben asumir que las barreras para acceder a la financiación, con mayores requisitos de garantía y seguridad de cobro, no comporta necesariamente que las viviendas tengan que reducir sus precios, aunque si atemperar sus incrementos según la propia demanda.
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