Forma de la donación de cosa inmueble

Por Eduardo de la Iglesia Prados Profesor contratado Doctor de Derecho civil en la Universidad de Sevilla.

SUMARIO:

1. Concepto de donación de bien inmueble
2. Requisitos objetivos y subjetivos para la existencia de donación inmobiliaria
3. La donación de un bien inmueble como un acto formal: la necesidad de escritura pública. Consecuencias de su incumplimiento
4. Supuestos especiales derivados de la práctica judicial
   • La ineficacia del documento privado para adquirir gratuitamente un bien inmueble tanto por donación como por usucapión
   • ¿Es válido el precontrato en documento privado para donar un bien inmueble?
   • La actual ineficacia de donación inmobiliaria disimulada bajo compraventa simulada
5. Conclusiones

EN BREVE:

La donación es un negocio jurídico por el cual una persona, por voluntad propia, con ánimo de liberalidad (animus donandi) se empobrece en una parte de su patrimonio en beneficio de otra que se enriquece. Para que este tipo de donaciones surta efectos jurídicos debe constar en escritura pública y reunir todos los requisitos legales ya que de otro modo no será válida.

1. Concepto de donación de bien inmueble

La principal actuación traslativa de dominio de carácter gratuito existente dentro del ámbito del Derecho patrimonial privado en nuestro ordenamiento jurídico es la donación, cuyo objeto pueden ser tanto bienes muebles como inmuebles.

Una donación, cuando recae sobre un bien inmueble, puede definirse como el acto necesariamente formal a través del cual un sujeto, denominado donante, procede a la entrega de un bien inmueble a favor de otro, denominado donatario, que debe aceptarlo para producir plenos efectos, sin que este último tenga que llevar a cabo, con carácter general, contraprestación alguna en beneficio del donante, al estar ante un acto de liberalidad.

Por tanto, tal y como señaló la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 1986 “la donación es un negocio jurídico por el cual una persona, por voluntad propia, con ánimo de liberalidad (animus donandi) se empobrece en una parte de su patrimonio en beneficio de otra que se enriquece”.

1. Requisitos objetivos y subjetivos para la existencia de donación inmobiliaria

La donación, cuya naturaleza jurídica se discute entre el contrato y el acto jurídico, se rige por las reglas especiales contenidas en los artículos 618 y siguientes del Código Civil, siendo los requisitos esenciales generales para su existencia los siguientes:

1. a) La intención cierta del acto de liberalidad, esto es el animus donandi, que lógicamente ha de ser real y verdadero.
2. b) La aceptación por parte del donatario y
3. c) La toma de conocimiento del donante de la aceptación por el donatario.

Estas exigencias son de debida aplicación para las donaciones sobre bienes inmuebles pues se derivan para las mismas del contenido del artículo 633 del Código Civil, que así lo establece.

Por ello, tal y como precisa la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1995 “existe la donación desde el momento en que aparece la transmisión de un bien gratuitamente, sin ánimo de lucro por parte del donante, y es correspondido por el ánimo de aceptado a título de liberalidad por el donatario; es lo que constituye el imprescindible animus donandi exigido como necesario en esta clase de contratos”.

De este modo, más allá de la exigencia formal que posteriormente se advertirá, la perfección de la donación inmobiliaria requiere, conforme al artículo 623del Código Civil, en primer lugar, que el donatario la acepte, lo cual podrá hacerlo de forma simultánea, esto es en el mismo acto de la manifestación de voluntad del donante, o con posterioridad a ello, exigiendo eso sí nuestro ordenamiento jurídico para la eficacia de la misma que se efectúe en vida del donante.

Así pues, como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1999 “la solemnidad del negocio jurídico de la donación requiere para su validez y eficacia de la concurrencia ineludible de una serie de requisitos, entre los que se encuentra el relativo a la aceptación del donatario, que se encuentra recogido de manera explícita en los artículos 618, 623, 629, 630, 632y 633 del Código Civil, cuyo requisito es también exigencia de una constante doctrina jurisprudencial, la cual se inclina por la necesidad y conveniencia de que el mismo se haga constar de modo expreso para evitar cualquier género de incertidumbre al respecto, pero, también, confiere valor a la aceptación tácita, siempre y cuando que se desprenda su existencia de actos inequívocos y concluyentes a fin de que el donante no tenga ninguna duda sobre su manifestación”.

Además, en segundo lugar, el donante debe tener conocimiento de la aceptación efectuada por parte del donatario, conocimiento que podrá ser como en el caso anterior simultáneo o no a la aceptación, pues conforme señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 2002 “ cuando el donatario concurre al otorgamiento de la escritura pública de la donación, aceptando ésta, no se precisa la notificación a que se refiere el último párrafo del artículo 633 del Código Civil, puesto que el donante toma en ese mismo momento del otorgamiento de la escritura conocimiento de la aceptación por el donatario, quedando perfeccionado así el contrato”, concurrencia que será considerada como tal si el donante participa en el acto de aceptación mediante representante válidamente designado a tal fin.

III. La donación de un bien inmueble como un acto formal: la necesidad de escritura pública. Consecuencias de su incumplimiento

El ordenamiento jurídico español configura la donación inmobiliaria de un modo especial, pues es un dato trascendente y esencial que las voluntades de donante y donatario citadas anteriormente consten conforme a la concreta y específica forma expresamente establecida en el artículo 633 del Código Civil, que va a exigir para su eficacia la constancia en escritura pública.

Por ello, la donación inmobiliaria presenta una particularidad en nuestro sistema obligacional patrimonial, pues si en el mismo impera la libertad de forma, primando la voluntad y el deseo cierto y real de las partes sobre su constancia expresa en algún modo determinado, que produce la perfección general de las relaciones por el mero consentimiento, sin embargo, esta figura se aleja de tal regla general consignada en el artículo 1278 del Código Civil, pues a la hora de abordar la regulación de las donaciones inmobiliarias el legislador español procede a configurarlas como una actuación formal en todo caso y con independencia de su clase, por ello, tanto del acto de la donación como de la aceptación, previendo las exigencias a tal fin el artículo 633 del Código Civil.

Esta especialidad formal de las donaciones inmobiliarias que, por tanto, se aleja del principio de libertad de forma imperante en nuestro sistema, es lógicamente reconocida por la doctrina jurisprudencial, indicando el Tribunal Supremo de un modo pacífico y reiterado en múltiples sentencias que “el principio espiritualista o de libertad de forma que, como regla general, inspira el sistema de contratación civil en nuestro ordenamiento jurídico (artículos 1258 y 1278 del Código Civil), tiene algunas, aunque escasas, excepciones, integradas por los llamados contratos solemnes, en los que la ley exige una forma determinada, no para su simple acreditamiento (ad probationem), sino para su existencia y perfección (ad solemnitatem, ad sustantiam, ad constitutionem). Una de las expresadas excepciones es, precisamente, la relativa a la donación de inmuebles, como expresa y categóricamente proclama el artículo 633 del Código Civil, precepto que, de manera pacífica, reiterada y uniforme, ha venido interpretando esta Sala, en plena coincidencia, por otro lado, con el criterio de la doctrina científica, en el único sentido en que puede serlo, cual es el de que las donaciones de bienes inmuebles no tienen valor, ni, por tanto, despliegan virtualidad transmisiva alguna del dominio de los bienes a que se refieren si no aparecen instrumentadas en escritura pública” (Pueden apreciarse tales palabras en las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 marzo 1995, 24 octubre 1995, 31 de julio de 1999 y 10 septiembre de 2007).

Por tanto, la donación inmobiliaria se configura en nuestro ordenamiento como uno de los pocos negocios jurídicos formales o solemne, ya que para que exista es preciso que, además de los elementos generales de todo contrato (consentimiento, objeto y causa), se realice en la forma que determina la ley, al precisar el artículo 633 del Código Civil de modo terminante que para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose además en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.

La falta de cumplimiento de la forma requerida para la donación inmobiliaria cuando proceda, al ser un requisito sustancial para la existencia y, por tanto, eficacia de la donación pretendida, provocará que la misma carecerá de efectos de no realizarse conforme a dicha exigencia formal imperativa, pues de no cumplirse ese requisito formal de la escritura pública quedará el negocio jurídico inválido, incluso entre las mismas partes y cualquiera que fuese su clase, esto es con independencia de estar ante donación simple, modal, remuneratoria u onerosa; en consecuencia, si falta la forma, no existe, pues la forma, en el contrato formal o solemne, es un elemento esencial del mismo.

Esta consecuencia jurídica para el supuesto de ausencia de forma es reafirmada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, por todas la Sentencia de 24 de junio de 1988 que, a tal fin, precisa cómo “la ausencia de esta exigencia comporta su nulidad absoluta por falta de uno de los requisitos esenciales para su existencia, sin que frente a esta normativa especial pueda invocarse ni el artículo 1254 ni el artículo 623 del Código Civil, ni el artículo 1279 del mismo texto legal, pues es el propio artículo 633 el que casuísticamente da la solución, de donde en forma incuestionable aparece la imprescindibilidad de la escritura y la calidad excepcional de la donación de inmuebles, correctora en forma singular y específica del mandato genérico contenido en los artículos 1254, 1261 y 1278 en relación con los artículos 1279 y 1280 del Código Sustantivo”.

1. Supuestos especiales derivados de la práctica judicial
2. La ineficacia del documento privado para adquirir gratuitamente un bien inmueble tanto por donación como por usucapión

Esta exigencia formal provoca, consecuentemente, que no pueda admitirse efecto traslativo alguno derivado de una pretendida donación inmobiliaria si se efectúa en documento privado, pues como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 1985 “no cabe conceder eficacia alguna a un documento privado para tener por cumplida la exigencia del requisito de forma, lo que, de hacerse, implicaría la contravención a un mandato especial, claro y terminante de la ley, que los Tribunales no pueden amparar en manera alguna”.

La absoluta falta de eficacia de la pretendida donación inmobiliaria en documento privado provoca que de producirse acto de tal modo, ni siquiera sería válido a los efectos de lograr el dominio del bien inmueble sobre la base de la prescripción adquisitiva del donatario, al advertir igualmente la doctrina jurisprudencial, desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1952 y de 25 de junio de 1966, que la posesión de inmuebles donados por documento privado carece, incluso, de idoneidad para posibilitar la adquisición del dominio de los mismos por usucapión, al no tratarse de una posesión en concepto de dueño, resoluciones que concluyen precisando cómo “la expresada doctrina ha de llevarnos a rechazar la tesis sostenida que pretende atribuir eficacia transmisiva del dominio a las donaciones de inmuebles hechas por documento privado, cuando se trate de donaciones no puras y simples, sino remuneratorias u onerosas, pues cualquiera que sea la clase de la misma, como acaba de decirse, la expresada forma solemne le es exigible, en todo caso, como requisito esencial y constitutivo”.

Derivada de tal absoluta falta de eficacia de la pretendida donación de bien inmueble en documento privado, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2007, siguiendo a la anterior de 3 de marzo de 1995, niega toda posibilidad a que, otorgada una donación de inmueble en documento privado, se pueda exigir su elevación a escritura pública, por los argumentos ya expuestos con anterioridad.

2. ¿Es válido el precontrato en documento privado para donar un bien inmueble?

Una nueva particularidad por valorar derivada de esta exigencia formal para las donaciones inmobiliarias es si sería posible la existencia de un acuerdo precontractual cuyo objeto fuera la donación de un bien inmueble, el cual estaría efectuado en documento privado.

Esta cuestión ha sido expresamente resuelta por la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1995, que rechaza tal posibilidad y, por tanto, la eficacia de tal actuación, argumentando para ello que “podemos aceptar a fines dialécticos la posibilidad de la pretendida calificación jurídica como precontrato, promesa de contrato o contrato preparatorio, atribuible al documento que analizamos, pero en este caso tenemos que coincidir con la mayoritaria doctrina y entender que el donante que prometió informalmente donar, por lo que está en la misma circunstancia que si no lo hubiera prometido, porque legalmente aún no ha donado. Con arreglo a la teoría tradicional del precontrato, la obligación de emitir en el futuro una declaración de voluntad (debe de contratar en qué consiste el objeto del precontrato) no es coercible directamente, teniendo que sustituirse por la correspondiente indemnización no pedida en los autos. Según la posición doctrinal que hemos llamado moderna, y que considera al precontrato como la ley de bases del contrato futuro, al exigirse que en el primero figuren en germen, o síntesis todos los requisitos exigidos para la validez del segundo, está determinando que la forma solemne exigida en la donación de inmuebles figure en el pretendido precontrato. Podemos por tanto resumir afirmando que la promesa bilateral de donar inmuebles, aceptada por el donatario, o es ya en sí mismo una donación perfecta, o no puede determinar en el futuro la obligación de realizar una donación. Así pues, la simple promesa, como obligación de realizar una donación de inmuebles en el futuro, no es admisible en nuestro derecho, si tenemos en cuenta las prescripciones terminantes del artículo 633 del Código Civil”.

3. La actual ineficacia de donación inmobiliaria disimulada bajo compraventa simulada

Un último aspecto sobre el que se ha de dejar constancia y que posee un interés práctico destacado, es el relativo a la posible validez de la donación inmobiliaria disimulada bajo un contrato simulado de compraventa, situación que de no constar en escritura pública no plantearía problema alguno, pues la solución lógicamente ante el incumplimiento de la forma exigida sería rechazar tal posibilidad, pues para que el acto disimulado pudiera tener, en su caso, validez debe poseer todos los requisitos necesarios para ello y, en tal caso, faltaría la imperativa escritura pública del acto de donación, al menos, exigida por el artículo 633 del Código Civil.

Sin embargo, mayor problema ha planteado la solución a dicha cuestión si el contrato de compraventa simulado que oculta la donación inmobiliaria queda plasmada en escritura pública, pues en tal caso sí se cumplimentaría la exigencia formal requerida, existiendo una jurisprudencia vacilante que ha pasado de admitir tal posibilidad, en un primer momento, a rechazarla en la actualidad, conforme al vigente criterio que niega la posible consideración del acto disimulado como eficaz en este supuesto de hecho, al negar la aptitud de dicha escritura pública a tal fin.

De este modo el Tribunal Supremo, en un primer momento, por tanto, admitió esta posibilidad, caso de las Sentencias de 29 de enero de 1945, 16 de enero de 1956 y 15 de enero de 1959, así como en un periodo temporal más cercano de las de 9 de mayo de 1988, 19 de noviembre de 1992 y 2 de noviembre de 1999.

El argumento básico en el que se sustentaba esta posición es el de que, si bajo el negocio simulado existe el disimulado, la forma de aquél será la propia de este último, y si es la exigida por la Ley para el tipo de negocio al que pertenece, cumple con el requisito formal correspondiente, entendiéndose que el notario, cuando autorizó la escritura pública, estaba en verdad autorizando un contrato de donación.

Sin embargo, dicha tesis se encuentra actualmente superada, al ser rechazada tras el cambio de criterio jurisprudencial que se produjo por la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo de 11 de enero de 2007 y que niega tal eficacia, siendo seguido dicho criterio poco tiempo después por las de 26 de febrero y 10 de septiembre del mismo año.

Para justificar tal decisión y la solución vigente que niega la existencia de donación inmobiliaria en tales casos, como argumento principal se indicó que “la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmueble que se dice encubría. Aunque se probase que hubo animus donandi del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública, sino en los autos. El artículo 633 del Código Civil, cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública, no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del artículo 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos”.

La citada doctrina jurisprudencial, además, extiende tal solución a todo tipo de donaciones inmobiliarias, por tanto, con independencia de su clase, incluidas de este modo las remuneratorias, precisamente el tipo sobre el que existían mayores dudas, pues “el artículo 633 del Código Civil no hace ninguna excepción de lo que preceptúa para ninguna donación, además de que la remuneratoria no tiene ningún régimen especial, es el móvil remuneratorio el que guía el animus donandi del donante nada más; móvil indiferente jurídicamente para el Derecho, que no causa, del negocio jurídico. La tesis contraria sólo podría basarse en el principio de la libertad de forma que impera en la perfección de los contratos (artículo 1279). Pero el artículo 622 del Código Civil sólo ordena que las remuneratorias se sometan a las normas de la donación en lo que excedan del valor del gravamen impuesto, es decir, aquella normativa de los contratos regiría hasta la concurrencia del gravamen. El precepto es absolutamente inaplicable a la donación remuneratoria, en cuanto que por definición (artículo 619) no se impone ningún gravamen al donante, sino que se remuneran servicios ya prestados que no constituyan deudas exigibles. Ciertamente, la doctrina científica ha discutido sobre el alcance de las incompresibles palabras del legislador respecto a las remuneratorias, pero las diferentes posiciones que se propugnan no pasan de consideraciones doctrinales en modo alguno unánimes. En el terreno de la aplicación del derecho, no es posible la conjugación de los artículos 619 y 622, en otras palabras, no cabe confundir una donación remuneratoria con una donación modal. Es en ésta en la que efectivamente puede imponerse un gravamen al donatario, pero no en la remuneratoria”.

Por último, se cierra la argumentación justificativa de tal criterio con una crítica al anterior, apuntándose que el mismo provocaría un resultado que potenciaría los actos ilícitos, al señalar que “el criterio favorable a la validez de la donación disimulada propicia por sí mismo fraude a los acreedores y legitimarios del donante, en cuanto les impone la carga de litigar para que se descubra la simulación, a fin de que se revele el negocio disimulado, y una vez conseguido, combatirlo si perjudica a sus derechos (acción rescisoria) o para que sean respetados (acción de reducción de donaciones por inoficiosidad)”.

Esta posición, que ha de reiterarse es seguida en nuestros días, igualmente ha sido defendida en otras Sentencias del Tribunal Supremo más recientes, caso de las de 4 de mayo de 2009, 22 de diciembre de 2011 y 30 de abril de 2012.

1. Conclusiones

El requisito para que una donación de un inmueble sea válida, además de los genéricos para cualquier tipo de donación, es que dicho negocio jurídico conste en escritura pública.

La posesión de inmuebles donados por documento privado carece, incluso, de idoneidad para posibilitar la adquisición del dominio de los mismos por usucapión, al no tratarse de una posesión en concepto de dueño.

La simple promesa (o precontrato), como obligación de realizar una donación de inmuebles en el futuro, no es admisible en nuestro derecho, si tenemos en cuenta las prescripciones terminantes del artículo 633 del Código Civil.

Si el contrato de compraventa simulado que oculta la donación inmobiliaria queda plasmado en escritura pública, la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmueble que se dice encubría bajo la premisa de que el criterio favorable a la validez de la donación disimulada propicia por sí mismo fraude a los acreedores y legitimarios del donante.