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Por María Ferrer- Bonsoms Hernández, abogado de Ferrer-Bonsoms, Abogados
La inminente extinción o finalización de alquiler de locales comerciales de renta antigua dejará libres miles de oficinas en el centro de las ciudades. La fecha clave es el 31 de diciembre de 2014. El autor analiza los distintos supuestos que contempla la Disposición Transitoria de la Ley del 1994 y que suponen, de uno u otro modo, una limitación a la duración de los contratos aun regidos por la de 1964.
El 31 de diciembre de 2014 se extinguen automáticamente los contratos de alquiler de local de negocio conocidos como de renta antigua
El inquilino actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio a un tercero. El subrogado por traspaso tras la entrada en vigor de la Ley actual, podrá permanecer en el arrendamiento siempre un mínimo de diez años y, si el cumplimiento de los diez años se produce antes del 1 de enero de 2.015, hasta esa fecha
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994 hubiera tenido lugar el traspaso del local de negocio objeto del arrendamiento, el plazo contemplado se incrementará en 5 años, por lo que la fecha de terminación será el 31 de diciembre del 2019
SUMARIO:
1. Introducción
2. Si el arrendatario es persona física
A. Regla general de extinción
B. Subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario
C. Subrogación por traspaso
D. Ampliación de plazos
3. Si el arrendatario es persona jurídica
A. Contratos en situación de prórroga legal a la entrada en vigor de la Ley (1 de enero de 1.995)
B. Contratos cuyo plazo de duración pactado no hubiese concluido a la fecha de entrada en vigor de la Ley (1 de enero de 1.995)
C. Tácita reconducción
1. Introducción
El panorama legislativo español en materia de arrendamientos urbanos de locales de negocio era, antes de la vigente Ley de 1.994, complejo, pues estaba regido por dos normas (el Texto Refundido de 1.964 y el conocido como Decreto Boyer de 1.985 ) con espíritus claramente opuestos y que convivían en el tiempo, puesto que la segunda de las normas no había establecido un régimen transitorio adecuado. Y decimos complejo porque se pasó, sin solución de continuidad, de una legislación claramente proteccionista hacia el arrendatario (que había motivado arrendamientos cuasi eternos, sometidos al régimen de prórroga forzosa, con posibilidad de traspasos y subrogaciones excesivas y con rentas que terminaban siendo muy inferiores a la relación lógica que ésta debe tener con el valor de la finca) a otra que, como acto reflejo a tantos años de legislación pro-arrendatario, daba especiales garantías al arrendador (gobernada por la libertad de pactos en materia de duración). Por otro lado, la inexistencia de un régimen transitorio unificador en la segunda de las normas, provocaba la coexistencia de contratos regidos por normas absolutamente contrapuestas.
En esta situación, podemos decir que la finalidad última que persigue la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, junto a sus Disposiciones Transitorias, es la de contribuir a potenciar el desarrollo del mercado arrendaticio a través de una reforma legislativa que, a la vez que establece un equilibrio más adecuado entre las pretensiones de las partes, pone fin a la disfuncionalidad que había provocado la existencia de regímenes legales diferentes.
Para conseguir este régimen homogéneo pretendido, la vigente Ley pone límite, con un periodo transitorio extenso (a fin de proteger los derechos de los arrendatarios vinculados por contratos sometidos a ese régimen), a la posibilidad de subrogaciones y traspasos con escasos límites, que propiciaba los artículos 32 y 60 la norma de 1.964 y que, por ese motivo, había hecho llegar hasta la actualidad a muchos contratos firmados hace más de medio siglo. El objetivo de la Ley es que, paulatinamente, vayan desapareciendo contratos que no estén sometidos a su regulación.
Por amplio que sea cualquier periodo transitorio, termina alcanzando su fin y eso es lo que ocurre, a finales de este año, con el que incorpora la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley, referidos a aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 y, por lo tanto, sometidos a la regulación del Texto Refundido de 1.964 y su régimen de prórroga forzosa, subrogaciones y traspasos.
Analicemos los distintos supuestos que contempla dicha Disposición Transitoria y que suponen, de uno u otro modo, una limitación a la duración de los contratos aun regidos por la Ley de 1.964.
2.- SI EL ARRENDATARIO ES PERSONA FÍSICA:
A. Regla general de extinción:
Como regla general estos contratos se extinguirán por la jubilación o fallecimiento del arrendatario.
No obstante, la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley, siguiendo el criterio del art. 60 del Texto Refundido de 1.964, aunque limitando sus posibilidades, admite dos excepciones a esa regla general. Asimismo, establece limitaciones a la posibilidad de traspaso que establecía el art. 32 del Texto Refundido.
Todo ello, como decimos, buscando el fin de los arrendamientos regidos por la antigua Ley.
Analicemos las posibles subrogaciones que pueden hacer seguir vivo el contrato:
B. Subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario:
1.- Por el cónyuge del arrendatario:
Concepto: Se permite que el cónyuge supérstite se subrogue en su lugar y continúe con la misma actividad desarrollada en local, hasta su fallecimiento o jubilación.
Límites: La subrogación contemplada en el apartado anterior sería inviable si en el momento de poder realizarse, ya se hubiesen producido en la vida del contrato dos transmisiones, al amparo del art. 60 del Texto Refundido de 1.964.
2.- Por un descendiente del arrendatario:
Concepto: En defecto de cónyuge supérstite que continúe en la actividad, o una vez que éste ha fallecido o se ha jubilado, la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley permite la subrogación de un descendiente, con una serie de limitaciones que veremos.
El propio concepto de posible subrogante se constituye en la primera limitación al Texto Refundido, pues la Ley de 1.964 permitía la subrogación a cualquier heredero y a socios (e incluso algún caso más no reseñable), mientras que la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley lo limita a un descendiente que continúe en la actividad.
Límites: Todos ellos suponen una innovación respecto a lo establecido en el Texto Refundido de 1.964.
Límites a la posibilidad de subrogación:
– La subrogación contemplada en el apartado anterior sería inviable si en el momento de poder realizarse, ya se hubiese producido en la vida del contrato una transmisión, al amparo del art. 60 del Texto Refundido de 1.964.
– Igualmente será inviable si en el momento de poder realizarse ya hubieran transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la Ley vigente (esto es, esta subrogación será imposible desde el 1 de enero de 2.015)
Límite temporal: Esta subrogación no será nunca por tiempo indefinido, sino que el contrato subrogado, sólo continuará hasta que transcurran veinte años desde la entrada en vigor de la actual Ley (esto es hasta el 1 de enero de 2.015)
Límite de disposición: El descendiente subrogado no podrá traspasar el local de negocio.
C.- Subrogación por traspaso:
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio a un tercero. Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que restasen hasta que transcurran veinte años a contar desde la aprobación de la ley (es decir, el subrogado por traspaso tras la entrada en vigor de la Ley actual, podrá permanecer en el arrendamiento siempre un mínimo de diez años y, si el cumplimiento de los diez años se produce antes del 1 de enero de 2.015, hasta esa fecha).
D.- Ampliación de plazos:
Todos los plazos expuestos en el apartado anterior se verán incrementados en cinco años, en el caso de que en el contrato al que afecte haya tenido lugar un traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley (1 de enero de 1.985 – 1 de enero de 1.995).
3.- SI EL ARRENDATARIO ES PERSONA JURÍDICA
Como antes, seguimos hablando de contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985. Se deben distinguir dos supuestos:
A.- Contratos en situación de prórroga legal a la entrada en vigor de la Ley (1 de enero de 1.995):
Igualmente hemos de distinguir dos supuestos en este subapartado.
1.- Arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales:
Son aquellos locales en los se desarrolla una actividad que se encuentra comprendida en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas. En estos casos, el contrato de alquiler se extinguirán:
Regla general: en un plazo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley del 94, es decir, el 1 de enero de 2.015.
Excepción restrictiva: En el caso de que la superficie del local sea superior a 2.500 metros cuadrados, la extinción se producirá en cinco años a contar desde la entrada en vigor de la Ley del 94, es decir, el 1 de enero de 2.000.
2.- Arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades no comerciales:
Se extinguirán tomando en consideración las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa correspondientes al ejercicio 1.994, es decir, en función de la solvencia económica del arrendatario. Según dichas cuotas los contratos se extinguirán, contando los plazos desde la entrada en vigor de la Ley del 94 (1 de enero de 1.995):
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